Договор купли-продаж имущества

Эта позиция достаточно широко представлена на уровне судов  высших инстанций (Решение ВАС РФ от 25.04.2011 N ВАС-2237/11, Определения ВАС  РФ от 30.06.2011 N ВАС-7912/11 по делу N ВАС-2237/11, от 14.02.2011 N ВАС-1236/11 по делу N А59-57/2010, ответ  на вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2010 года).

В настоящее время  применительно к договору аренды движимого имущества данная позиция  в судебной практике преобладает.

 Выводы судов нижестоящих  инстанций

 Суд первой инстанции отказал учреждению в удовлетворении требования о признании недействительным решения ФАС России, исходя из того, что под действие Закона о размещении заказов подпадают любые сделки, заключаемые государственными учреждениями и направленные на удовлетворение государственных (или муниципальных) нужд за счет бюджетных средств.

Кроме того, суд первой инстанции принял во внимание, что  учреждение заключило спорный договор  купли-продажи без проведения торгов с единственным поставщиком, на основании чего суд согласился с выводом ФАС России о наличии в действиях учреждения нарушения ч. 2 ст. 10 Закона о размещении заказов.

Суд апелляционной инстанции  решение суда первой инстанции отменил  и признал недействительным решение  ФАС России, указав на то, что к отношениям, связанным с приобретением в государственную или муниципальную собственность недвижимого имущества, Закон о размещении заказов не применяется.

Позиция суда апелляционной  инстанции основывалась на том, что  в Законе о размещении заказов  продажа недвижимого имущества как вид обязательства не выделена в отдельную категорию потребностей среди государственных или муниципальных нужд, а значит, действие данного Закона распространяется лишь на три вида сделок: поставку товаров, подряд и возмездное оказание услуг.

Однако суд кассационной инстанции постановление суда апелляционной  инстанции отменил, поддержав позицию  суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции (как и суд первой инстанции) пришел к выводу, что государственные  учреждения при осуществлении любых сделок за счет бюджетных средств в обязательном порядке должны руководствоваться Законом о размещении заказов. Данный вывод был сделан, исходя из следующего:

- государственным (муниципальным)  заказом является обеспечение  за счет бюджетных и внебюджетных средств государственных (муниципальных) потребностей в товарах (работах, услугах);

- целью размещения  государственного (муниципального) заказа  выступает удовлетворение соответствующих  государственных нужд;

- Гражданский кодекс  РФ не содержит запрета на соблюдение норм Закона о размещении заказов при заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества за счет бюджетных средств.

ВАС РФ в Определении  от 05.07.2012 N ВАС-5128/12 по делу N А40-8156/11-2-72 пришел к выводу о необходимости пересмотра судебных актов нижестоящих инстанций в порядке надзора.

При этом коллегия судей  ВАС РФ указала на то, что в  судебно-арбитражной практике отсутствует  единообразие в толковании и применении арбитражными судами Закона о размещении заказов при разрешении вопроса о том, вправе ли государственные (муниципальные) заказчики заключать договоры купли-продажи недвижимого имущества для государственных и муниципальных нужд, минуя процедуры, предусмотренные Законом о размещении заказов.

Обращаем внимание, что  Определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.

 Позиция Президиума  Высшего Арбитражного Суда РФ

 Президиум ВАС РФ  решение суда первой инстанции  и постановление суда кассационной инстанции отменил, постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.

При этом Президиум ВАС  РФ сформулировал следующие правовые позиции.

1. Закон о размещении  заказов не применяется к отношениям, связанным с приобретением в  государственную или муниципальную собственность недвижимого имущества.

2. Закон о размещении  заказов не выделяет продажу  недвижимого имущества как вид  обязательства в отдельную категорию  потребностей среди государственных  или муниципальных нужд, на которые  распространяется его действие. Под действие Закона о размещении заказов в силу ч. 1 ст. 1 данного Закона подпадают только три вида сделок: поставка товаров, подряд и возмездное оказание услуг.

