Купля продажи недвижимого иммущества

В течение ряда лет нормативными актами нежилые помещения выделялись как самостоятельный объект недвижимости, являющийся предметом сделок, при  этом единое понимание термина «нежилые помещения» не выработано.

Рассмотрим, что подразумевается  под нежилым помещением в нормативных  актах разного уровня.

Федеральным законом от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников  жилья» помещение определялось как  единица комплекса недвижимого  имущества, выделенная в натуре, предназначенная  для самостоятельного использования  для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности  граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов  Российской Федерации и муниципальных  образований.

В то же время в многочисленных строительных нормах и правилах (СНиПах) употребляется формулировка «здания, сооружения и помещения в них».

Согласно трактовке распоряжения Госкомимущества РФ от 5 февраля 1993 г. № 217-р «Об упорядочении процесса учета и разграничения прав собственности  на нежилые помещения», «нежилые помещения» включают в себя «здания, сооружения, нежилые помещения, в том числе  встроенно-пристроенные».

Согласно закону «О регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним», к недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной  регистрации, относятся, в частности, здания, сооружения, жилые и нежилые  помещения.

Само словосочетание "нежилое  помещение" означает, что соответствующее  понятие определяется негативным образом: это помещение, не предназначенное  для проживания граждан. В зависимости  от функционального назначения нежилые  помещения бывают производственными, административными (конторскими), торговыми, складскими и т.д. Нежилое помещение может состоять из одной или нескольких (множества) комнат. Проведенный в работе анализ показывает, что понятия «нежилые здания», «сооружения», «помещения» в качестве видов входят в более общее понятие «объект».

Нежилые помещения, это, прежде всего, здания и сооружения.

Понятия «здание», «сооружение», «нежилое помещение» в литературе и нормативных  актах трактуются по-разному [43, с. 224]. Так, по мнению В.Н. Литовкина, «они отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют художественную ценность и поэтому имеют относительно высокую ценность, особенно памятники истории, культуры, архитектуры, являющиеся уникальными объектами, на стоимость которых оказывает самостоятельное влияние и местонахождение земли под зданием и сооружением». При этом под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые «дифференцируются на две большие взаимоисключающие противоположные группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования.

Понятие «сооружение» обычно определяют путем перечисления соответствующих  объектов, например: нефтяные и газовые  скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные  трубопроводы, спортивные, физкультурно-оздоровительные, спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спора, концертно-спортивные дворцы, спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей.

Т.К. Богачева, относительно различий между понятиями «здание» и «сооружение) – пишет следующее: «Ответ на вопрос, в чем различие между зданием и сооружением, ГК РФ не содержит. Однако, исходя из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно».

Думается, попытки дать юридические  дефиниции понятий «здание» и  «сооружение» вряд ли целесообразны, поскольку  указанные понятия не относятся  к числу правовых категорий. Еще  более сомнительны попытки выделить различия между этими понятиями. Если обратиться к толковым словарям современного русского языка, то мы увидим, что понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию  «здание». Под зданием в русском  языке понимается архитектурное  сооружение, постройка, дом, а под  сооружением – всякая значительная постройка (различного вида, назначения). Поэтому правильнее было бы употреблять  выражение «здания и иные сооружения».

С юридической точки зрения существующие (в обыденном смысле) различия между  понятиями «здание» и «сооружение» не имеют никакого правового значения. Гораздо важнее отличать здания и  сооружения от иных построек, не относящихся  к объектам недвижимости, а также  от иных видов недвижимого имущества.

В этом смысле под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке  или под ним (под землей) самостоятельный  объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

При таком подходе подчеркиваются все необходимые для соответствующей  юридической квалификации характерные  черты таких объектов недвижимости, как здания и сооружения.

Во-первых, когда мы говорим о  зданиях и сооружениях, речь идет об объектах, созданных людьми (искусственно возведенных).

Во-вторых, о зданиях и сооружениях  как объектах недвижимости можно  говорить лишь в том случае, если они «привязаны» к определенному  земельному участку.

В-третьих, связь здания (сооружения) с земельным участком должна быть столь прочной (фундаментальной), что  перемещение указанного объекта  недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению оказалось бы невозможным. Данный признак позволяет отграничить  здания и сооружения от иных построек и конструкций (ларьков, палаток, киосков  и т.п.), которые вообще не относятся  к объектам недвижимости.

В-четвертых, зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, который  является самостоятельным (отдельно стоящим).

В-пятых, к зданиям (сооружениям) относятся  лишь такие объекты недвижимости (строения, постройки), возведение которых  закончено и они уже используются или могут быть использованы по прямому  назначению.

Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение нежилого помещения, является договор купли-продажи нежилого помещения. По такому договору продавец обязуется передать в собственность  покупателя нежилое помещение, а  покупатель обязуется принять и  уплатить за него определенную денежную сумму.

Предмет договора купли продажи нежилого помещения при заключении договора должен быть определен однозначно. То есть, в договоре строго указываются все значимые параметры нежилого помещения: адрес, площадь помещения, номера на поэтажном плане.

