Купля продажи недвижимого иммущества

Земельный участок как объект земельных  отношений может быть делимым и неделимым. Делимые – это участки, после раздела которых части образуют отдельные участки и участвуют в самостоятельном обороте. Неделимые – участки, которые могут находиться только в целом виде. Земельные участки разграничиваются по двум признакам: целевому назначению и в зависимости от уровня субъекта собственности. Согласно ст.7 ЗК РФ они подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Гражданское и земельное законодательство устанавливают  особые правила оборота земель, предусматривая оправданные, обусловленные значимостью данного объекта гражданских прав, ограничения, касающиеся предмета, субъектного состава сделок с земельными участками, их оформления, критериев определения цены земельных участков по таким сделкам и другие особенности.

Договор купли-продажи земельных участков относится к договорам недвижимости и поэтому подчиняется правилам купли-продажи недвижимости. Продажа земельных участков возможна лишь после установки их на кадастровый учёт; без кадастрового свидетельства сделка не будет зарегистрирована.

Хотя ГК предусматривает постановку земельного участка на кадастровый учёт, однако на прямую он не лишает граждан пользоваться земельными участками, принадлежащими им на основе постоянного (бессрочного) пользования и владения, предоставляя каждому гражданину по своему желанию бесплатно и однократно приватизировать такой земельный участок, а сельскохозяйственные угодья фермерам – по льготным ценам. Однако до приобретения такого участка в собственность с соответствующей регистрацией права собственности владелец не вправе распоряжаться этим земельным участком, а частности продать его.

В данной главе  имеют место такие определения, как:

• собственники земельных участков – лица, являющиеся собственниками земельных участков;
• землепользователи – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;
• землевладельцы – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;
• арендаторы земельных участков – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;
• обладатели сервитута – лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

К объектам недвижимого имущества ещё относят  и объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов РФ. Принадлежность памятников к недвижимости оговаривается в ФЗ № 73 в ст.3: к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.

Объекты культурного наследия подразделяются на следующие виды:

• памятники - отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями (в том числе памятники религиозного назначения: церкви, колокольни, часовни, костелы, кирхи, мечети, буддистские храмы, пагоды, синагоги, молельные дома и другие объекты, специально предназначенные для богослужений); мемориальные квартиры; мавзолеи, отдельные захоронения; произведения монументального искусства; объекты науки и техники, включая военные; частично или полностью скрытые в земле или под водой следы существования человека, включая все движимые предметы, имеющие к ним отношение, основным или одним из основных источников информации о которых являются археологические раскопки или находки (далее - объекты археологического наследия);
• ансамбли - четко локализуемые на исторически сложившихся территориях группы изолированных или объединенных памятников, строений и сооружений фортификационного, дворцового, жилого, общественного, административного, торгового, производственного, научного, учебного назначения, а также памятников и сооружений религиозного назначения (храмовые комплексы, дацаны, монастыри, подворья), в том числе фрагменты исторических планировок и застроек поселений, которые могут быть отнесены к градостроительным ансамблям; произведения ландшафтной архитектуры и садово-паркового искусства (сады, парки, скверы, бульвары), некрополи;
• достопримечательные места - творения, созданные человеком, или совместные творения человека и природы, в том числе места бытования народных художественных промыслов; центры исторических поселений или фрагменты градостроительной планировки и застройки; памятные места, культурные и природные ландшафты, связанные с историей формирования народов и иных этнических общностей на территории Российской Федерации, историческими (в том числе военными) событиями, жизнью выдающихся исторических личностей; культурные слои, остатки построек древних городов, городищ, селищ, стоянок; места совершения религиозных обрядов.

Земельные участки  в границах территорий объектов культурного  наследия, включенных в единый государственный  реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а  также в границах территорий выявленных объектов культурного наследия относятся  к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством Российской Федерации и Федеральным законом об объектах культурного наследия.

Объекты культурного  наследия независимо от категории их историко-культурного значения могут  находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, частной собственности, а также в иных формах собственности, если иной порядок не установлен федеральным законом.

Собственник объекта культурного наследия несет  бремя содержания принадлежащего ему объекта культурного наследия, если иное не установлено договором между собственником и пользователем данным объектом культурного наследия.

При государственной  регистрации договора купли-продажи  объекта культурного наследия либо выявленного объекта культурного  наследия новый собственник принимает  на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия либо выявленного объекта культурного наследия, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект.

В случае если в пределах земельного участка или  участка водного объекта обнаружен  объект археологического наследия, со дня обнаружения данного объекта собственник земельного участка или пользователь им либо водопользователь владеет, пользуется или распоряжается принадлежащим ему участком с соблюдением условий, установленных Федеральным законом об объектах культурного наследия для обеспечения сохранности выявленного объекта культурного наследия.

Объект археологического наследия и земельный участок  или участок водного объекта, в пределах которых он располагается, находятся в гражданском обороте раздельно.

Объекты археологического наследия находятся в государственной  собственности.

Глава 2. Договор купли-продажи.

