Договір оренди (найму) та його різновиди

2)                                 наймодавець не виконує свого обов’язку щодо проведення капітального ремонту речі.

     Знову ж таки цей перелік не є виключним, оскільки договір можна розірвати в разі порушення інших умов договору наймодавцем за згодою сторін або за рішенням суду. На наймача у будь-якому випадку розірвання договору покладається обов’язок повернути наймодавцеві орендовану річ в стані, в якому була одержана, або з урахуванням нормального зносу передбаченого договором. Якщо наймач не поверне річ, наймодавець має право вимагати неустойку у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення (ст. 785 ЦК).

              Законом встановлені і строк позовної давності в один рік щодо вимог про відшкодування збитків у зв’язку з пошкодженням речі, яка була передана в користування.

Згідно з Декретом Кабінету Міністрів України „Про впорядкування використання адміністративних будинків і нежитлових приміщень, що перебувають у державній власності” від 11 січня 1993 р. №5-93 договори найму (оренди) з користувачами будинків і приміщень, що є в державній власності та належать підприємствам, установам і організаціям на праві повного господарського відання або оперативного управління, вважаються розірваними з моменту прийняття Кабінетом Міністрів України рішення про розміщення в них центральних державних органів, дипломатичних представництв і консульств іноземних держав.

Поняття лізингу та його види

Лізинг (від англійського lease – оренда) як одна з прогресивних форм забезпечення товаровиробників засобами виробництва є порівняно новим видом зобов’язань для нашої господарської системи. Як різновид оренди лізингові операції почали інтенсивно розвиватися в ряді країн (США, Японія, країни Західної Європи) в період після другої світової війни і сьогодні стали невід’ємною частиною економіки в більшості промислово розвинених країн та багатьох країнах, що розвиваються.

За договором лізингу одна сторона (лізингодавець) передає або зобовязується передати другій стороні (лізиногоодержувачі) у користування майно, спеціально придбане лізингодавцем у продавця (постачальника) відповідно до встановлених умов на певний строк і за встановлену плату ст. 806 ЦК.

Оперативний лізинг – це господарська операція фізичної чи юридичної особи (орендодавця), що передбачає передачу орендарю права користування основними фондами на строк, що не перевищує строку їх повної амортизації, з обов’язковим поверненням таких основних фондів їх власнику після закінчення строку дії лізингової угоди. Основні фонди, передані в оперативний лізинг, залишаються у складі основних фондів орендодавця.

1.      Оскільки при оперативному лізингу орендодавець не може амортизувати всі витрати за рахунок надходжень від одного орендаря, в літературі цей вид лізингу називають ще лізингом з неповною окупністю (ЛНО див. Маслов С. О некоторых особенностях лизинговых операций//Бизнес.-Документы, комментарии, консультации.-1998.-№38(297). - с.44-47.

Фінансовий лізинг (лізинг повною окупністю) – це господарська операція фізичної чи юридичної особи, що передбачає придбання орендодавцем на замовлення орендаря основних фондів із подальшою їх передачею у користування орендарю на строк, що не перевищує строку повної амортизації таких основних фондів з обов’язковою передачею права власності на такі основні фонди орендареві.

Фінансовий лізинг є різновидом фінансового кредиту, тому іноді він ще має назву інвестиційного лізингу. Витрати орендодавця на купівлю об’єктів фінансового лізингу не включаються до складу валових витрат або до складу основних фондів такого орендодавця.

Основні фонди, передані у фінансовий лізинг, включаються до складу основних фондів орендаря.

В операціях фінансового лізингу на початкових стадіях беруть участь три суб’єкти:

- виробник або продавець устаткування, який, уклавши угоду купівлі-продажу або поставки, втрачає право власності (право повного господарського відання) на зазначене устаткування;

- орендодавець (лізингова компанія), який укладає договір купівлі-продажу (поставки) з виробником і стає власником устаткування;

- орендар, який отримує майно у володіння та користування і здійснює орендні платежі.

Певний інтерес з точки зору перспектив застосування в господарській практиці України становить так званий зворотний лізинг (lease back) – господарська операція фізичної чи юридичної особи, що передбачає продаж основних фондів фінансовій організації (лізинговій компанії) з одночасним зворотним отриманням цих основних фондів такою фізичною чи юридичною особою в оперативний або фінансовий  лізинг.

Видом лізингу, здатним задовольнити як підприємства-орендарів, так і лізингові компанії, уявляється компенсаційний лізинг. При цьому виді лізингу орендар поставляє орендодавцеві частину продукції, що виробляється на орендованому устаткуванні. Заміна орендних платежів у грошовій формі розрахунками виробленою продукцією особливо приваблива при міжнародному лізингу для товаровиробників, що не мають валютних коштів для розрахунків з іноземним орендодавцем або для придбання обладнання у інофірми-виробника. Та й для орендодавців України іноді вигідніше отримувати орендну плату готовою продукцією (товарами). До речі законодавство України про оренду, а саме, Закон України від 14.03.1995 р. "Про оренду державного та комунального майна" таку форму розрахунку допускає.

Договір прокату

              Договір прокату є одним з різновидів договору оренди. Він має деякі особливості та відмінності від інших договорів. Отже договір прокату полягає в переданні рухомої речі в користування за плату на певний строк від наймодавця, який здійснює підприємницьку діяльність, до наймача. Ст. 787 ЦК. Першою особливістю даного договору є предмет договору, а це є рухома річ, яка використовується для задоволення побутових невиробничих потреб, якщо інше не передбачене в договорі. Плата за прокат речі проводиться в особливій формі: згідно тарифів, які встановлює наймодавець. Важливо й те, що договір прокату відноситься до публічних договорів. Мається на увазі те, що наймодавець не має права відмовити в укладенні договору, якщо до нього звертаються бажаючі особи. Наймач в прокаті не має права на укладення договору піднайму. Процедура припинення і розірвання договору прокату є значно простішою від попередніх, наймач може повернути річ наймодавцеві в будь-який час.

