Договор аренды

Наделение арендатора правом истребовать от арендодателя не переданное в установленный договором срок сданное в наем имущества свидетельствует об определенной позиции законодателя, допускающего вплетение в ткань обязательственно – правовых отношений элементов вещных прав.

«Наделение арендатора правом требования отобрание по суду у арендодателя сданного внаем имущества, хоть и несколько ухудшает теоретическую концепцию обязательственно – правового правоотношения и служит целям оптимальной защиты прав арендатора.» [8]

Что же касается арендодателя, то ему предоставляется единственная возможность избегать отмеченных негативных последствий, получив соответствующее уведомление арендатора об имеющихся недостатках, заменить предоставленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом в надлежащем состоянии или безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду имущества.

Обязанности арендатора вытекают из договора аренды. Во – первых, арендатор должен пользоваться арендованным имуществом в соответствии с договором или назначением его, чтобы в результате  отрицательных последствий невыполнения этих условий не повлекло за собой расторжения договора и возмещение убытков ( п.3 ст. 615 ГК). Арендатор обязан в процессе использование имущества поддерживать его в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы на содержание арендованного имущества (п.2 ст.616 ГК).

Арендатор может пользоваться арендованным имуществом или нет. Но есть особые правомочия, вытекающие из права пользование арендованным имуществом, которые арендатор может реализовать лишь с согласие арендодателя. Речь идет об особых правомочиях, использования которых может иметь результатом распоряженым арендованным имуществом, к их числу относятся следующее право: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендное право в залог, вносить арендные права в качестве вклада в уставной капитал  хозяйственных объектов, складочный капитал, паевой взнос. Очевидно, что согласие арендодателя в данном случае требуется,  т.к. реализация арендатором названных прав может привести  к утрате арендодателем права собственности на имущество, сданное в аренду.

Вторая основная обязанность арендатора – своевременное внесение арендной платы за пользование арендованным имуществом (ст. 614 ГК). Гражданский кодекс предусматривает целый ряд вариантов установления в договоре арендной платы, что выгодно отличает его от Основ законодательства об аренде. Гражданский кодекс позволяет устанавливать форму оплаты за аренду даже такую, которая не предусмотрена ГК РФ. Гораздо мене жестким по сравнению с Основами законодательства об аренде является регулирование в Кодексе вопросов, связанных с изменением размера арендной платы. Такие изменение происходят на основе договора, но не чаще раза в год.

При возникновении споров Арбитражный суд принимает во внимание то, как стороны урегулировали порядок изменения арендной платы при заключении договора арендной платы.[9] 

Ёще одной из основных обязанностей арендатора является возврат арендованного имущества по истечении срока аренды или прекращении договора аренды по другим основаниям (ст. 622 ГК). При не использовании указанной обязанности арендодатель вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном порядке.[10]

Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества определяется Гражданским кодексом в зависимости от их характера (ст. 623 ГК). Всё отделимое от арендованного имущества – собственность арендатора, неотделимое улучшение – арендодателю. Стоимость таких улучшений, произведенных  арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежат возмещению арендодателем, а также если улучшения произведены за счет амортизационных  отчислений от этого имущества.

Согласно ст. 624 ГК, возможен выкуп арендованного имущества, но для этого: « 1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора после истечения срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором выкупной цены.

2.    Если условия о выкупе арендованного имущества  не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, при этом вправе договориться о расчете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3.    Законом могут быть установлены случаи  запрещение выкупа арендованного имущества.»

Наиболее широкое распространение выкуп приобрел при аренде объектов государственной собственности. В ст. 15 Закона о приватизации выкуп имущества предприятия, сданного в аренду, рассматривается как один из способов приватизации.

Право выкупа арендованного имущества нередко предусматривается при лизинговых отношения.

В п.3 ст.3 Закона о приватизации приведен перечень объектов государственной и муниципальной собственности, не подлежащих приватизации, выкупу. Закон гарантирует право третьих лиц на имущество, сдаваемое в аренду, а также стабильность договора аренды в случае перехода, в период его действия, право собственности на имущество к новому лицу.

Согласно ст. 613 ГК передача имущества в аренду не является  основанием для прекращения или изменение прав третьих лиц на сдаваемое в наем имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). В данном случае речь идет о правах третьих лиц, которыми они обладают как в силу закона, так и договора. Из этого следует, что залогодержатель, например, может воспользоваться своим правом – обратить взыскание на заложенное имущество, - независимо от того, что после заключения договора залога собственник сдает его в аренду. Аналогично решается вопрос при установлении сервитута – предоставлении третьему лицу ограниченного права пользования данным имуществом. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на сданное имущество к другому лицу не является основанием для расторжения договора аренды. Во всех этих случаях первоначальный арендодатель должен быть заменен новым приобретшим вещного права на данное имущество. Пункт 2 ст. 617 ГК РФ содержит новую форму: в случае смерти арендатора недвижимого имущества его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендатор может отказать наследнику лишь только в том случае, если аренда имущества была обусловлена личными качествами умершего арендатора.