Цена договора купли продажи нежилого помещения обязательно указывается в рублях. Следует учесть, что цена - существенное условие договоров данного вида. Цена может указываться как на все нежилое помещение, так и на единицу площади. В последнем случае цена договора рассчитывается, исходя из площади передаваемого нежилого помещения. Цена нежилого помещения по договору купли продажи не связана с балансовой или инвентаризационной оценкой, которая необходима в целях налогообложения [48, с. 68]. Рассмотрим пример из судебной практики. Общественная организация «Тувинское республиканское общество охотников и рыболовов» обратилась в Арбитражный суд Республики Тыва с иском к индивидуальному предпринимателю Адаеву Виктору Николаевичу о признании незаключенным договора купли-продажи нежилого помещения от 05.07.2002 общей площадью 28,2 квадратного метра, расположенного по адресу: г. Кызыл, ул. Оюна Курседи, 110, и об истребовании спорного имущества из незаконного пользования ответчика.

05.07.2002 между обществом охотников  и рыболовов (продавец) и предпринимателем  Адаевым В.Н. (покупатель) подписан договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого продавец передал покупателю за 60000 рублей часть пристройки административного корпуса, представляющего часть 1-этажного административного здания, оборудованного под магазин, общей полезной площадью 28,2 квадратного метра, расположенного по адресу: г. Кызыл, ул. Оюна Курседи, 110. По передаточному акту от 05.07.2002 продавец передал покупателю объект недвижимости, являющийся предметом названного договора [22].

Полагая, что договор от 05.07.2002 является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, общество охотников и рыболовов  обратилось в Арбитражный суд  Республики Тыва с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении искового заявления, суд, вновь рассматривающий  дело, признал договор купли-продажи  нежилого помещения от 05.07.2002 заключенным, учитывая, что между сторонами  было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор купли-продажи нежилых  помещений должен быть заключен в  письменной форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы  влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ). Договор купли-продажи нежилых  помещений считается заключенным  с момента подписания сторонами  единого документа, в котором  сформулированы все его существенные условия. Переход права собственности на нежилое помещение от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Право собственности покупателя возникает в результате заключенного договора купли-продажи нежилых помещений и акта государственной регистрации перехода права собственности или договора о нежилых помещений (п. 1 ст. 551 ГК РФ) [23].

Следует отметить, что в качестве сторон  могут выступать как физические лица (граждане), так и юридические лица. В некоторых случаях сторонами договора купли продажи нежилого помещения выступают муниципальные образования и иные субъекты Российской Федерации. Пример такой сделки - реализация муниципального либо государственного имущества.

Если договор купли продажи нежилого помещения осуществляет коммерческая организация, она должна обладать правоспособностью. Некоммерческие организации, а также государственные и муниципальные предприятия для заключения договора купли продажи нежилого помещения должны иметь возможность совершения таких сделок, отраженную в учредительных документах. Физическое лицо для участия в договоре купли продажи нежилого помещения должно быть полностью дееспособно [48, с.69].

Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит  в передаче нежилого помещения продавцом  и принятии ее покупателем по передаточному  акту или иному документу о  передаче (п. 1 ст. 556 ГК). Приведенная  императивная норма устанавливает  юридически обязательную процедуру  передачи нежилого помещения Уклонение  одной из сторон от подписания документа  о передаче нежилого помещения на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности  передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество.

Подписание сторонами передаточного  акта или иного документа о  передаче наряду с фактической передачей  нежилого помещения является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему нежилого помещения. Вместе с тем в случаях, предусмотренных  законом или договором, это обязательство по передаче нежилого помещения будет считаться исполненным при наступлении дополнительных юридических фактов (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ). Например, стороны могут включить в договор условие, согласно которому обязательство продавца по передаче имущества будет считаться исполненным, только когда он: подпишет передаточный акт; фактически передаст недвижимое имущество; оплатит расходы по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

При передаче сложных в инженерно-техническом  отношении зданий (сооружений) стороны  могут оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства  по передаче является проведение продавцом  за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных  мероприятий на предмет определения  качественного состояния объекта  недвижимости, инженерных коммуникаций, информационных сетей, обслуживающих  данный объект.

Наряду с обязанностью принять  купленное нежилое помещение  главной обязанностью покупателя по договору продажи нежилого помещения  является обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты определяются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оплата купленной  недвижимости в рассрочку и в  кредит, а также предварительная  оплата.

При продаже нежилого помещения  в кредит в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем  обязательств по ее оплате.

Стороны договора продажи недвижимости несут ту же взаимную имущественную  ответственность, что и стороны  договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями. Во-первых, принятие покупателем нежилого помещения, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда  такое несоответствие оговорено  в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ). Во-вторых, при передаче продавцом покупателю нежилого помещения с существенным нарушением условий договора о качестве нежилого помещения покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК РФ). Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства (п. 3 ст. 475 ГК РФ).