Договор купли-продаж имущества

Содержание

Введение………………………………………………………………..………….3

1. Общее положение о договоре  купли-продажи недвижимого имущества …6

1.1. Общая характеристика договора  и элементов купли-продажи недвижимости  …………………………………………………………….………6

2. Особенности договора купли-продажи недвижимого имущества ….….…16

2.1. Понятие и порядок заключения  договора купли-продажи недвижимого  имущества………………………………………………………………………..16

2.2. Государственная регистрация  перехода права собственности  на недвижимое имущество …………………………………………………….…..24

2.3. Основания и правовые последствия  признания договора купли- продажи  недвижимого имущества недействительной  сделкой …………………..…….28

3. Правовой статус сторон по  договору купли-продажи недвижимого  имущества………………………………………………………………….…….36

3.1. Права, обязанности, ответственность продавца по договору купли-продажи недвижимого имущества……………………………………..……….41

3.2. Права, обязанность, ответственность  покупателя по договору купли-продажи  недвижимого имущества……………………………………..……….44

Заключение……………………………………………………………………….59

Список используемых  источников..………………………………………...…63

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

   Введение

Договор имеет широкое  применение в отношениях между гражданами и юридическими лицами, которые изложены в Гражданском Кодексе Российской Федерации положения о договоре. Граждане и юридические лица свободны в заключение договоров и самостоятельно решают с кем, и какие договоры им заключать, а так же согласовывать их условия. Гражданским Кодексом Российской Федерации предусмотрено изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон.

Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном  обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные  с куплей-продажей, открывают часть  вторую Гражданского кодекса Российской Федерации.

Купля-продажа - один из важнейших  институтов гражданского права.

В настоящее время  количество сделок с недвижимостью  увеличивается, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые  в большинстве случаев используются юридическими лицами в качестве офисных центров. Рыночная экономика выводит ставку  на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась за счет жилья, находящееся в частной собственности граждан. В этой связи возникло много острых, дискуссионных проблем, которые требуют решения.

Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью совершенствования  нормативной правовой базы в области  правового регулирования сделок с недвижимостью и сложившейся  практики применения соответствующих  нормативных правовых актов с учетом возникновения в современных условиях новых факторов правового, социального, экономического характера, вызывающих постоянное развитие гражданско-правовых отношений, объектом которых выступает недвижимое имущество.

Данная тема актуальна не только для всех участников рассматриваемых видов гражданско-правовых сделок, органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но и для органов судебной власти. Последнее подтверждается возрастающим потоком судебных дел по вопросам регистрации сделок с недвижимым имуществом, а также дел по вопросам привлечения финансовых средств граждан в жилищное строительство, урегулированию споров по договорам долевого участия в строительстве, рассматриваемыми как арбитражными судами, так и судами общей юрисдикции Российской Федерации.

Объектом исследования данной работы выступает договор  купли-продажи недвижимость.

Предмет исследования рассмотрение теории и практики недвижимости как  объекта гражданских правоотношений.

Цель данной курсовой работы – изучить договор купли-продажи недвижимости.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1) Рассмотреть недвижимость  как предмет договора купли-продажи  недвижимого имущества

2) Изучить правовое  регулирование договора купли-продажи недвижимости

При написании курсовой работы были использованы различные  источники: нормативно-правовые акты (Гражданский  кодекс РФ, Семейный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ); учебная литература по курсу  «Гражданское право»; материалы периодической печати («Хозяйство и право», «Экономика и жизнь», «Российская юстиция», «Законодательство», «Юрист») и др.

Методологической основой  работы являлись такие общие методы исследования как анализ, синтез, обобщение, метод комплексного подхода; и частные: исторический, сравнительный, формально-логический методы исследования.

Эта проблема исследовалась  в работах таких ученых-правоведов как А.В. Пакутин, Е.А. Суханова, Л. Ю., Грудцына М.И., Брагинский, В.В. Витрянский и др. Кроме научной литературы, для раскрытия темы работы, анализировалось действующее гражданское законодательство России, материалы судебной практики.

Структура работы. Название, структура и объем курсовой работы обусловлены актуальностью и  целями исследования. Курсовая работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Общее положение  о договоре купли-продажи недвижимого  имущества

 

1.1. Общая характеристика  договора и элементов купли-продажи  недвижимого имущества

 

Договор купли-продажи  – это принятие на себя продавцом обязательства предоставить покупателю обладание продаваемыми вещами и момент получения покупателем права на вещь. Последний результат (получение покупателем непосредственного права на вещь) основывался на особом титуле, каким являлась фактическая передача проданной вещи покупателю. Это и есть вещный момент в понятии договора купли-продажи. Не всякий договор, понимая его как согласное выражение воли (соглашений) двух противостоящих сторон, направленное на установление правовой связи, которое составляет содержание обязательства, признавался в римском праве в качестве основания для возникновения обязательства, защищаемого иском [21, c.266].

Договор купли-продажи  лишь порождает соответствующие  правопритязания сторон о передаче, предоставлении и оплате. Порожденные договором купли-продажи обязательственно-правовые притязания нуждаются еще в своей реализации, т.е. фактически передаются купленная вещь, право собственности на нее и деньги.

