Купля продажи недвижимого иммущества

Договор продажи нежилого помещения может быть расторгнут как до момента государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации при условии, что он не исполнен сторонами в полном объеме. Государственная регистрация перехода права собственности не является препятствием для расторжения исполненного договора продажи нежилого помещения в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе в связи с неоплатой покупателем имущества

Для расторжения договора купли-продажи  нежилого помещения недостаточно факта  отказа продавца или покупателя от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации обратного перехода права собственности к продавцу. Необходимо обращение в суд, который  должен принять решение, содержащее предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права  собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд  может вынести такое решение  только в случае, когда в договоре продажи нежилого помещения стороны  оговорили возможность возврата исполненного до момента расторжения  договора (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Таким образом, основными обязанностями  покупателя являются: оплата и принятие нежилого помещения. Основной обязанностью продавца является передача нежилого помещения покупателю. Основным правом продавца является требование оплаты нежилого помещения покупателем.

Следовательно, можно выявить специфику  купли-продажи нежилых помещений. Во-первых ,договор купли продажи нежилого помещения позволяет гражданам (физическими лицами) и юридическими лицами использовать нежилые помещения в качестве административных, торговых, складских, производственных помещений.

Во-вторых, существенными условиями  договора купли-продажи нежилого помещения  являются предмет и цена. Предмет договора купли продажи нежилого помещения при заключении договора должен быть определен однозначно. Цена договора купли продажи нежилого помещения обязательно указывается в рублях. Цена может указываться как на все нежилое помещение, так и на единицу площади (цена рассчитывается, исходя из площади передаваемого нежилого помещения).

В-третьих, в качестве сторон договора купли продажи нежилого помещения могут выступать как физические лица (граждане), так и юридические лица.

В-четвертых, договор купли продажи нежилого помещения заключается в простой письменной форме. Необходимо отметить, что договор купли-продажи нежилого помещения подлежит обязательной государственной регистрации.

Заключение

Проведенное исследование позволяет  прийти к следующим выводам: несмотря на то, что понятие недвижимого  имущества по определению не может  быть совершенным, тем не менее, необходимо его совершенствовать. Следует внести ясность в основные формулировки, а так же определить целесообразность отдельных объектом недвижимого имущества.

Важнейшей проблемой является неточность ст. 130 ГК РФ, согласно которой, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки  недр и все, что прочно связано  с землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе здания, сооружения, объекты  незавершенного строительства.

Употребление в статье третьего термина – «недвижимость» совершенно излишне, поскольку и «вещь», и  «имущество» в принципе охватывают названное явление целиком.

Для решения данной проблемы видится  целесообразным исключить из ст. 130 ГК РФ упоминание о «недвижимости», усложняющее определение и акцентировать  внимание на категории «недвижимая  вещь», подчеркивая тем самым, что  объектом права на недвижимость являются лишь предметы, имеющие материальную форму.

Далее следует параграф 7 главы 30 ГК РФ переименовать на:

«Продажа недвижимых вещей» … и  далее в этом параграфе употреблять  выражение «недвижимая вещь».

При этом продажа недвижимого имущества  регулируется параграфом 8 ГК РФ это  «Продажа предприятия».

Таким образом, не произойдет смешения понятий.

Основной сделкой с недвижимостью  является купля-продажа.

Институт купли-продажи недвижимости прошел долгий путь становления, получив  юридическое закрепление в различных  нормативных источниках, в которых  одни и те же вопросы имели разнообразные  формулировки.

Под договором продажи недвижимости понимается соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) определенное договором  недвижимое имущество, а покупатель в свою очередь обязан заплатить  за это недвижимое имущество согласованную  сторонами плату.

К существенным условиям договора продажи  недвижимости закон относит условия  договора о предмете продажи и  его цене.

Передача недвижимости продавцом  и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному  акту или иному документу о  передаче.

Содержание договора продажи недвижимого  имущества составляют права и  обязанности сторон данного договора.

Основная обязанность продавца по договор продажи недвижимости - передача недвижимого имущества  покупателю. Основная обязанность покупателя - принять и оплатить недвижимое имущество. Что касается прав сторон договора продажи недвижимого имущества, то они корреспондируют с обязанностями  сторон. Покупатель имеет право требовать  передачи недвижимого имущества. Продавец имеет право требовать оплаты переданного имущества. Обе стороны  вправе требовать друг от друга государственной  регистрации перехода права собственности.

Исполнение договора купли-продажи  недвижимости заключается в передаче продавцом покупателю проданной  недвижимой вещи, а покупателем продавцу - предусмотренной договором денежной суммы. Кроме того, на покупателе лежит  обязанность принять передаваемую ему недвижимую вещь.

В работе были рассмотрены проблемы реализации договора купли-продажи  жилых и нежилых помещений. Исследование позволило выявить следующие  проблемы действующего законодательства в области купли-продажи жилого помещения:

1) проблема обеспечения прав  несовершеннолетних при осуществлении  договора купли-продажи жилого  помещения. Так, при совершении  сделок купли-продажи жилых помещений  нередко нарушаются права несовершеннолетних  детей. Иногда очень сложно  определить, были ли допущены  нарушения. В законе отсутствуют  единые критерии, которые позволяли  бы органам опеки и попечительства  обосновывать свое решение относительно  возможного нарушения прав детей  при совершении той или иной  сделки с недвижимостью. В результате  чего органы опеки и попечительства  дают согласие на сделки, не  отвечающие интересам несовершеннолетних, без всестороннего и подробного  изучения ситуации, не выявляют  противоречий между интересами  детей и их родителей, которые  приводят к нарушению прав  несовершеннолетних и т.д.

