Договор купли-продаж имущества

В настоящее время  предприятие признается недвижимостью. Согласно норме пункта 2 статьи 549 ГК РФ к отношениям по продаже предприятия применяются правила, регулирующие продажу недвижимости.

Одним из признаков договора купли-продажи недвижимости является его возмездность. Содержание большинства  гражданских правоотношений предполагает взаимное имущественное предоставление его участниками. В рыночном обороте заключаются и такие сделки, по которым одна сторона обязуется предоставить, что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления - безвозмездные договоры (п.2 ст.423 ГК РФ). Понятия возмездности и безвозмездности служат иногда единственным критерием для разграничения между смежными юридическими категориями. Критерий возмездности (безвозмездности) позволяет разграничивать куплю-продажу и договор дарения.

Как сделка, договор купли - продажи недвижимости представляет собой согласованный волевой  акт (соглашение) физических и (или) юридических  лиц об условиях передачи недвижимости одним лицом в собственность  другого. Договор направлен на установление соответствующего обязательственного правоотношения и служит основанием возникновения обязательства купли - продажи недвижимого имущества. Последнее есть относительное правоотношение, которая обеспечивает личную правовую связь между продавцом и покупателем [13, c.780].

Купля-продажа недвижимости, как обязательство - это правоотношение, в котором одна сторона (продавец) обязуется передать недвижимое имущество  в собственность, хозяйственное  ведение или оперативное управление другой стороне (покупателю), а, покупатель обязуется принять это имущество и уплатить определенную в договоре денежную сумму.

Общая характеристика элементов  договора купли-продажи недвижимости.

Сторонами договора являются продавец и покупатель. Продавец –  это как правило, собственник недвижимости, действующий непосредственно или через своего представителя. Обязательная государственная регистрация права собственности, обеспечивает правомочия собственника, подтверждая его "титулом", т.е. свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом. Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества с помощью информации, содержащейся в справке, выдаваемой регистрирующим органом, которая подтверждает правомочия собственника.

В настоящее время  субъектами договора купли-продажи  могут быть: государственные и  муниципальные образования (Российская Федерация и субъекты РФ, городские, сельские, иные поселения и другие территории) в лице соответствующих  органов (п.1,2 ст.125 ГК РФ), юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации) и физические лица [20, c.480].

Однако участие в  договоре некоторых субъектов гражданского права имеет свои особенности.

Если продавец - это  государственное или муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения (а если речь идет о казенном предприятии - правом оперативного управления), оно имеет лишь ограниченные права по распоряжению закрепленным за ним имуществом и не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника (п.2 ст.295, п.1 ст.297 ГК РФ).

Что касается учреждения, то оно может отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено  за счет доходов от разрешенной уставом  деятельности и учтено на отдельном  балансе (п.2 ст.298 ГК РФ). Проданное государственными или муниципальными предприятиями, а также учреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно как из сферы хозяйственного ведения (соответственно - оперативного управления), так и из государственной (муниципальной) собственности или частной собственности, если учредителем учреждения является частный собственник.

То же самое происходит, если эти субъекты выступают на стороне  покупателя, т.е. одновременно происходит и смена собственника, и возникновение  права хозяйственного ведения (права оперативного управления).

Когда продавцом выступает  частное юридическое лицо. В Законе РФ "Об акционерных обществах" [4] предусмотрены правила совершения крупных сделок, связанных с приобретением  или отчуждением обществом имущества. Эти правила могут применяться к лицам с недвижимым имуществом, если его стоимость составляет более 25% балансовой стоимости активов общества. Решение о совершении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет от 25 до 50% балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении такой сделки, принимается советом директоров (наблюдательным советом) общества единогласно. При стоимости выше 50% решение о совершении такой сделки принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров - владельцев голосующих акций, присутствующих на собрании (ст.78 Закона РФ "Об акционерных обществах").

Для совершения сделки с  недвижимостью, если она находится  в совместной собственности супругов, а продавцом выступает один супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (главным образом, это имеет значение при продаже жилых помещений) [12, c.336]. При отсутствии такого согласия на совершение сделки она может быть признана недействительной в судебном порядке по требованию супруга, не участвовавшего в заключении сделки, но чье согласие необходимо было получить.

Если предметом данного  договора является земельный участок, здание, сооружение, квартира или другое недвижимое имущество [15, c.384], то в соответствии с п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Учитывая свойства недвижимых вещей и их повышенную ценность, законодатель предъявляет особые требования к степени детализации предмета договора. Из содержания ст.554 ГК РФ следует, что в договоре должны быть данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Например, если предметом договора является здание, сооружение или помещение, то в договоре необходимо указать его месторасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь, в том числе жилую, этажность и другие характеристики. При отсутствии в договоре требуемой законом детализации предмета договора условие о предмете считается не согласованным, а договор не заключенным. При совершении сделок, предметом которых является предприятие нельзя забывать и объектов, входящих в его состав. Права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия, их ограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации территориальными органами Службы по месту нахождения данных объектов в порядке [9]. Если предметом договора является памятник истории и культуры, включенный в соответствующий перечень памятников, то в договоре должно быть указание на историко-культурное значение отчуждаемого объекта недвижимости, что следует рассматривать как существенную характеристику предмета договора, без которой он считается не заключенным.

