Купля-продажа недвижимости

         Естественно, в случае с договором   продажи  недвижимости основное  видообразующее  значение  имеет   такой  элемент предмета   договора,  как  продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче  продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате.  Поэтому  сфера  действия  договора  продажи недвижимости может      быть  определена  лишь  путем  анализа  объектов гражданских прав,      охватываемых понятием "недвижимое имущество".

  Существенными  условиями договора продажи недвижимости следует      признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта      недвижимости. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

  1.3. Форма договора

 Положения  ГК РФ о письменной форме  сделки (п.  1 ст.  160) и о      письменной форме договора (п.2 ст. 434) имеют серьезные отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа,  выражающего  его  содержание и подписанного лицами,  совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами,  допуская одновременно      совершение  двусторонних  или  многосторонних  сделок  (договоров)      иными  способами,   установленными  ГК  РФ.   Применительно  же  к      письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и      допускает  заключение  договора не только путем составления одного      документа,  подписанного сторонами,  но и путем обмена документами      посредством  почтовой,   телеграфной,   телетайпной,   телефонной,      электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что      документ исходит от стороны по договору.

            Требования же к форме договора  продажи недвижимости сводятся  к      тому,  что такой  договор должен быть заключен  в письменной форме в      виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).          Таким  образом,  суть  специального  правила  о форме договора      продажи  недвижимости  состоит  в том, что исключается применение положения ГК  РФ о форме договора (п.  2 ст.  434),  и может быть  выражено   формулой   "исключение  исключения".   Применительно  к  договору   продажи   недвижимости  законодатель   возвращается  к требованиям,  предъявляемым  к письменной  форме сделки (п.  1 ст. 160),  ужесточая  тем  самым  режим  заключения  договора  продажи  недвижимости.

            Более  того,  в  отличие   от  общих  правил,  регламентирующих      последствия   несоблюдения   простой   письменной   формы   сделки,      нарушение   требований,   предъявляемых   к форме  договора  продажи      недвижимости, влечет его недействительность.

  1.4. Существенные условия договора.

 Как  известно,  всякий гражданско-правовой договор считается      заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях      форме   достигнуто   соглашение   по  всем  существенным  условиям      договора. Существенными же условиями договора признаются условия о      предмете  договора,  условия,  которые  названы  в законе или иных      правовых актах как существенные или  необходимые для договоров данного  вида,  а  также  все  условия,  относительно  которых  по      заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашении (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

            Предмет  всякого договора продажи недвижимости включает в себя      два рода объектов:  во-первых,  продаваемое недвижимое имущество;      во-вторых,   действия   продавца  и покупателя  соответственно  по      передаче недвижимости, ее принятию и оплата. В тех случаях, когда продается здание,   сооружение  или  иной  объект  недвижимости, определяемый  по   признакам   неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости.¹⁰

  По  сравнению  с общими положениями  о купле - продаже товаров,      законодатель ужесточает требование относительно условия договора о      продаваемом  объекте недвижимости.  В договоре продажи недвижимого      имущества  должны  быть  указаны  данные,  позволяющие определенно      установить объект недвижимости,  подлежащий передаче покупателю по      договору,   в   том  числе  сведения,   определяющие  расположение      указанного  объекта недвижимости на соответствующем участке либо в      составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных      в  договоре  условие о недвижимом имуществе,  подлежащем передаче,      считается   не   согласованным   сторонами,   а   договор  продажи      недвижимости - незаключенным. (ст. 554 ГК)

    Значительно  отличается от  общих положений о договорах  и такое      существенное  условие  договора  продажи   недвижимости,  как  цена      (ст.  555  ГК  РФ).  Во-первых,  положение о том,  что исполнение      договора,  в  котором не определена цена,  должно быть оплачено по цене, обычно   взимаемой   при   сравнимых  обстоятельствах за аналогичные товары (статьи 424 и 485),  не подлежит применению к  договорам продажи недвижимости.  Здесь действует иное правило: при  отсутствии  в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене  недвижимости  договор о ее  продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна      включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

        Для  определения  цены  продаваемого  объекта  недвижимости (с      учетом  цены  земельного  участка  или права на него) стороны  могут      прибегнуть  к услугам  профессиональных оценщиков,  действующих на      основе  Федерального  закона  от  29  июля  1998 г.  "Об оценочной      деятельности в Российской Федерации".¹¹

       Цена  недвижимости  может   быть установлена в договоре  продажи      недвижимости  на  единицу ее  площади или иного показателя  ее      размера.   В этом  случае  общая цена  продаваемого  недвижимого      имущества,  подлежащая уплате покупателем,  определяется исходя из      фактического  размера переданного покупателю недвижимого имущества      (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

            Момент   вступления   в   силу  договора  продажи  недвижимости      определяется  в соответствии  с общими правилами,  предусмотренными      пунктом  1 статьи  425  и пунктом  1 статьи  433  ГК  РФ:  договор      вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его      заключения,   каковым   признается   момент   подписания  договора      продавцом и покупателем.¹²

            После установления цены в договоре продажи жилого помещения и исполнения договора стороны не вправе изменять цену продаваемого имущества. Такой вывод подтверждается судебной практикой¹³.

