Договор купли-продаж имущества

9. Пунктом 1 статьи 551 ГК  РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной  регистрации перехода права собственности  на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации  права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

10. Если одна из сторон  договора купли-продажи недвижимого  имущества уклоняется от совершения  действий по государственной  регистрации перехода права собственности  на это имущество, другая сторона  вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной  регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае если обязательство  продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении  соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи  недвижимости предусмотрено, что переход  права собственности не зависит  от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также  препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации  перехода права нахождение имущества  во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи  в отношении одного и того же недвижимого  имущества, суд удовлетворяет иск  о государственной регистрации  перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи  в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

11. На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников  продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого  имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое  требование покупателя, суд проверяет  исполнение продавцом обязанности  по передаче и исполнение покупателем  обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация  перехода права собственности к  покупателю на основании судебного  решения не является препятствием для  оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными  лицами права покупателя на недвижимое имущество.

12. Если сделка, требующая  государственной регистрации, совершена  в надлежащей форме, но одна  из сторон уклоняется от ее  регистрации, суд вправе по  требованию другой стороны вынести  решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

13. Поскольку законом  не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой  давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

14. При разрешении споров, связанных с расторжением договоров  продажи недвижимости, по которым  осуществлена государственная регистрация  перехода к покупателям права  собственности, судам необходимо  учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права  собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в  соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права  собственности к покупателю на проданное  недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной  регистрации прекращения права  собственности покупателя и государственной  регистрации права собственности  на этот объект недвижимости продавца.

Пример:  6 декабря 2012 года

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 25.09.2012 N 5128/12 ПО ДЕЛУ N А40-8156/11-2-72 "ЗАКОН О РАЗМЕЩЕНИИ ЗАКАЗОВ  НЕ ПРИМЕНЯЕТСЯ К ОТНОШЕНИЯМ, СВЯЗАННЫМ  С ПРИОБРЕТЕНИЕМ НЕДВИЖИМОГО  ИМУЩЕСТВА В ГОСУДАРСТВЕННУЮ  ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНУЮ СОБСТВЕННОСТЬ"

Суть спора

 Отделение Пенсионного  фонда Российской Федерации по  г. Москве и Московской области  (далее - учреждение) приобрело нежилое  здание у МУП "Земля, архитектура  и градостроительство города  Звенигород" на основании договора купли-продажи недвижимого имущества.

В связи с заявлением Счетной палаты РФ о нарушении  учреждением законодательства о  размещении государственных заказов  при заключении договора купли-продажи  Федеральная антимонопольная служба провела внеплановую проверку, по результатам которой учреждение было признано нарушившим требования ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон о размещении заказов, Закон N 94-ФЗ).

В силу названной нормы  размещение заказа во всех случаях  осуществляется путем проведения торгов, за исключением случаев, предусмотренных  данным Законом.

Кроме того, ФАС России усмотрела в действиях должностных  лиц учреждения признаки административного правонарушения (принятие должностным лицом заказчика решения о размещении заказа иным способом, если такое размещение должно было осуществляться только путем проведения торгов), ответственность за которое предусмотрена ч. 2 ст. 7.29 КоАП РФ.

Полагая, что приобретение недвижимого имущества правомерно осуществлено без проведения торгов, поскольку положения Закона о  размещении заказов на эти отношения  не распространяются, учреждение обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании решения ФАС России недействительным.

При рассмотрении данного  дела перед судами возник вопрос о  применении положений Закона о размещении заказов к договорам купли-продажи  недвижимого имущества для государственных  и муниципальных нужд.

 Проблема применения положений Закона о размещении заказов к договорам, прямо не упомянутым в предмете регулирования данного Закона (на примерах договоров купли-продажи и аренды)

 Закон о размещении  заказов определяет предмет своего  правового регулирования как  отношения, связанные с размещением заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных, муниципальных нужд, нужд бюджетных учреждений (далее - размещение заказа), а также устанавливает единый порядок размещения заказов (ч. 1 ст. 1).

Однако на практике государственные  и муниципальные нужды широки, и они могут быть удовлетворены  с помощью заключения договоров  купли-продажи недвижимого имущества  или договоров аренды недвижимости, которые, как видно из приведенной  выше нормы, не входят в предмет регулирования Закона N 94-ФЗ. Вследствие этого возникает вопрос: необходимо ли соблюдение положений Закона о размещении заказов в случае заключения договора купли-продажи недвижимости или договора аренды для государственных или муниципальных нужд? В настоящее время данный вопрос разрешается судами неединообразно.

 А. Применение Закона N 94-ФЗ к договору купли-продажи  недвижимости

В имеющихся на данный момент немногочисленных случаях в  судебной практике суды в большинстве  своем исходят из того, что к договору купли-продажи недвижимого имущества, заключенному для реализации государственных или муниципальных нужд, положения Закона N 94-ФЗ не применяются и несоблюдение требований данного закона не влечет недействительности такого договора (Постановления ФАС Поволжского округа от 29.03.2011 по делу N А55-8814//2010, ФАС Московского округа от 10.10.2011 по делу N А41-43492/10, ФАС Северо-Западного округа от 15.08.2008 по делу N А13-11823/2007, ФАС Северо-Кавказского округа от 24.04.2008 N Ф08-2004/2008 по делу N А15-2367/2008, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2009 по делу N А70-3673/2009).

Однако в некоторых  случаях суды приходят к выводу о  возможности применения положений  Закона N 94-ФЗ к правоотношениям по приобретению муниципальным заказчиком недвижимого имущества (см. Определение ВАС РФ от 06.05.2010 N ВАС-4929/10 по делу N А13-4488/2009).

Б. Применение Закона N 94-ФЗ к договору аренды

О широком толковании в судебно-арбитражной практике способов удовлетворения государственных  и муниципальных нужд свидетельствует практика применения положений законодательства о государственных закупках к договорам аренды.

Приблизительно до 2011 г. судебная практика в большинстве  своем давала отрицательный ответ  на вопрос о применимости Закона о  размещении заказов к договору аренды (см., к примеру, Постановления ФАС Московского округа от 28.01.2010 N КГ-А40/13315-09 по делу N А40-54076/09-105-474, ФАС Поволжского округа от 17.02.2011 по делу N А49-4780/2010, от 24.12.2009 по делу N А55-6919/2009, от 22.12.2009 по делу N А55-6918/2009, от 17.12.2009 по делу N А55-6920/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 12.03.2010 по делу N А15-1335/2009).

Данная позиция основывалась на том, что Закон N 94-ФЗ не регулирует договор аренды. Также на это было обращено внимание в Письме Минэкономразвития России от 02.10.2007 N 14902-АП/Д04 "О разъяснении норм Федерального закона от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ применительно к отношениям, связанным с арендой имущества".

Однако с 2011 г. в судебной практике сформировалась противоположная позиция (применительно к договору аренды движимого имущества) по данному вопросу, исходя из которой к договору аренды положения Закона N 94-ФЗ применимы и в случае несоблюдения его положений договор аренды является недействительным.

Обоснование этой позиции состоит в том, что договор по предоставлению движимого имущества в аренду государственным (муниципальным) заказчикам является предметом регулирования Закона N 94-ФЗ при наличии следующих условий: если он заключается в интересах Российской Федерации, субъекта РФ либо муниципального образования; целью его заключения выступает удовлетворение государственных (муниципальных) нужд; финансирование указанных потребностей осуществляется за счет средств федерального бюджета или бюджетов субъектов РФ и внебюджетных источников финансирования.