Купля продажи недвижимого иммущества

 

Содержание.

Введение………………………………………………………………………….3

Глава 1. Правовое положение недвижимого имущества как объекта гражданских прав…………………………6

1.1. Понятие  недвижимого имущества..........……………..…………….6

1.2. Виды недвижимого  имущества……...…………………………….13

Глава 2. Договор купли-продажи……………………………………………30

2.1. Понятия и принципы договора купли-продажи недвижимого имущества……………………………………………………………………….30

2.2. Элементы договора купли-продажи недвижимого имущества……………………………………………………………………….34

Глава 3. Особенности отдельных видов договора купли-продажи недвижимого имущества……………………………………………………...42

3.1. Особенности договора купли-продажи жилой недвижимости…………………………………………………………………...42

3.2. Особенности договора купли-продажи нежилой недвижимости…………………………………………………………………...57

Заключение……………………………………………………………………..66

Библиография………………………………………………………………….71

 

Введение

 

Актуальность темы. При любом  общественном устройстве особое место  в системе общественных отношений  занимает недвижимое имущество, так  как с его функционированием  связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости – не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход.

Становление и развитие рыночных отношений  в России в значительной мере определяется спросом и предложением на недвижимость, которая играет важную роль в жизни общества. Объекты недвижимости, будучи основой общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности.

Принимая во внимание большое значение объектов недвижимости в жизни и  деятельности граждан и юридических  лиц, а также в гражданском  обороте, закон закрепил ее специальный  правовой режим.

Основным видом сделок с недвижимостью  является купля-продажа. Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости имеет в настоящее время определенные пробелы. Несовершенная правовая среда является главным фактором, тормозящим развитие рынка недвижимости в России. Несмотря на то, что сделки с недвижимостью достаточно исследованы в юридической литературе, в реальных гражданско-правовых отношениях теоретические основы, раскрываемые исследователями, нередко имеют расхождения с юридической практикой. Купля-продажа недвижимости имеет свою специфику, которая раскрывается по большей степени не в теории и (или) законодательстве, а на примерах материалов практики, которых на наш взгляд, недостаточно. Корме того, в виду постоянного обновления нормативной базы, даже самые современные юридические исследования, не могут охватить все вопросы института продажи недвижимости. Исходя из этих предпосылок, данная тема является актуальной.

Говоря о степени научной  разработанности темы, следует охарактеризовать ее как недостаточную. Несмотря на то, что институт недвижимости и сделки с недвижимостью (в частности, купля-продажа) достаточно исследованы в юридической литературе, в реальных гражданско-правовых отношениях этот материал оказывается не актуальным, т.к. теоретические основы, раскрываемые исследователями, нередко имеют расхождения с юридической практикой.

Теоретическая база исследования. При  подготовке работы использовались труды  следующих отечественных ученых-правоведов: Т.Д. Аппак, В.А.Бегичева, Е.С. Болтановой, Д.И. Ильина, Е.Б. Козловой, С. Крылова, О.М. Оглоблиной, Г.Д. Макаровой, М.А. Салиховой, Е.А. Сухановой, М.Ю. Тихомирова.

Нормативная основа исследования. Основными  нормативными источниками при проведении данного исследования, служили: Конституция Российской Федерации; Гражданский кодекс Российской Федерации 22 декабря 1995 г. (далее ГК РФ), Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и другие источники.

Практическая основа исследования. При выполнении исследования использованы Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда и Верховного Суда РФ по вопросам судебной практики, а так же практика Новосибирских судов.

Цель исследования заключается  в комплексном анализе института  купли-продажи недвижимости, выявлении  проблем правового регулирования  данного института и формулировании способов их устранения.

Для достижения поставленной цели сформулированы следующие задачи:

-   дать общую характеристику договора купли-продажи недвижимости, как института гражданского права;

-   раскрыть историю становления и развития института продажи недвижимости; дать понятие, выделить особенности правового регулирования института продажи недвижимости в современной России;

-   определить недвижимость как особый объект правового регулирования;

-   изучить порядок заключения договора купли-продажи недвижимости;

-   проанализировать права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости;

-   отразить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

-   обобщить исполнение и прекращение договора купли-продажи недвижимости;

-   выявить особенности купли-продажи жилой и нежилой недвижимости.

Предметом исследования выступает  институт купли-продажи недвижимости.

Объектом исследования являются общественные отношения, проявляющиеся при осуществлении купли-продажи недвижимости.

Методологической основой исследования является общенаучный метод познания и основанные на нем частно-научные методы: системно-структурный, конкретно-социологический, технико-юридический, лингвистический, сравнительный, формально-юридический.

Структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.

