Договор купли-продаж имущества

Применительно к договору продажи недвижимости в ГК РФ имеются  специальные правила о государственной  регистрации перехода права собственности, исключающие применение некоторых общих положений ГК РФ о государственной регистрации сделок и договоров, а именно: положение о том, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст.131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.1 ст.164 ГК РФ); и положение о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п.3 ст.433 ГК РФ).

Статья 165 ГК РФ устанавливает  самое жесткое из возможных последствий неосуществления государственной регистрации сделки с недвижимостью, которая в силу закона подлежит такой регистрации. Такая сделка считается ничтожной, а значит, вообще не порождает правовых последствий. Однако для случаев недобросовестного поведения одной из сторон, выражающегося в уклонении от регистрации, суду по требованию другой стороны предоставляется возможность вынести решение о регистрации сделки в соответствии с судебным решением, что спасет сделку от "ничтожности" (п.3 ст.165).

Однако из общего правила  об обязательности регистрации сделок с недвижимостью существует ряд  исключений. В случае заключения договора продажи недвижимости регистрации  подлежит не договор как таковой, а переход права по договору. В  случае спора между контрагентами по исполненному договору суд будет рассматривать в качестве собственника в отношениях между ними лицо, приобретшее недвижимость, но не зарегистрировавшее свои права на нее, хотя на отношения с третьими лицами это никоим образом не повлияет. При этом суду предоставлено право вынести решение о регистрации перехода права собственности, если одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Государственная регистрация  состоит во внесении соответствующих  записей в единый государственный реестр, который ведут учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества (п.1 ст.9 Федерального Закона Российской Федерации " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") [37].

Государственная регистрация  носит публичный характер. Соответственно орган, который ее осуществляет, обязан предоставлять любому лицу информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных им правах или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Самарской  области обратилось в Арбитражный  суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности Российской Федерации на объект недвижимого имущества - нежилое здание и обязании осуществить государственную регистрацию права собственности Российской Федерации на объект недвижимого имущества. Решением Арбитражного суда Самарской области от 13 ноября 2008 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением от 17 февраля 2009 г. Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд указанное решение суда отменил, заявленные требования удовлетворил.

При этом суд исходил  из того, что в договоре купли-продажи  в статье "предмет договора" содержится подробное описание объекта. Из штампа МП БТИ г. Самары проставленного на договоре купли-продажи то, что данное имущество имеет инвентарный номер 25392.

Таким образом, в представленном для регистрации права собственности  договоре купли-продажи содержится достаточно сведений для идентификации объекта недвижимого имущества, право на который возникло на основании данного договора, и было зарегистрировано 11 апреля 1994 г.

Учитывая несовпадение площадей объекта недвижимого имущества  указанного в договоре купли-продажи  и объекта недвижимого имущества, в регистрации права на который было отказано, для подтверждения идентичности указанных объектов к заявлению были приложены документы, из которых следует, что в отношении нежилого здания была произведена реконструкция, в результате которой площадь указанного здания составила 482,90 кв. м.

Согласно заключения Департамента строительства и архитектуры  городского округа Самара общая площадь  нежилого здания после реконструкции  составляет 482,90 кв. м. В соответствии с пунктом 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на реконструкцию и ввод в эксплуатацию не требуется, поэтому представленные Территориальным управлением Росимущества на государственную регистрацию прав документы соответствовали требованиям, установленным законодательством РФ, и отражали информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 18 мая 2009 г. постановление Одиннадцатого  арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2009 г. по настоящему делу оставлено без изменения [44].

Этот пример наглядно показывает, что регистрирующие органы обязаны действовать в строгих  рамках закона. Не допускается каких  либо "отклонений" от норм закона.

Однако в государственной регистрации может быть отказано, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий [45].

Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав. Окончанием процедуры государственной регистрации является выдача Свидетельства о государственной регистрации права. Свидетельство должно быть заполнено и подписано государственным регистратором, то есть подготовлено к фактической выдаче правообладателю в срок, не превышающий срока, в течении которого должна быть произведена государственная регистрация права конкретного лица (правообладателя) [10]. Данный документ является итоговым и свидетельствует о государственной регистрации перехода прав.

Как сказано в п.1 ст.235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества, отказе собственника от права  собственности на имущество в  иных случаях, предусмотренных законом.

Государственная регистрация  носит правоподтверждающий характер. Внося в единый государственный  реестр запись о праве, регистрационная  служба от имени государства признает и подтверждает, что право на недвижимое имущество возникло на законных основаниях. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ними это элемент отношений, возникающих по поводу недвижимого имущества. В связи с этим исследования на эту тему всегда актуальны и важны.