              До  об’єктів договору прокату належать рухомі речі, такі, як побутова техніка, радіо- та телеапаратура, аудіо-, та відеокасети, компакт диски, інструменти, спортінвентар.

Оренда земельної ділянки

              Відносини щодо найму земельної ділянки  в окремий різновид обумовлене особливостями предмета цього договору – земельної ділянки. Земельна ділянка – це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеним щодо неї правами. На ділянці можуть знаходитися й інші об’єкти, наприклад насадження будівлі, водойми. Особливостей даний договір має чимало. Одною з них є те, що до договору оренди земельної ділянки докладається план-схема ділянки і кадастровий план з відображенням обмежень і сервітутів щодо неї.

              Оренда земельної ділянки регламентується Законом України „Про оренду землі”, Земельним Кодексом і в деяких випадках ЗУ „про рослинний світ” і Лісовим Кодексом.

Оренда будівлі або іншої капітальної споруди

              Виділення договору найму будівлі або іншої капітальної споруди, як окремого різновиду найму проведено в ЦК за критерієм особливостей предмета. Даний договір обов’язково укладається в письмовому вигляді(на відміну від прокату) і, якщо строком більше ніж на 1 рік, то засвідчується нотаріально (ст. 793 ЦК) і підлягає державній реєстрації.

              До об’єктів таких договорів не слід зараховувати незакінчені будівництва та некапітальні споруди (кіоски, вагончики).

              Важливо те що плата  за оренду будівлі або іншої капітальної споруди складається з плати за саму споруду та за земельну ділянку, на якій вона знаходиться.

              Оренда транспортного засобу

              Останнім, передбаченим ЦК різновидом договору оренди є найм транспортного засобу. Відповідно цей договір має ряд особливостей та відмінностей від попередніх. Предметом такого договору ст. 798 ЦК називає повітряні, морські, річкові судна, а також наземні самохідні транспортні засоби. До особливостей належить можливість передання майна разом з екіпажем, який його обслуговує, при чому закон покладає оплату роботи екіпажу на наймодавця. Договір оренди транспортного засобу підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. На наймача покладені обов’язки по обслуговуванню (некапітальному) ТЗ та покривати витрати, пов’язані з використанням ТЗ (наприклад податки, мийка, збори та ін платежі). Цікавим моментом в новому ЦК є обов’язок наймодавця застрахувати ТЗ, який дає в найм.

              Слід, однак, відрізняти прокат нп. велосипеда від оренди автобуса, оскільки закон вказує на самохідні ТЗ. Не буде й орендою прокат нп. водяного скутера на короткий час, не зважаючи на те, що скутер відноситься до самохідного ТЗ. Це звертає нашу увагу на існування винятків.

Висновки

              Можна прокинутися вранці в орендованій квартирі, переглянути фільм, взятий вчора на прокат, поїхати на роботу на службовому автомобілі, взятим за договором лізингу, працювати на протязі дня в споруді, взятій в оренду в держави для ведення виробництва, а у вільний час грати в футбол на орендованій земельній ділянці. Чи не є це 100% доказом того, що інститут оренди в цивільному праві відкриває велику кількість можливостей для споживача та вигодонабувача? По-перше оренда у всіх своїх формах дозволяє користуватися тим чи іншим дорогим майном часто недоступним для купівлі. Це дозволяє інтенсивно розвивати економіку держави. По-друге оренда у всіх своїх формах і проявах дозволяє наймодавцеві отримувати плату, яку можна кваліфікувати, як прибуток. Це забезпечує ефективне використання ресурсів, якими власник скористатися не спроможний.

              Все вищесказане навіває на думку про особливо важливу роль законодавства в регулюванні орендних відносин. Як бачимо Цивільний Кодекс 2004 у досить повному обсязі охопив оренду та всі її види. Для України, як країни, що стоїть на шляху розвитку, на шляху вступу до ЄС інститут оренди займає далеко не останнє місце, що не потребує доказів.

              Отже закріпимо найважливіші моменти роботи:

-         оренда - строкове і платне передання майна в користування (не власність) засноване на договорі;

-         сторони в оренді: наймодавець і наймач, які наділені правами та обов’язками щодо оренди, треті особи;

-         до видів оренди зараховуються: оренда земельної ділянки, лізинг, прокат, оренда будівлі або іншої капітальної споруди, оренда транспортних засобів.

Вважаю тему „Договір оренди (найму) та його різновиди” розкритою.

Список використаної літератури

1. Науково-практичний коментар до Цивільного Кодексу України 2004

2.      Щербіна В.С. Господарське право України: Навч. посібник. – 3-є вид., перероб. і доп. – К.: Юрінком Інтер, 2002.- 392с.

3.      Маслов С. О некоторых особенностях лизинговых операций//Бизнес.-Документы, комментарии, консультации.-1998.-№38(297). - с.44-47.

4.      Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 зі змінами від 14.03.1995.

5.      Цивільний кодекс України 2004

6.      Офіційний вісник України, 2000 р., №52. – Ст.2281.

7.      Декрет Кабінету Міністрів України „Про перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів основного виробництва, приватизація або передача в оренду яких не допускається” від 31 грудня 1992 р. №26-92.

8.      Закон України «Про приватизацію майна державних підприємств» від 02.10.1992.

9.      Закон України "Про лізинг" від 16.12.1997 № 723/97-ВР зі змінами від 14.01.1999 №394-XIV.

10.  Науково-практичний коментар до Цивільного Кодексу

2