 

Глава 1. Правовое положение недвижимого имущества как объекта гражданских прав

1.1. Понятие недвижимого имущества

По ГКРФ все вещи делятся на два вида: движимые и недвижимые. Согласно ст. 130 ГКРФ: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связанно с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения.¹

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. "Также, согласно 2 абзаца части 1 статьи 132 ГКРФ: "предприятие в целом как имущественный комплекс признаётся недвижимостью".²

Такое определение  недвижимого имущества дано в  кодексе. Вот, что говорит о недвижимости профессор Витрянский: "Исходя из закона (ГКРФ), основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГКРФ и являются самостоятельными основными объектами недвижимости".

Итак, исходя из ст. 130 ГКРФ объектами недвижимости законодатель называет: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, Леса и другие многолетние  насаждения, здания и сооружения, воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты. Также  исходя из ст. 132 ГКРФ недвижимым имуществом признаётся "предприятие в целом как имущественный комплекс".

Кодекс  позволяет отнести к недвижимым вещам и иные виды вещей. Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 в ст.1 перечисляет те вещи, которые являются недвижимостью в жилищной сфере: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, а также жилые дома, квартиры иные жилые помещения.

Также исходя из федерального закона "О товариществах  собственников жилья" от 15 июня 1996 г. к недвижимым вещам относится кондоминиум, это понятие определяется в законе как "единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения) ..."

Приступим к характеристике каждого вида в  отдельности. Земельные участки. Профессор  Витрянский отмечает: "Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых законодательством могут быть установлены ограничения на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма части 3 статьи 129 ГКРФ, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. На протяжении всех последних лет законами и иными правовыми актами в имущественный оборот вводились отдельные категории земельных участков".

Пожалуй, это обусловлено исторически, вопрос о земле всегда был "больным" для России. Ведь до недавнего времени  об отчуждении земли вообще не могло быть и речи (я имею ввиду советские времена).

"Указом  Президента Российской Федерации  от 25 марта 1992 г. № 301 "О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий" гражданам и юридическим лицам предоставлено право при приватизации государственных и муниципальных предприятий, а также при расширении и дополнительном строительстве объектов этих предприятий наряду с арендой земельных участков приобретать их в собственность. Более того, Указом было предусмотрено, что земельные участки, предоставленные гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, по их желанию могут продаваться им в собственность"³.

В соответствии с Законом Российской Федерации  от 23 декабря 1992 г. "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" предусматривалась передача в частную собственность граждан в городах, поселках и сельской местности земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также под индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки. Таким образом, можно говорить о том что по действующему законодательству земля может передаваться в собственность, но только под определённые цели перечисленные в законе, указанном выше. В связи с этим необходимо упомянуть, что законодальным органами готовится к принятию законопроект о земельной реформе, согласно которому земля будет передаваться в собственность субъектам гражданского права.

Как и  земельные участки, самостоятельными объектами недвижимости признаются участки недр и обособленные водные объекты. "Они являются недвижимостью  в силу естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В  противном случае было бы невозможно установление права собственности  на недра вне зависимости от права собственности на землю".

"Особенность  такого рода объектов состоит  в том, что в отношении них  действует презумпция государственной  собственности: в соответствии  с пунктом 2 статьи 214 ГК РФ природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью. Таким образом, указанные объекты в принципе не могут признаваться бесхозяйными. Что касается правового регулирования оборота указанных объектов недвижимости, то нельзя не согласиться с О.М. Козырь, которая отмечает: "Поскольку в России сохраняется исключительное право государственной собственности на недра, а передача их в пользование осуществляется на основании административного акта - лицензии, говорить всерьез о гражданском обороте этого вида объектов представляется преждевременным".

Таким образом, мы видим, что, по сути, недра вообще не могут являться объектом купли  продажи, а могут только передаваться в пользование, оставляя право собственности  за государством.

Такие объекты  недвижимости, как леса и многолетние  насаждения, относятся к недвижимому  имуществу в силу их неразрывной  связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Однако профессор Ветров отмечает "От договоров продажи указанных объектов как недвижимого имущества (то есть с переходом соответствующих прав на земельный участок) следует отличать сделки, по которым лес и многолетние насаждения реализуются как движимое имущество, когда продаются, например, лес "на корню" или срубленные деревья. В последнем случае нормы ГК РФ о продаже недвижимости не подлежат применению, а соответствующие договоры заключаются по правилам продажи движимого имущества".

Здания  и сооружения также являются объектами  недвижимого имущества по признакам  неразрывной связи с землей и  невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

Право собственности  на здания, сооружения и другое вновь  создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой  регистрации (ст. 219 ГК РФ)⁴. Но появились некоторые споры среди юристов о том, являются ли объекты незавершённого строительства недвижимым имуществом. По мнению некоторых авторов, отсутствие обязательной государственной регистрации объектов незавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости. Это означает, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым . Принятый федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997г. не изменил а лишь подтвердил приведённые выше доводы⁵.