2.3. Основания и правовые  последствия признания договора купли-продажи недвижимого имущества недействительной сделкой

Договор купли-продажи  может быть признан недействительным только по решению суда, в том  случае если он:

- не соответствует  закону и иным правовым актам  (168 ГК РФ);

- заключен с целью противной основам правопорядка и нравственности (169 ГК РФ);

- является мнимой или  притворной сделкой (170 ГК РФ);

- заключен гражданином,  признанным судом недееспособным (171 ГК РФ);

- заключен гражданином,  не достигшим 18 лет (175 ГК РФ);

- заключен гражданином, ограниченным судом в дееспособности (176 ГК РФ);

- заключен гражданином,  не способным понимать значение  своих действий и руководить  ими (177 ГК РФ);

- заключен под влиянием  заблуждения, обмана или угрозы, злонамеренного согласия представителей сторон или стечения тяжелых обстоятельств (178-179 ГК РФ);

- заключен лицом вне  пределов его полномочий (174 ГК  РФ);

сделка совершенная  юридическим лицом выходит за пределы его правоспособности (173 ГК РФ).

По общему правилу  последствием недействительности сделки является двусторонняя реституция - возврат сторонами всего полученного в натуре (п.2 ст.167 ГК РФ). При недействительности сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности, полученное виновной стороной взыскивается в доход Российской Федерации (ст.169 ГК РФ).

Возврат недвижимости не будет автоматическим результатом недействительности сделки. Реституция невозможна при отсутствии у приобретателя полученного  по недействительной сделке имущества, например, при его дальнейшем отчуждении другому лицу, существенном изменении объекта в результате реконструкции. В этом случае возмещается стоимость объекта. Отказ в удовлетворении исковых требований о возврате проданной недвижимости имеет место и в случае признания покупателя добросовестным приобретателем. Если по иску о признании недействительности договора купли-продажи у лица, которое не имело права отчуждать имущество, будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст.302 ГК РФ), в удовлетворении исковых требований собственника о возврате недвижимости будет отказано.

На практике часто принимаются  решения только о недействительности сделки, без разрешения вопроса о  судьбе имущества. Иногда стороны осознанно  не заявляют о реституции, особенно при недействительности сделок, совершенных не собственником недвижимости, а уполномоченным лицом - специализированной организацией на торгах, конкурсным управляющим, поскольку это влечет возврат ими вырученных от продажи чужой недвижимости средств.

Однако отметим, что реституция - фактический возврат полученного  по сделке и имеющегося у сторон имущества. Независимо от применения последствий  в виде реституции и реального  исполнения такого решения сторонами  признание судом недействительной оспоримой сделки (или констатация ничтожности) влечет утрату титула не недвижимость, несмотря на фактическое владение. Не случайно в упомянутом Постановлении № 8 Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что исковые требования о возврате имущества - это требования собственника.

Недействительная сделка ввиду  ее противоречия закону - неправомерное  действие, не порождающее права. Признание  сделки недействительной не влечет автоматического  восстановления в правах.

Представляется, что в случае недействительности сделки зарегистрированное на ее основании право не может продолжать существовать только лишь в силу наличия регистрационной записи. Государственная регистрация сама по себе не может рассматриваться в отрыве от реальных правоотношений. В случае признания уже зарегистрированной сделки в суде недействительной по иску потерпевшей стороны встает вопрос о действительности самой регистрации сделки. Однако проблема заключается в том, что решение суда о признании недействительным основания возникновения право ответчика на спорное имущество не воспринимается регистрирующими органами как юридический мотив к прекращению государственной регистрации прав ответчика [35]. Указанные органы ссылаются на неполноту и неясность судебного решения. Различные авторы предлагают в резолютивной части судебного решения указывать, что решение суда является основанием для прекращения для регистрации права ответчика. Еще одна проблема возникает, при удовлетворении судом иска лица, владеющего имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, в резолютивной части решения не указывается собственник недвижимости [27]. Это может также послужить основанием для отказа уполномоченным органом регистрации права собственности.

Не смотря на возникающие проблемы, запись о праве по недействительной сделке независимо от применения судом последствий недействительности должна быть погашена как не соответствующая истинному положению вещей, поскольку недвижимость была приобретена незаконно. Если вещь остается у приобретателя, то право на нее должно быть приобретено и зарегистрировано по иным законным основаниям (по судебному решению о признании добросовестности приобретателя, по новой сделке и пр). Иначе говоря, признанное судом право подлежит регистрации на общих основаниях - в порядке, установленном для регистрации любых вещных прав на недвижимость: при наличии заявления правообладателя, документа об оплате, решения суда, плана объекта недвижимости и иных необходимых для регистрации документов.

На основании судебных решений о признании недействительности оспоримой сделки либо о применении последствий недействительности ничтожной сделки учреждением юстиции должны осуществляться следующие действия: погашение регистрационной записи о недействительной сделке (если сделка была зарегистрирована учреждением юстиции); погашение записи о праве приобретателя, зарегистрированном на основании недействительной сделки.

Если суд признал покупателя добросовестным приобретателем и отказал  продавцу в возврате имущества, то право  покупателя подлежит регистрации на основании данного решения (в общем порядке). Если суд отказал в возврате недвижимости продавцу ввиду существенного изменения объекта, регистрации подлежит право на новый объект недвижимости (в общем порядке) на основании документов, подтверждающих законность его создания, например, акта ввода после реконструкции. Если суд взыскал в пользу государства недвижимость, полученную по сделке, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности, такое решение является основанием для регистрации права собственности Российской Федерации (в общем порядке);