Министерство  образования и  науки РФ                                           Пензенский государственный педагогический университет                   имени В.Г. Белинского 

          

 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

по дисциплине «Гражданское право».

на тему: «Договор продажи недвижимости».

                                                                           

                                                   
 
 

                                        Выполнила: 

                                          студентка III курса  группы Ю - 32

                                                 Зоткина Ю. В.

                                                 Проверил:

                                              Храмцов В.И. 

                                
 
 
 

ПЕНЗА, 2011 г.

 

      Содержание. 
 
 

 

Введение

 

     В последнее время увеличивается  количество сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинстве случаев используются юридическими лицами в качестве офисных центров. С переходом к рыночной экономике основная ставка была сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась не только за счет общественных (государственных, муниципальных) фондов потребления, но и за счет жилья, которое бы находилось в частной собственности граждан. Многие из граждан стали собственниками жилья. В этой сфере возникло много острых, дискуссионных проблем, которые необходимо решать.

     Актуальность  избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор купли-продажи  недвижимости в последние несколько  лет в нашей стране в связи  с ростом количества и качества предпринимательства  приобретает все большее значение. Этот вопрос исследуется не только учеными - юристами, но и специалистами в других областях. Недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность.

     Особое  значение этого института в современном  праве обусловлено большой гибкостью, широтой сферы его применения, ведь по существу купля-продажа - наиболее универсальная форма товарно-денежного обмена.

     Основу  российского законодательства о  купле-продаже составляет глава 30 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ее отличает достаточно высокий уровень юридической  техники, удачное сочетание традиционных положений и новых норм. Правовое регулирование договора стало более полным и детальным, в результате чего резко уменьшилась необходимость в многочисленных подзаконных актах.

     Наряду  с Гражданским кодексом Российской Федерации значительную роль в регулировании  отношений купли-продажи играют специальные законы, а также подзаконные нормативные акты: указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, акты отдельных федеральных органов исполнительной власти. Некоторые из них имеют общее значение для всех или многих разновидностей купли-продажи, другие распространяются лишь на ее отдельные виды.

     Эта проблема исследовалась в работах  таких ученых-правоведов как О.Ю. Скворцов, Е.А. Суханова, Л. Ю., Брагинский, В.В. Витрянский и др. Кроме научной литературы, для раскрытия темы работы, анализировалось действующее гражданское законодательство России.

     Целью работы является подробное рассмотрение института купли-продажи недвижимости. Для достижения указанной цели, были поставлены следующие задачи:

     - раскрытие понятия договора продажи недвижимости;

     - описание элементов договора продажи недвижимости;

     - рассмотрение содержания договора продажи недвижимости;

     - особенности продажи отдельных объектов недвижимости. 

 

Глава 1. Понятие договора продажи недвижимости и история его развития

1.1 Понятие договора  продажи недвижимости

 

     Под договором продажи (купли-продажи) недвижимого  имущества понимается такое соглашение лиц, в соответствии с которым  продавец обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

     С точки зрения классических гражданско-правовых характеристик договор продажи  недвижимого имущества является консенсуальным, возмездным и взаимным.

     Из  легального определения договора купли-продажи следует, что он создает обязательство продавца по передаче недвижимой вещи. Указанная норма ничего не говорит об обязательствах покупателя, но таковые легко вывести из более общей нормы о купле-продаже: покупатель обязан принять передаваемое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ). Таким образом, закон говорит только о том, что в силу этого договора создается обязательство. В то же время в этой норме ничего не говорится о переносе вещного права на недвижимость. Как следствие, можно сделать вывод о том, что в силу заключенного договора само по себе вещное право (право собственности) на объект недвижимости не переносится. Таким образом, российская легальная формула продажи недвижимости основывается на обязательственной конструкции договора купли-продажи.

     В системе действующего российского  законодательства нормы, регулирующие продажу недвижимости, изложены в  гл. 30 ГК РФ "Купля-продажа". В этой главе выделяется несколько разновидностей специально регулируемых договоров купли-продажи, среди которых особое место занимает договор продажи недвижимости (ст. 549-558 ГК РФ). Законодатель посчитал необходимым определить особые правила регулирования оборота недвижимости. Обусловлено это, очевидно, следующими факторами:

     - недвижимое имущество обладает особой имущественной и социальной ценностью, требующей учета этих обстоятельств с точки зрения необходимости повышенных мер защиты этих объектов гражданского оборота;

     - недвижимое имущество неразрывно  связано с земельными участками; поземельная недвижимость в принципе является неперемещаемым имуществом, что не может игнорироваться при создании юридических условий оборота этого имущества;

     - недвижимые вещи являются индивидуально-определенными  вещами, что существенным образом  влияет на порядок и способы определения их стоимости, а также условий оборота;

     - недвижимые вещи являются непотребляемыми  вещами, которые не могут быть  утрачены в процессе нормального  хозяйственного использования.

