3.2 Исполнение и прекращение договора продажи недвижимости

     Исполнение  договора купли-продажи недвижимости заключается в передаче продавцом  покупателю проданной недвижимой вещи, а покупателем продавцу - предусмотренной договором денежной суммы. Кроме того, на покупателе лежит обязанность принять передаваемую ему недвижимую вещь.

     Порядок передачи недвижимости установлен в  п. 1 ст. 556 ГК РФ и предусматривает, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонам передаточному акту или иному документу о передаче. Сам акт о передаче недвижимого имущества не может рассматриваться в качестве некоего договора, в котором устанавливаются, изменяются или прекращаются права и обязанности сторон по договору продажи недвижимости. Равным образом, с подписанием акта о передаче недвижимости не происходит перенос вещного права (права собственности) на недвижимость. Этот акт по своей сути рассматривается как документ, имеющий значение доказательства, удостоверяющий исполнение обязательств по договору³⁰.

     Вместе  с тем передача недвижимой вещи на основании соответствующего акта означает, что покупатель превращается в титульного владельца, хотя еще и не собственника недвижимости. Российскому праву не известна такая категория, как "право владения". Однако владение как юридический факт имеет ряд важных правовых последствий, в том числе и для отношений, связанных с оборотом недвижимости. Этот тезис связан с одним из важнейших принципов, на котором базируется оборот, - добросовестность его участников. Торговый оборот требует, чтобы участник оборота рассматривался как добросовестное лицо. Владение субъектом оборота имуществом должно рассматриваться как добросовестное, если не доказано иное. Это обстоятельство и обеспечивает устойчивость оборота, стимулируя его участников на доверие друг к другу, а, как следствие, на более свободное совершение сделок.

     Особенности исполнения обязательства по передаче недвижимого имущества существенным образом отличаются от процедуры исполнения обязательства по передаче движимой вещи³¹. Если движимая вещь может быть передана путем вручения покупателю, то недвижимую вещь невозможно вручить в собственном смысле этого слова, то есть передать из рук в руки. Именно поэтому законодатель устанавливает особую процедуру вручения недвижимости. Продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимой вещи после того, как она была вручена покупателю, и при условии, что обе стороны подписали соответствующий акт о передаче. Таким образом, подписание акта о передаче и является вручением, то есть подтверждает факт перехода имущества в обладание покупателю. С этого момента покупатель становится титульным владельцем недвижимого имущества, даже еще не являясь собственником (поскольку собственником он становится с момента государственной регистрации перехода права собственности). Именно поэтому при составлении акта передачи недвижимого имущества передаваемая вещь должна быть подробна описана, так же как и при заключении договора купли-продажи недвижимости. Это имеет важное значение для индивидуализации передаваемого объекта недвижимости.

     Поскольку подписание акта о передаче недвижимости рассматривается как доказательство вручения объекта недвижимости покупателю, то законодателем установлена норма, в соответствии с которой обязательство продавца по передаче недвижимости считается исполненным только после того, как стороны подписали документ о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимого имущества рассматривается как отказ соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять это имущество. Таким образом, уклонение от подписания акта влечет для виновной стороны просрочку исполнения обязательства, что, в свою очередь, является основанием для взыскания убытков, отказа от принятия исполнения вследствие утраты интереса и т.д.

     Следует иметь в виду и то обстоятельство, что подписание акта о передаче недвижимого имущества не является основанием для государственной регистрации права. Это вытекает из ст. 17 Закона о госрегистрации прав на недвижимость, согласно которой основанием государственной регистрации являются договор и иные сделки. Вместе с тем справедливым было бы рассматривать такой законодательный подход как минимум дискуссионным. Российская цивилистическая доктрина по общему правилу опирается на институт традиции, который считает, что основанием перехода права является передача владения, вручение вещи (см. п. 1 ст. 223 ГК РФ).

     Таким образом, передача недвижимой вещи во исполнение обязательства, возникшего на основании договора, должна иметь  правообразующее значение  - она должна являться основанием для государственной регистрации прав на отчуждаемую недвижимость. Само же вещное право на недвижимость возникает только в силу государственной регистрации³².

     Титульное владение недвижимой вещью дает покупателю ряд прав. Прежде всего это касается возможности использовать вещно-правовые способы защиты своих прав на недвижимое имущество (например, прибегнуть к виндикационному и негаторному искам).

     При исполнении договора продажи недвижимости сторонами до того момента, пока будет  зарегистрирован переход права  собственности к покупателю, правовые отношения между третьими лицами и сторонами по договору не изменяются. Продавец продолжает оставаться собственником недвижимого имущества до момента государственной регистрации перехода прав к покупателю. Это означает, что он несет все риски, а также бремя содержания недвижимого имущества. Ему же принадлежат все доходы, приносимые недвижимым имуществом³³.

Глава 4. Особенности продажи отдельных объектов недвижимости

     Ввиду особенностей отдельных категорий  недвижимости законодательство устанавливает  для их купли-продажи специальные правила.