В законодательстве используется термин "одна сторона обязуется", который явно выражает обязательственный характер договора купли-продажи. По этому договору стороны принимают на себя обязанности, в том числе обязанности по передаче вещи и права собственности на нее. Это совершенно необходимо потому что: во-первых, заключение договора купли-продажи является одним из основных способов приобретения права собственности, однако нормы вещного права не предназначены для регулирования всех возникающих из него отношений, которые в настоящее время могут носить очень сложный характер, например отношений по поводу качества, гарантии, срока годности и т.п. Здесь, стороны должны согласоваться и принять на себя соответствующие обязанности либо согласны применить нормы, предусматривающие эти обязанности.

Во-вторых, в современных  условиях широко заключаются договоры купли-продажи, момент исполнения которого не совпадает с моментом заключения, а также в отношении товаров, не имеющихся в момент заключения договора, поэтому необходимо усиливать обязательственный момент как в целях обеспечения его исполнения, так и удовлетворения потребностей оборота в расширении сферы применения договора купли-продажи;

В-третьих, обязательственный  момент, поскольку именно в обязательстве  может быть успешно решен такой  сложный вопрос, как ответственность  и последствия при неисполнении или ненадлежащем исполнении передачи вещи и права собственности на нее.

Перенос права собственности  на имущество характеризуется строгим  формализмом, необходимым для придания акту всеобщего значения, только общепризнанный порядок отчуждения может обеспечить реальный эффект приобретения, то есть поставить приобретателя в такое положение по отношению к вещи, когда устраняется любое третье лицо. Перенос собственности осуществляется именно волей отчуждателя и требует перехода к приобретателю публично признанной связи с вещью. Выражение "передать вещь", употребляемое наряду с "перенести собственность", указывает не просто на материальный акт передачи, но и подчеркивает смену субъекта права при идентичности объекта.

Договором купли-продажи называется соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется этот товар и уплатить за него продавцу определенную денежную сумму (цену) (ст. 454 ГК РФ). Договор купли-продажи - это основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте.

По ГК РФ вопрос о том, что продается и покупается, считается  согласованным сторонами, если из их договора можно установить наименование и количество товара. По смыслу п.1 ст.465 ГК условие о количестве товара может быть согласовано путем установления в договоре порядка его определения [3]. Остальные условия, включая цену и качество передаваемых товаров, в принципе являются определимыми на основе критериев, введенных законом, и могут особо не оговариваться сторонами.

Сказанное не исключает  необходимости установления для  отдельных видов купли-продажи  требований об обязательном согласовании более широкого круга условий. Такие  требования предъявляются в Гражданском Кодексе Российской Федерации, например, к договорам энергоснабжения и продажи предприятий. Более того, именно наличие дополнительных существенных условий купли-продажи - один из основных критериев выделения ее отдельных разновидностей (поставка, розничная купля-продажа, контрактация и т.п.). Договор купли-продажи может быть заключен с условием о его исполнении к строго определенному сроку. Это возможно, когда из его содержания вытекает, что при нарушении срока исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Продавец не вправе производить исполнение по такому договору до наступления или после истечения срока без согласия покупателя и в том случае, если покупатель не воспользовался правом на отказ от исполнения договора. Примером договора с условием его исполнения к строго определенному сроку (даже при отсутствии ссылки на то в тексте договора) может служить договор купли-продажи партии новогодних елок.

ГК РФ предусматривает  обязанность продавца передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц. Исключение составляют лишь ситуации, когда есть согласие покупателя принять товар, обремененный такими правами. Имеются в виду случаи, когда продаваемое имущество ранее уже было передано в залог, аренду либо в отношении этого имущества установлен сервитут и т.п.

Покупатель, обнаружив, что  на приобретенное им имущество имеются  права третьих лиц, о которых  он не знал и не должен был знать, может предъявить продавцу, не поставившему его в известность относительно указанных обстоятельств, требование об уменьшении цены товара либо о расторжении договора купли-продажи и возмещении причиненных убытков [22, c.378]. Являющийся предметом купли-продажи товар, в отношении которого существуют права третьих лиц, может оказаться истребованным этими лицами у покупателя. Для подобных случаев ГК РФ устанавливает правило, обязывающее покупателя, к которому предъявлен иск об изъятии товара, привлечь к участию в этом деле продавца. При этом продавец не вправе отказаться от участия в таком деле на стороне покупателя.

По общему правилу, товаром  по договору купли-продажи могут  быть любые вещи - определяемые родовыми признаками, или индивидуально-определенные, движимые или недвижимые и др. Товаром могут быть любые, не изъятые из оборота вещи [16, c.560]. При этом в некоторых предпринимательских договорах купли-продажи (поставка, поставка для государственных нужд, контрактация, продажа предприятий) товар передается покупателю исключительно для использования в предпринимательской деятельности, в других же разновидностях купли-продажи (розничная купля-продажа) - исключительно для использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, а в третьих (договор энергоснабжения) - и для бытового потребления, и для использования в предпринимательской деятельности

Общие положения о купле-продаже, установленные в параграфе 1 главы 30 ГК РФ, подлежат применению и к договору купли-продажи недвижимостью, если иные правила не предусмотрены параграфом 7 главы 30 ГК РФ, которые специально предназначены для регулирования продажи недвижимости. В качестве разновидности договора купли - продажи недвижимости выступает договор купли-продажи предприятия. Признание недвижимым имуществом предприятия (ст.132 ГК) порождает множество проблем, в том числе неразрешимых. В связи с этим предлагалось из ст.132 ГК исключить упоминание о предприятии как о недвижимости. Вместе этой категории ввести понятие "комплекс недвижимого имущества" как объединение разнородных вещей единым хозяйственным назначением.