     Все указанные обстоятельства свидетельствуют  о необходимости особого внимания со стороны законодателя к нуждам оборота недвижимого имущества и определяют специфику предмета возмездного отчуждения недвижимости. Это, в свою очередь, повлияло на правила, которыми регламентируется оборот недвижимых вещей¹.

     Известно, что недвижимость может быть использована в принципиально различных целях: либо для удовлетворения потребностей граждан в жилье, либо для удовлетворения производственных, хозяйственных потребностей или решения предпринимательских задач, то есть с целью извлечения прибыли. Это обстоятельство также не может игнорироваться законодателем. Поэтому российское законодательство устанавливает различные юридические режимы оборота недвижимого имущества в зависимости от того, для каких целей оно используется: для социальных (жилищных) целей либо для извлечения прибыли. Оборот жилых помещений (жилищного фонда) регулируется в основном нормами жилищного права, которые предоставляют значительные гарантии лицам, проживающим в таких жилых помещениях. В российском праве Жилищный кодекс РФ² регулирует отчуждение недвижимости, относящейся к жилищному фонду (хотя отдельные нормы, регулирующие отчуждение жилой недвижимости, будучи рамочными нормами, содержатся и в ГК РФ).

     В свою очередь, оборот недвижимости коммерческого  характера подчинен общим правилам гражданского законодательства; нормы жилищного права не влияют на условия отчуждения такого имущества.

     Особые  режимы оборота недвижимого имущества  установлены и в отношении  купли-продажи специфических недвижимых вещей, используемых часто в коммерческих целях, т.е. воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, а также космических объектов.

      Особый  порядок установлен для отчуждения недвижимого имущества из публичной  в частную собственность. В этом случае, в силу ст. 217 ГК РФ, действует приватизационное законодательство. В частности, отчуждение недвижимого имущества коммерческого предназначения из государственной (муниципальной) собственности в собственность физических или юридических лиц должно производиться в соответствии с Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества"³. Нарушение правил продажи имущества публичным собственником частному лицу влечет недействительность соответствующих сделок отчуждения недвижимого имущества.

1.2 История развития регулирования оборота недвижимости

 

      Деление вещей на движимые и недвижимые было хорошо известно римскому праву. Недвижимостями в римском праве считались  не только земельные участки и  недра земли, но и все, что было создано чужим трудом на земле  собственника. Оно признавалось естественной, или имущественной частью поверхности земли. К недвижимости относились, в частности, постройки, посевы, насаждения. Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу superficies solo cedit сделанное над поверхностью следует за поверхностью (лат). Поэтому не допускалось установление отдельного права собственности на дом и соответственно на земельный участок. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности.

      Что касается правового режима недвижимости, то уже в законах XII таблиц (V в. до н.э.) имелись отдельные элементы особого подхода, отличающегося  от подхода к правовому режиму движимых вещей: для приобретения в собственность земельных участков по давности владения требовался срок, в два раза превышающий аналогичный срок в отношении движимых вещей. В эпоху принципата 27 г. до н. э. - 193 г. н. э.появились специальные правила, направленные на обеспечение публичности соответствующих сделок.

      Различие  между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое  минимальное значение (разные сроки  приобретательной давности и некоторые  другие); как содержание права собственности, так и формы вещного оборота  определяются в нем для обеих категорий вещей совершенно одинаково: огромное имение может перейти из рук в руки так же бесформально, как и самая незначительная безделушка»⁴.

      Для перехода права собственности римское  право требовало как для движимостей, так и для недвижимостей одного - передачи вещей при условии, что передающий являлся собственником вещи. В противном случае даже добросовестный приобретатель вещи права собственности не получал, а истинный собственник мог отобрать у него вещь с помощью виндикационного иска иск собственника об истребовании вещи из чужого незаконного владения⁵.

      В средневековой Европе развитие правового  регулирования оборота на первоначальном этапе шло за римским правом: наблюдалось  сближение правового режима недвижимостей  и движимостей. Но затем для обеспечения того же оборота были востребованы некоторые правила, применявшиеся до рецепции римского права. Ранее у германских народов право на недвижимости имело ярко выраженный публично-правовой характер. В частности, с землевладением были связаны разнообразные публичные права и обязанности: переход к новому владельцу прав на земельные участки зачастую нуждался в согласии разных лиц (например сюзерена, ближайших родственников) и был обставлен сложными формальностями.