Решение проблемы может заключаться  в применении адресного подхода, т.е. концентрации средств и усилий органов опеки и попечительства на выявлении, проведении углубленного мониторинга, анализа ситуации и  социального патронажа семей, в  которых существует реальный риск ущемления  прав несовершеннолетних при осуществлении  сделок с жильем.

Что касается законодательного закрепления, что целесообразно сделать оговорку в ст. 558 ГК РФ (особенности продажи  жилых помещений).

Редакция ст. 558 ГК РФ может выглядеть  следующим образом:

1. Существенным условием договора  продажи жилого дома, квартиры, части  жилого дома или квартиры, в  которых проживают лица, сохраняющие  в соответствии с законом право  пользования этим жилым помещением  после его приобретения покупателем,  является перечень этих лиц  с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3. Договор продажи жилого помещения,  в котором прописаны и проживают  несовершеннолетние дети, возможен  только при предоставлении в  орган опеки и попечительства  сведений о том, что права  детей не будут нарушены. Сделка  продажи жилого помещения, в  котором прописаны и проживают  несовершеннолетние дети, может  быть одобрена органом опеки,  если условия проживания несовершеннолетнего  улучшаются (приобретается жилое  помещение большей площади и  (или), в более удобном для ребенка  районе). Договор продажи жилого  помещения, в котором прописаны  и проживают несовершеннолетние  дети, без предоставления сведений  о том, где будут проживать  последние после продажи жилого  помещения, а так же если  условия проживания несовершеннолетних  будут хуже, тех, что были, не  допускается.

Говоря о купле-продаже нежилых  помещений можно выделить следующую  проблему: В ГК РФ нет упоминания о нежилых помещениях.

Для решения данной проблемы, следует  включить в ГК РФ статью следующего содержания «… Под нежилым помещением следует понимать: а) помещения, не предназначенные  для постоянного проживания; б) помещения, не отвечающие санитарно-гигиеническим  и техническим требованиям, предъявляемым  к жилым помещениям.

Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных  факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан  вследствие:

-   ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

-   изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей…»

Библиография

Нормативно-правовые акты:

1. Конвенция Организации Объединенных Наций о договорах международной купли-продажи товаров (заключена в Вене 11.04.1980) // Вестник ВАС РФ, 1994, N 1.
2. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года // Российская газета -1993 -25 декабря.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 года(с изм. и доп. от 1 января 2011года)// Собрание законодательства РФ.-1994. №32 - Ст. 3301,2006. №3-Ст.282.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации Часть вторая от 26 января 1996 года (с изм. и доп. от 2 февраля 2011 года) //Собрание законодательства РФ - 1996.   № 5 . - Ст. 410; 2005 - №6. - С т. 6 3 6
5. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть третья от 26 ноября 2001 годя (с изм. и доп. от 2 декабря 2011 года; // Собрание законодательства РФ - 2001-№ 49. -Ст,4552;2004. -№ 49. - Ст. 4855.
6. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 года // Собрание законодательств РФ 2002. № 46.
7. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации. // "Российская газета", N 137, 27.07.2002.
8. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть первая от 31.07.1998 "Российская газета", N 148-149, 06.08.1998,
9. Жилищный кодекс Российской Федерации. // "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14.
10. Земельный кодекс Российской Федерации. // "Российская газета", N 211-212, 30.10.2001.
11. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации. // "Российская газета", N 85-86, 01-05.05.1999.
12. Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации. // "Собрание законодательства РФ", 12.03.2001, N 11, ст. 1001.
13. Федеральный закон от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" // "Собрание законодательства РФ", 16.02.1998, N 7, ст. 785.
14. Федеральный закон "Об акционерных обществах" (АО) от 26.12.1995 N 208-ФЗ. // "Российская газета", N 248, 29.12.1995
15. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // "Собрание законодательства РФ", 28.07.1997, N 30, ст. 3594.
16. Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 29.12.2010) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.07.2011) // "Российская газета", N 137, 27.07.2002.
17. Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» // "Российская газета", N 15, 23.01.1993.
18. Постановления Правительства. «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» // "Российская газета", N 221, 21.11.2002.
19. Указы Президента Российской Федерации. «О мерах по обеспечению достройки не завершенных строительством жилых домов» // "Российская газета", N 111, 15.06.1994.
20. Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» // Собрание законодательства РФ, 2000, N 16, Ст. 1709.
21. Постановление Правительства РФ от 15.03.1997 N 319 «О порядке определения нормативной цены земли» // Собрание законодательства РФ, 1997, N 13, Ст. 1539.
22. Типовой договор купли — продажи (купчая) земельного участка (утв. Роскомземом 02.06.1993 N 1-16/770) // Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств РФ, 1993, N 9.