Порядок проведения приватизации и способы оценки объектов приватизации

      Жилищный  фонд подлежит государственному учету  в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. 

      1.4. Участники приватизационного процесса 

      При приватизации от лица собственника имущества  должен выступать соответствующий  государственный орган или орган  местного самоуправления (ст. 125 ГК).

      В соответствии со статьей 6 ФЗ «О приватизации жилищного фонда»  передача в собственность граждан жилых помещений осуществляется (в ред. Закона РФ от 23.12.92):

• соответствующим Советом народных депутатов или его исполнительным органом;
• предприятием, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения;
• учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд.⁹

      В соответствии со статьей 11 ФЗ «О приватизации жилищного фонда»: каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда один раз.

      Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого  жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

      Приватизация  муниципального и ведомственного жилья  осуществляется по Закону о приватизации жилищного фонда в РФ. Согласно этому закону занимаемые гражданами помещения государственного и муниципального жилищного фонда, включая ведомственный фонд, бесплатно и на добровольной основе передаются им в собственность. Это означает, что граждане, занимающие жилые помещения по договору найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность.

      Право на приобретение жилого помещения в  собственность имеют все члены  семьи, в том числе и несовершеннолетние. Если кто-то из членов семьи не хочет становиться собственником, он может отказаться от причитающейся ему доли, сохраняя при этом право пожизненного проживания на данной площади.¹⁰

      Должностные лица, виновные в нарушении требований привлекаются к ответственности в установленном порядке. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилья он вправе обратиться в суд.

      В соответствии с существующим законодательством  и федеральными законами правоотношения между участниками приватизационного процесса, определение прав и обязанностей сторон регулируются содержащимися в них нормами. Стадии и порядок проведения приватизации, способы и оценка объектов государственной и муниципальной собственности, также регулируются соответствующими нормативными документами.

 

       Глава 2. Порядок проведения приватизации и способы  оценки объектов приватизации 

      2.1. Жилые помещения, не подлежащие  приватизации 

      В приватизации государственного и муниципального жилья может быть отказано лишь по основаниям, указанным в ФЗ РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (ст. 4) С декабря 1992 года отменены ограничения в приватизации жилых помещений, расположенных в домах¹¹:

• памятниках истории и культуры
• жилых помещениях, не отвечающих санитарно-гигиеническим и противопожарным нормам.

      Такие жилые помещения могут быть приватизированы  по желанию граждан, проживающих  в них.

      В настоящее время не подлежат приватизации жилья помещения:

• находящиеся в аварийном состоянии,
• в общежитиях,
• в домах закрытых военных городов,
• служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других приравненных к ним сельскохозяйственных предприятий, а также коммунальные квартиры

      При приватизации служебного жилого помещения  либо коммунальной квартиры необходимо иметь в виду, что решение о приватизации таких жилых помещений может быть принято как собственником жилищного фонда или уполномоченным им органом, так и предприятием, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, а также учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд.  Следовательно, предприятия и учреждения, осуществляющие полное хозяйственное ведение или оперативное управление жилыми домами, вправе разрешать гражданам приватизировать служебные жилые помещения и коммунальные квартиры, причем делать это самостоятельно, не обращаясь к местной администрации.

      При волеизъявлении всех нанимателей жилых  помещений в коммунальной квартире с согласия совершеннолетних членов их семей приватизации в этом случае подлежит квартира в целом.

      Положению о приватизации (бесплатной передаче) жилищного фонда в г. Москве, утвержденному  указом Президента Российской Федерации  от 12 01.92 № 16 коммунальные квартиры в  столице можно приватизировать при наличии согласия нанимателей всех комнат на приобретение жилья в собственность. В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 22.06.93 № 572 "О приватизации жилищного фонда в г Москве" служебные квартиры (комнаты) могут быть переданы в собственность при условии, что гражданин проживает в данной квартире (комнате) не менее 10 лет и отработал на предприятии, которому принадлежит данная квартира (комната), не менее 10 лет.

      Закон Российской Федерации от 24.12.92 "Об основах федеральной жилищной политики" дополнил перечень жилых помещений, не подлежащих приватизации. Запрещена приватизация жилых помещений, расположенных не только в общежитиях, но и в других специализированных домах, к которым, в частности, относятся гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.

      Приватизация  занимаемых гражданами жилых помещений  в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с законодательством. При этом за наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. 

      2.2. Оценка приватизированного жилья 

      Занимаемое  жилое помещение передается гражданину бесплатно независимо от размера и стоимости этого помещения. Оценка приватизируемого жилья производится лишь для последующего взимания налога с собственности и не влияет на решение вопроса о бесплатной передаче жилья в собственность граждан (до 01.01.07).