Кроме того, отдельно следует выделить правовое регулирование купли-продажи нежилых объектов государственной и муниципальной собственности, которая находится вне пределов гражданского законодательства и регулируется законодательством РФ о приватизации. Основными источниками правового регулирования в данном случае является "Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ" [8], утвержденная Указом Президента от 22 июля 1994 г. №1535 и др. нормативные акты.

Договор продажи недвижимости в соответствии со ст.550 ГК РФ заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Особого внимания заслуживает  вопрос о регистрации. Что регистрируется при совершении сделок с недвижимостью? В ст.551 ГК РФ предусмотрена государственная регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Термин "государственная  регистрация перехода права собственности  на недвижимость", употребленное  в ст.551 ГК РФ, - это регистрация  права собственности на недвижимость, приобретенную по договору. Таким образом, "регистрация права собственности" и "регистрация перехода права собственности" являются тождественными понятиями с тем лишь отличием, что в последнем делается ударение на вторичный способ приобретения права собственности. Наряду с этим допустимо словосочетание "регистрация возникновения и прекращения права собственности".

Итак, договор продажи  недвижимости, по общему правилу, совершается  в письменной форме и не требует  государственной регистрации. Стороны  обязаны зарегистрировать только переход права собственности на имущество. При этом указанная регистрация не обязательно осуществляется одновременно с передачей недвижимости по акту. Совершенно справедливо авторы указывают на то, что Закон о регистрации не требует фактической передачи имущества для регистрации перехода права [28]. Исполнение обязанности продавца по передаче недвижимости покупателю может происходить как до регистрации перехода права собственности, так и после нее.

Применительно к продаже  жилых помещений законодатель обязывает стороны зарегистрировать договор (ст.558 ГК РФ). Договор считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, по сделкам с жилыми помещениями обязательна регистрация сделки, а затем или одновременно регистрация перехода права собственности (ст.551 ГК РФ ).

Отнесение морских, космических, воздушных судов к недвижимости, а также установление специальных  правил их регистрации связано с  тем, что эти объекты, даже покидая  пространственные границы государства, осуществившего их регистрацию, и находясь в пределах территории другого государства, остаются в сфере юрисдикции РФ.

Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, при ее отсутствии договор считается  незаключенным [31]. Правила определения  цены, предусмотренные п.3 ст.424 ГК РФ, не действуют в силу прямого указания п.1 ст.555 ГК РФ, что отличает договор продажи недвижимости от других возмездных договоров, в том числе и от иных видов договора купли-продажи. Особенность определения цены при продаже недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, состоит в том, что согласованная в договоре продажная цена включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Эта норма диспозитивная, иные правила могут быть установлены законом или договором.

Таким образом, элементами договора купли продажи недвижимости являются, стороны, предмет (недвижимость), форма, цена.

2. Особенности договора  купли-продажи недвижимого имущества

2.1. Понятие и порядок заключения договора купли-продажи недвижимого имущества

Термин "недвижимое имущество" появился в российском законодательстве сравнительно недавно, а легитимного  определения не существовало вовсе [40]. Под недвижимостью понималась прежде всего часть земной поверхности  и все с ней связанное настолько прочно, что связь не могла быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Недвижимостью признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей, например шахты. Признавались недвижимыми деревья, плоды, вообще всякие растения, а также минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной связи с почвой, обусловленной самой природой этих вещей.

Было дано вполне классическое определение недвижимости. Главным  признаком была указана связь  с землей. Решающий шаг в становлении понятия недвижимости сделал новый Гражданский кодекс, который не только дал определение недвижимым вещам (ст.130 ГК), но и определил общие контуры правового режима недвижимости.

В связи с развитием  рыночных отношений в Российской Федерации роль недвижимости в имущественном положении граждан и юридических лиц значительно возросла. Недвижимость все больше стала вовлекаться в рыночный оборот [26, c.248].

Недвижимость – это  особый объект права собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и юридических лиц.

Недвижимые вещи являются обычно сложными, так как состоят из совокупности разнородных вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению. Среди "традиционной" недвижимости только земельный участок, если на нем нет построек, сооружений или насаждений, относится к простым вещам [18, c.293]. При осуществлении сделок с недвижимостью стороны вправе распорядиться как любой из вещей, входящей в недвижимость, так и любой самой сложной недвижимой вещью, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь.

Спецификой недвижимого  имущества является возможность использования этого имущества только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке, а для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования - это водное, воздушное или космическое пространство.