3. Поставка товаров  для государственных нужд и  продажа недвижимого имущества представляют собой отдельные виды договора купли-продажи, в связи с чем правовое регулирование отношений купли-продажи недвижимого имущества и отношений, связанных с поставкой товаров, выполнением работ, оказанием услуг для государственных и муниципальных нужд, осуществляется на основании самостоятельных норм гражданского законодательства (§§ 4 и 7 гл. 30 ГК РФ).

Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам  со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в рассматриваемом Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.

Следует отметить, что  в силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 "О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам" это указывает на придание данной правовой позиции Президиума ВАС РФ обратной силы.

В связи с этим рассматриваемое  Постановление Президиума ВАС РФ является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.

 

Заключение

 

По договору купли-продажи  недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять объект недвижимости и уплатить за него определенную денежную сумму. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена.

Сторонами в договоре купли-продажи недвижимости - продавцом  и покупателем - могут выступать  любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица, государство.

Договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Кроме того, Гражданским кодексом РФ предусмотрена обязательная регистрация перехода прав по договору купли-продажи недвижимости. Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю. Договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит обязательной регистрации.

Для осуществления государственной  регистрации стороны должны представить  в соответствующий государственный  орган достаточный пакет документов, подтверждающих их полномочия и права на предмет сделки.

Передача проданного объекта недвижимости продавцом  и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом  или иным документом, подписанным  обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

В настоящее время  очень остро стоит вопрос о  судьбе регистрирующей записи в случае признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной. В соответствии с законодательством при прекращении права или сделки соответствующая запись Единого государственного реестра прав прекращается. Однако нередко случается ситуация, когда регистрирующие органы не считают решение суда о признании сделки недействительной основанием для погашения регистрирующей записи. Таким образом, заинтересованное лицо не может зарегистрировать установленное судом право собственности. Целесообразно внести изменения в ГК РФ, а также в Гражданский процессуальный кодекс и в Арбитражный процессуальный кодекс. А именно, ввести нормы, согласно которых в случаях разрешения споров о праве на недвижимость необходимо привлекать регистрирующие органы в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований. В этом случае регистрирующие органы не смогут отказать в погашении старой регистрирующей записи, ссылаясь на неясность и неточность судебного решения. Ведь в случае неясности решения суд, принявший его, по заявлению лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя вправе разъяснить решение суда, не изменяя его содержания (ст. 202 ГПК).

В процессе исследования обнаружилось, что в судебной практике встречаются дела о признании  договора купли-продажи недействительным ввиду того, что обнаружились скрытые недостатки недвижимого имущества.

Поэтому автор работы предлагает вести в Гражданский  кодекс РФ диспозитивную норму, предусматривающую  участие экспертов при передаче продавцом недвижимого имущества  покупателю. В этом случае покупатель обезопасит себя от того, что в процессе эксплуатации здания возникнут скрытые недостатки, которые возникли до передачи недвижимости по договору. Конечно, у покупателя есть права, которые он может реализовать в случае, если товар окажется ненадлежащего качества, но реализация этих прав требует много времени и сил. Привлечение экспертов требует материальные затраты, поэтому предлагается сделать эту норму диспозитивной. Стороны договора и сейчас могут привлекать экспертов при передаче недвижимости в собственность. Однако, если эта возможность будет закреплена в законе, то заключение эксперта будет иметь законную силу и сможет защитить стороны договора. Например, если вдруг покупатель "недобросовестно" объявит о том, что у недвижимости имелись скрытые недостатки и предъявит претензию к продавцу.

Следует отметить, что  большую роль в комплексном обобщении  спорных вопросов, возникающих у  судов при анализе договоров  продажи недвижимости, играют Постановления  Пленумов и Обзоры, а также Информационные письма Верховного и Высшего Арбитражного Судов РФ, Постановления Конституционного Суда РФ.

Отдельные решения также  обогащают правовую действительность, тем более, что судебная практика нередко выступает компромиссом между спорной ситуацией, подлежащей разрешению, и нормой права, регулирующей спорные правоотношения.