2.1. Понятие и признаки  договора купли-продажи недвижимого  имущества

Нормы о купле-продаже  помещены на первое место во второй (особенной) части Гражданского кодекса  РФ. Общие положения о купле-продаже, установленные в параграфе 1 главы 30 ГК РФ, подлежат применению и к  договору купли-продажи недвижимостью, если иные правила не предусмотрены  параграфом 7 главы 30 ГК РФ, которые  специально предназначены для регулирования  продажи недвижимости. В качестве разновидности договора купли - продажи  выступает договор купли-продажи  предприятия¹², хотя, исходя из правовой природы предприятия как недвижимого имущества, более логичным было бы признать договор купли-продажи предприятия разновидностью договора купли-продажи недвижимости и поместить нормы о продаже предприятия к параграфу 7 главы 30 ГК РФ. Согласно норме пункта 2 статьи 549 ГК РФ к отношениям по продаже предприятия субсидиарно применяются правила, регулирующие продажу недвижимости. В современном имущественном обороте РФ договоры купли-продажи играют огромную роль. Контрагенты, заключая договор купли-продажи, реализуют свои юридические возможности, удовлетворяют собственные потребности и обеспечивают «передвижение» товара. Договор купли-продажи выполняет роль правого индивидуального регулятора общественных отношений.

Одним из признаков  договора купли-продажи недвижимости, как, впрочем, и любого иного имущества, является его возмездность. Содержание большинства гражданских правоотношений предполагает взаимное имущественное предоставление его участниками. В рыночном обороте заключаются и такие сделки, по которым одна сторона обязуется предоставить, что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления — безвозмездные договоры (п. 2 ст. 423 ГК РФ). Понятия возмездности и безвозмездности служат иногда единственным критерием для разграничения между смежными юридическими категориями. Именно критерий возмездности (безвозмездности) позволяет разграничивать куплю-продажу и договор дарения,

Возмездность может выражаться в предоставлении денежных средств, вещей, выполнении работ, оказании услуг и в ином предоставлении, имеющем имущественное содержание. Такое предоставление должно носить встречный, взаимный характер, что отражено и в легальном определении возмездного договора. Возмездным является договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей (п. 1 ст. 423 ГК РФ).¹³

В отличие, например, от договора мены, встречное предоставление (плата) в договоре купли-продажи  обязательно должно осуществляться в виде денег¹⁴. С экономической точки зрения функции денег в купле - продаже выражаются в том, что они выступают мерой стоимости товара и средством платежа.

Таким образом, купля - продажа в силу своей природы  является возмездным договором, предполагающим взамен передаваемой вещи уплату денежной суммы. При этом, денежная сумма - цена договора не всегда эквивалентна стоимости передаваемой вещи. Действующее законодательство не требует соответствия между ценой продаваемого имущества и его действительной стоимостью.

Как сделка, договор купли - продажи недвижимости представляет собой согласованный  волевой акт (соглашение) физических и (или) юридических лиц об условиях передачи недвижимости одним лицом  в собственность другого. Договор  направлен на установление соответствующего обязательственного правоотношения и служит основанием возникновения обязательства купли - продажи недвижимого имущества. Последнее есть относительное правоотношение, порождающее личную правовую связь между продавцом и покупателем и направленное на приобретение права собственности на недвижимость в обмен на денежный эквивалент.¹⁵

Как следует  из понятия договора купли-продажи (ст. 454 ГК РФ), каждая из сторон на различных  стадиях развития договорного обязательства  является как кредитором, так и  должником. Содержанием, возникшего из договора правоотношения являются права  и обязанности продавца и покупателя. Между основными правами и  обязанностями сторон договора купли-продажи  существует тесная связь, и праву  покупателя (продавца) корреспондирует  соответствующая обязанность продавца (покупателя), поэтому в легальной  дефиниции договора купли-продажи  фигурируют лишь обязанности сторон. Согласно статьи 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороны (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Это определение и полной мере применимо и к купле-продаже недвижимости.

Из приведенного понятия договора купли-продажи  следует, что возникшее из договора обязательство направлено на передачу права собственности на имущество  одним лицом другому. При этом необходимо заметить, что не всегда купля-продажа влечет переход этого  права. Речь идет о тех случаях, когда  продавцом является юридическое  лицо, не обладающее правом собственности  на продаваемое имущество, а на стороне  покупателя — субъект, который приобретает  на имущество лишь право хозяйственного ведения или оперативного управления в порядке, установленном ГК РФ, иными  законами и другими правовыми  актами для приобретения права собственности. Так, сделка купли-продажи, заключенная: между унитарными предприятиями, учредителем которых является один субъект, служит основанием перехода права хозяйственного ведения.

Если происходит перемещение товара на основе договора купли-продажи (обмен товара, на деньги), но вещь остается в имущественной  сфере того же собственника, договор  является основанием передачи права  хозяйственного ведения или оперативного управления от одного лица к другому.¹⁶

Таким образом, купля-продажа недвижимости как  обязательство — это правоотношение, в котором одна сторона (продавец) обязуется передать недвижимое имущество  в собственность, хозяйственное  ведение или оперативное управление другой стороне (покупателю), а, покупатель обязуется принять это имущество  и уплатить определенную в договоре денежную сумму.

В ходе реформирования российской экономики законодатель значительно расширил круг участников договора. В настоящее время субъектами договора купли-продажи могут быть: государственные и муниципальные  образования (Российская Федерация  и субъекты РФ, городские, сельские, иные Апоселения и другие территории) в лице соответствующих органов (п. 1,2 ст. 125 ГК РФ), юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации) и физические лица.¹⁷

Участие граждан  в договорах купли-продажи недвижимости определяется объемом их дееспособности, а юридические лица могут приобретать  недвижимость, необходимую для осуществления  деятельности, предусмотренной в  учредительных документах (некоммерческие и некоторые виды коммерческих организаций), или для осуществления любых  видов деятельности, не запрещенных  законом (коммерческие организации). Покупатель, так же как и продавец, может  поручить приобретение недвижимого  имущества третьему лицу (поверенному  или комиссионеру). Современное законодательство не ограничивает приобретение имущества  в частную собственность количеством, размером или его стоимостью.