      Стоимость квартир (комнат) определяется на основе данных Бюро технической инвентаризации (БТИ).

      В качестве исходной единицы для определения  стоимости квартиры принимается стоимость 1 кв. м общей площади либо 1 кв. м жилой площади, если предстоит определить стоимость комнаты.

      Определение стоимости квартиры (комнаты)

      Восстановительная стоимость жилого дома представляет собой стоимость его строительства, учитывающую изменение цен на строительную продукцию.

      Восстановительная стоимость 1 кв. м общей площади  или жилой площади дома с учетом изменений цен на строительную продукцию определяется по формуле:

      2.1

      С₈ = С_б х KI,

      где Сд - балансовая стоимость;

      KI - коэффициент, учитывающий изменение цен на строительную продукцию.

      Для домов, построенных до 01.01.84, KI = 1,24 х 1,65 = 2,046

      Для домов, построенных после 01.01.84, KI = 1,65

      Восстановительная стоимость 1 кв. м общей или жилой  площади определяется как отношение восстановительной стоимости жилого дома к соответствующей суммарной общей или жилой площади всех квартир дома. Если в жилом доме имеются нежилые помещения, то их стоимость из расчета исключается. При отсутствии данных восстановительная стоимость 1 кв. м нежилого помещения определяется путем отнесения восстановительной стоимости дома к суммарной общей площади квартир и нежилых помещений.

      Остаточная  стоимость 1 кв. м общей площади  или жилой площади дома (С_о) определяется как разность между восстановительной стоимостью и стоимостным выражением физического износа дома, разделенная на соответствующую общую или жилую площадь дома

      2.2

      (1 - Оф/100) /F_o6,

      где С_в - восстановительная стоимость дома (руб) за вычетом стоимости нежилых помещений;

      Оф - физический износ дома, указанный  в техническом паспорте БТИ на год последнего обследования строения с корректировкой его величины согласно таблице (см. далее) в %; F_og - общая площадь квартиры (кв. м) или жилая площадь комнаты (кв. м).

      Стоимость квартиры (комнаты), передаваемой бесплатно  в собственность семьи (гражданина), определяется по формуле:

      2.3

      С_ф - С_о х F_o6,

      где F_o6 - общая площадь квартиры (кв. м) или жилая площадь комнаты (кв м). 

      2.3. Порядок приватизации 

      Порядок приватизации утверждается органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. В том случае, если установленный порядок приватизации жилья противоречит Закону Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" или принят с превышением полномочий органов, издавших соответствующих акт, следует руководствоваться положениями данного закона. В соответствии с Жилищного Кодекса продлевается на два года (до 1 января 2007г.) срок действия закона "О приватизации жилищного фонда в РФ" и распространение его норм на граждан, которым предоставлены жилые помещения по договору социального найма до 1 марта 2005 г. После 1 марта 2005г. государственное и муниципальное жилье бесплатно в собственность граждан передаваться не будет. Но в настоящее время следует считать, что приватизация жилищных фондов государственной и муниципальной собственности для граждан до 1 января 2007 года, остается бесплатной.

      Так статья 2 ФЗ «О приватизации жилищного  фонда» гласит, что граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения  в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном  ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), по договору социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.¹²

      Каждый  из совершеннолетних членов семьи по своему усмотрению может либо стать  участником общей собственности  на жилое помещение, либо отказаться от такого участия, выразив свое согласие на его приватизацию остальными или одним из них.

      Заявления о приватизации жилья подаются в  хозрасчетные бюро районных администраций  для муниципального жилья и на предприятия или учреждения. Гражданин, желающий приватизировать жилье, обязан предоставить следующие документы:

• заявление на приватизацию жилья;
• ордер или договор найма;
• справку с места жительства о составе семьи;
• справку о приватизации при перемене места жительства после 01.08.91;
• копии свидетельств о рождении несовершеннолетних членов семьи;
• при необходимости справку органов опеки и попечительства, разрешающих исключить несовершеннолетних детей из процесса приватизации;
• документы, свидетельствующие о согласии совершеннолетних и несовершеннолетних в возрасте от 15 до 18 лет на приватизацию жилого помещения;
• выкопировку приватизируемой квартиры.

      Справку о составе семьи гражданин  получает в ЖЭУ. При необходимости  получить справку органов опеки  и попечительства о возможности  невключения несовершеннолетних членов семьи в число собственников  приватизируемого жилого помещения  гражданин обращается с заявлением в районный отдел образования по месту жительства.

       Решения о  приватизации жилья должны приниматься  на основании заявлений граждан  в двухмесячный срок со дня подачи документов.