4.1 Особенности продажи  земельных участков

     Земельный участок представляет собой часть  поверхности земли (в том числе  почвенный слой), границы которой  описаны и удостоверены в установленном  порядке (п. 2 ст. 6 Земельного кодекса³⁴). Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, а также не изъятые и не ограниченные в обороте (ст. 27 Земельного кодекса). Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. В случае предоставления покупателю заведомо ложной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного участка и предоставление которой установлено федеральными законами, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных убытков. Некоторые возможные условия договора купли-продажи земельного участка признаются законом недействительными: о праве продавца выкупить участок обратно по собственному желанию; об ограничении дальнейшего распоряжение участком; об ограничении ответственности продавца в случае предъявления прав на участок третьими лицами (ст. 37 Земельного кодекса). Покупка участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может иметь место только на торгах (конкурсах, аукционах).

     Особенности купли-продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного  назначения установлены Федеральным законом от 24 июля 2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"³⁵. Во-первых, не могут быть покупателями таких земельных участков иностранные граждане и юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля указанных субъектов составляет более 50%. Во-вторых, не допускается купля-продажа участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, если в результате образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют максимальным и минимальным требованиям, установленным законом. В-третьих, субъект РФ или муниципальное образование имеют преимущественное право покупки таких участков, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

4.2 Особенности продажи жилых помещений

     Жилым помещением (жилой дом, квартира, комната, часть жилого дома или квартиры) признается изолированное помещение, которое пригодно для постоянного  проживания граждан, т.е. отвечает установленным  санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15, ст. 16 Жилищного кодекса³⁶). Особенности продажи жилых помещений заключаются в следующем.

     Во-первых, договор продажи жилого помещения  подлежит государственной регистрации  и считается заключенным с  момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК).

     Во-вторых, существенным условием договора продажи  дома, квартиры, части жилого дома или  квартиры, иного жилья, в котором  проживают лица, сохраняющие в  соответствии с законом право  пользования этим помещением после  его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК). Когда лица, сохраняющие право пользования жильем, не указаны в договоре, договор считается незаключенным.

     В-третьих, продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК).

      В-четвертых, при приобретении в собственность  помещения в многоквартирном  жилом доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в доме (лестницы, лифты, чердаки, подвалы, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства и др.). Условие договора о том, что переход права собственности на помещение не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, является ничтожным (ст. 38 Жилищного кодекса).

Заключение

     По  договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять объект недвижимости и уплатить за него определенную денежную сумму.

     Существенными условиями договора купли-продажи  недвижимости являются предмет и  цена.

     Сторонами в договоре купли-продажи недвижимости - продавцом и покупателем - могут  выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица, государство.

     Такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Кроме того, Гражданским кодексом РФ предусмотрена обязательная регистрация перехода прав по договору купли-продажи недвижимости. Государственной регистрации подлежит не сам договор, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю. Договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит обязательной регистрации.

     Для осуществления государственной  регистрации стороны должны представить  в соответствующий государственный  орган достаточный пакет документов, подтверждающих их полномочия и права на предмет сделки.

     Передача  проданного объекта недвижимости продавцом  и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом  или иным документом, подписанным  обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

     Однако  многие вопросы еще ждут своего законодательного разрешения.

Литература

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ, 26.01.2009, N 4, ст. 445.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 27.12.2009, с изм. от 08.06.2010) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 17.07.2009) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410.
4. Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. N 223-ФЗ (в ред. от 30 июня 2008 г.) // Собрание законодательства РФ от 1 января 1996 г. N 1 ст. 16
5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (в ред. от 22 июля 2010 г.) // Собрание законодательства РФ от 29 октября 2001 г. N 44 ст. 4147
6. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (в ред. от 27 июля 2010 г.) // Российская газета от 12 января 2005 г. N 1
7. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-I (в ред. от 5 июля 2010 г.) // Российская газета от 13 марта 1993 г.
8. Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (в ред. от 4 октября 2010 г.) // Российская газета от 29 декабря 1995 г. N 248
9. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ( в ред. от 17 июня 2010 г.) // Собрание законодательства РФ от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594
10. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (в ред. от 31 мая 2010 г.) // Российская газета от 26 января 2002 г. N 16
11. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в ред. от 8 мая 2009 г.) // Российская газета от 27 июля 2002 г. N 137
12. Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" (в ред. от 2 июля 2010 г.) // Собрание законодательства РФ от 2 декабря 2002 г. N 48 ст. 4746
13. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 22 ноября 2006 г.) // Собрание законодательства РФ от 23 февраля 1998 г., N 8, ст. 963
14. Постановление Президиума ВАС РФ от 14 января 1997 г. № 3522/96//Вестник ВАС РФ. 1997. № 4. С. 5.
15. Постановление Президиума ВАС РФ от 17 июня 2003 г. № 3217/03//Вестник ВАС РФ. 2003. № 12. С. 32-34.
16. Постановление Президиума ВАС РФ от 7 сентября 2004 г. № 6518/04. // Вестник ВАС РФ. 2004. № 11. С. 21.