Судебная практика по договорам купли-продажи недвижимости отражает прежде всего нормы гражданского законодательства, включая общие  нормы об обязательствах и договорах. При рассмотрении дел, связанных со сделками с недвижимостью затрагиваются и другие отрасли законодательства. Например, если объектом спора является жилое помещения, то судьи обращаются к Жилищному кодексу РФ. Способы защиты в судебном порядке гражданских прав, в том числе и жилищных, весьма разнообразны, но ст.12 Гражданского Кодекса РФ тем не менее выделяет наиболее значимые из них. Это - исковое требование гражданина о признании нарушенного или оспариваемого права на жилое помещение. В большинстве случаев признание судом этого права является необходимой предпосылкой, обеспечивающей принудительное осуществление других требований. Например, требование о признании права на жилое помещение - необходимое условие для предъявления требования о выселении лица, незаконно занимающего это помещение.

Задача судебной практики состоит не только в методической (рекомендательной) помощи судебным органам  для обеспечения единообразия применения норм материального права, регулирующих оборот недвижимости, в устранении, таким образом, пробелов и других недостатков законодательства, но и в воздействии на законодателя с тем, чтобы он на основании выявленных судебной практикой спорных моментов, урегулировал отношения по возмездной передаче жилых помещений наиболее совершенным образом, и в интересах законопослушных участников гражданского оборота, устранил возможности участия криминальных элементов на рынке жилья, обеспечил защиту жилищных прав граждан.

Однако многие вопросы  еще ждут своего законодательного разрешения.

Поставленные задачи в ходе работы были выполнены.

Было рассмотрено понятие  договора купли-продажи; раскрыто понятие  договора купли-продажи недвижимости. Было произведено описание элементов  договора купли-продажи недвижимости; раскрытие предмета договора купли-продажи  недвижимости, исследование перехода права собственности на недвижимость; рассмотрение последствий признания договора-купли продажи недвижимости недействительной сделкой, рассмотрение содержания договора купли-продажи недвижимости, изучение правоприменительной практики. Следовательно, поставленные цели научной работы достигнута.

 

 

Список используемых источников

Нормативно-правовые акты:

1. Конституция РФ от 12.12.1993. (с учетом поправок от 30.12.2008 г. №6-ФКЗ) // Российская газета  №237.25.12.1993; Собрание законодательства  РФ. 2009. №4. ст.445.

2. Гражданский кодекс  Российской Федерации (часть 1) от 30.11.94г. №51 - ФЗ (с изм. от 18.07.2009 г. № 145-ФЗ) // Собрание законодательства  РФ.05.11.94г. №32 ст.3301; Российская газета. 20.07.2009. №131.

3. Гражданский кодекс  Российской Федерации (часть 2) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (с изм. от 18.07.2009 г. № 145 - ФЗ // Собрание законодательства РФ.29.01.1996. №5. ст.410; Российская газета. 20.07.2009. №131)

4. Закон РФ от 26.12.1995 г. № 208 - ФЗ "Об акционерных  обществах" (с изм. от 19.07.2009 г. № 205-ФЗ) // Собрание Законодательства Российской Федерации.01.01.1996 г. № 1. ст.1; Российская газета 22.07.2009. №133

5. Лесной кодекс от 4.12.2006 г. № 200-ФЗ 9 (с изм. от 24.07.2009 г. № 209-ФЗ) // "Собрание законодательство  РФ"11.12.2006. №50. ст.5778.; Российская газета.28.08.2009. № 137)

6. Закон РФ от 21.02.1992 г. № 2395-1 "О недрах" (с изм.  от 17.07.2009 г. № 164-ФЗ) // Российская  газета.15.03.1995. №52; Российская газета.23.07.2009. № 134.

7. Федеральный Закон  РФ от 27.07.1997 г. № 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. от 17.07.2009 г. № 174-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации 28.07.1997 г. №30. ст 3594; Российская газета.22.07.2009. №133