      Исключение  составляет  лишь  договор продажи жилых помещений.      Договор продажи жилого  дома,  квартиры,  части жилого дома или      квартиры   подлежит   государственной   регистрации   и  считается     заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).          Следует  обратить  особое внимание на то,  что договор продажи      недвижимости  (за  исключением  продажи жилых помещений) считается      заключенным и вступает в силу именно с момента его подписания,  а      не   с момента   регистрации   перехода   права собственности к   покупателю.¹⁴                                Так,   комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный      суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании      стоимости  помещения магазина,  приобретенного по договору купли -      продажи,  заключенному на основании результатов аукциона,  и пеней  за просрочку оплаты.

            В  соответствии со статьей  425 ГК РФ договор вступает в  силу и      становится  обязательным  для  сторон с  момента его заключения.  В      статье  433  указано,   что   договор,  подлежащий  государственной      регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если      иное не установлено законом. Г.К. Р.Ф. предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений и договора купли-продажи предприятия (ст.  560).   Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли - продажи иных,  кроме указанных,  видов недвижимого имущества.   Регистрация перехода права собственности (ст. 551) не означает      регистрации самого договора купли - продажи.

  Поэтому апелляционная инстанция постановила, что договор купли- продажи  здания  следует  считать  заключенным  с момента  его подписания согласно  пункту 1статьи 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации¹⁵.

            Государственной  регистрации   подлежит  не сам договор продажи      недвижимости,  а  переход  права  собственности на недвижимость по      такому  договору  от  продавца к покупателю (ст.  551 ГК РФ).  Для      сторон  договор вступает в силу с момента его подписания.  Роль же      государственной   регистрации   перехода  права  собственности  на      недвижимость  к покупателю  заключается  в том,  что  только после      регистрации   покупатель   становится   собственником  недвижимого      имущества  в глазах  третьих  лиц.¹⁶           
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

  1.5. Государственная регистрация.

Государственная  регистрация  прав  на  недвижимое имущество и      сделок  с ним  впервые  была  предусмотрена  Гражданским  кодексом      Российской Федерации 1994 года (ст. 131) и  принятым в соответствии  с ним  Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ "О регистрации прав  на  недвижимое  имуществом и сделок  с  ним"  (далее  -  Закон  о  регистрации).                 Пунктом 1 статьи 165 предусмотрено, что  несоблюдение нотариальной  формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной   регистрации   сделки  влечет  ее недействительность (ничтожность);

            в силу пункта 3 статьи 433 договор,  подлежащий государственной      регистрации, считается заключенным  с момента его регистрации,  если      иное не установлено законом.¹⁷

               Как   уже   отмечалось,   применительно   к  договору  продажи      недвижимости  в ГК РФ имеются специальные  правила о государственной      регистрации   перехода   права   собственности   на  недвижимость,      исключающие   применение   некоторых  общих  положений  Кодекса  о      государственной  регистрации сделок и договоров:  положение о том,      что   сделки  с землей  и другим  недвижимым  имуществом  подлежат      государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных      статьей   131  ГК  РФ  и Федеральным законом "О государственной      регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 1 ст. 164);  положение о том,  что договор,  подлежащий государственной      регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433). Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в      силу  делает его обязательным для продавца и покупателя (но не для      третьих лиц!). Именно с момента заключения договора (до государственной   регистрации) покупатель вправе требовать  от   продавца  его исполнения,  то есть передачи ему проданного объекта недвижимости.¹⁸ Учитывая существующий   порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,  во   всех   случаях   исполнения   договора  продажи  недвижимости предполагается,  что  в течение  определенного  промежутка времени  покупатель  находится  в положении  фактического владельца объекта недвижимости  при  сохранении  права  собственности  на  указанный  объект  за  продавцом  (во  всяком случае,  с точки зрения третьих  лиц).

            В   соответствии   со   статьей   164  ГК  РФ  государственной      регистрации   подлежат   сделки   с  землей   и другим  недвижимым      имуществом  в случаях и в порядке,  предусмотренных статьей 131 ГК   РФ  и Законом  о регистрации.  Однако ни в статье 131 ГК РФ,  ни в  Законе  о регистрации (ст. 4) не названы виды сделок,  подлежащих   государственной регистрации.     

     Положение ГК РФ о том, что исполнение договора продажи недвижимости  сторонами до  государственной  регистрации  перехода  права  собственности  не служит основанием для изменения  отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551), свидетельствует о том, что фактическая невозможность для продавца   распорядиться  переданным  покупателю объектом недвижимости  не  может  препятствовать обращению взыскания на указанное недвижимое имущество  по требованиям  кредиторов  продавца. И напротив, до момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество кредиторы покупателя   не вправе  претендовать  на  удовлетворение их требований за счет этого имущества.¹⁹