                       3. Отдельные виды договоров аренды. 

     Договор аренды имущества является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам ( отдельные виды аренды и аренда отдельных видов имущества), суть которых заключается в том, что одно лицо (арендодатель) обязуется предоставлять другому лицу (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение и пользование. К числу таких договоров, признаваемых отдельными видами аренды или арендой отдельных видов имущества, относятся договоры: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовой аренды (лизинга).

      Выделение названых видов договора аренды служит прежде всего целям наиболее простого и оптимального правового регулирования сходных правоотношений. Сходство соответствующих правоотношений позволило законодателю установит правило, согласно которому к указанным договором  подлежат субсидиарному применению общих правил  ГК, регулирующих договор аренды (ст. 625). Такой подход избавил законодателя от необходимости каждый раз воспроизводить в ГК одни и те же нормы, регулирующие большую часть условий этих договоров, что было бы неизбежно в случаи предание им наряду с договором аренды самостоятельного характера. Рассматривая названные договоры в качестве отдельных видов договора аренды, ГК  мог ограничить лишь указанием на их квалифицирующие  признаки и установлением применительно к этим договором некоторых подлежащих приоритетному применению специальных правил, учитывающих специфику регулируемых правоотношений. Главное – четко выделить особенности соответствующих договоров и обеспечить их адекватное регулирование с помощью специальных правил, исключающих применение корреспондирующих  им общих положений о договоре аренды.

         Так договор проката выделяют в отдельный вид договора аренды по следующим квалифицирующим  признакам: 1) в качестве арендодателя по договору проката выступает коммерческая организация или индивидуальный предприниматель, 2)  сдача имущества – постоянная  предпринимательская деятельность, 3) объект договора – движимое имущество, 4) прокат – публичный договор, следовательно, имущество предоставляется в аренду любому, кто к ним обратится. С другой стороны, арендаторами выступают граждане, которые пользуются правами арендатора, а также правами потребителя (ст.626 – 631 ГК РФ),  законодательством о защите прав потребителя. Арендная плата по договору проката устанавливается только в виде платежей в твердой сумме. Другие формы оплаты, в т.ч. и перечисленные в п.2 ст. 614 ГК, не могут быть предусмотрены соглашением сторон. Платежи могут вноситься согласно условием договора как единовременно, так и периодически. Оплата в полнм объеме предусматривается при краткосрочном прокате (почасовом, суточном, месячном). При заключении договора  на длительный срок в нем устанавливаются сроки внесения и размер периодических платежей, причем первый взнос, как правило, устанавливается в момент подписания договора.

        В отличии от общих положений об аренде (параграф 1 гл. 34 ГК) договор проката не может быть заключен на неопределенный срок. Более того, в отношении проката в законе установлен максимальный (предельный) срок – один год (п.1 ст. 627 ГК). Если срок превышает предельный, то договор будет считаться заключенным на один год.

        Для договора проката в п.2 ст.626 КГ предусматривается обязательная письменная форма, последствия несоблюдения  установлены в п.1 ст. 162 ГК. В настоящее время сфера применения проката существенно сузились главным образом из-за распада централизованной специализированной сети ателье. Тем не менее договор проката получил особое закрепление в гл. 34 ГК РФ, что существенно повысило уровень и значимость его правового регулирования. Правила содержащиеся в параграфе 2 гл. 34 ГК, достаточно полно регулируют отношения по прокату.

          Договор аренды транспортных средств имеет следующие квалифицирующие признаки: арендодатель – это собственник (владелец) транспортного средства ( особенность в субъектном составе); в аренду передается транспортное средство с экипажем ( командой) и без таковой, транспортное средство передается на условиях оказание услуг по управлению и технической эксплуатации или без таковых ( особенности в предмете договора ) ст.623 – 641 ГК.

       Квалифицирующим признаками договора аренды здания и сооружения (ст. 650 – 655) является предмет и форма договора, как в случае с арендной предприятия. Эти договора заключаются в письменной форме путем составления одного договора, подписанного сторонами. Здание и сооружения – как объекты недвижимости – характеризуются своей фундаментальностью, привязкой к земле, конструктивно расчитаны на длительный срок использования, обладают всегда значительной стоимостью. Подобные особенности объекта аренды неизбежно влекут установление жестких законодательных требований к договору аренды.

        В законе содержаться требования, согласно которым в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Для зданий и иных сооружений это могут быть адрес, качественные характеристики, площадь сдаваемого в аренду здания и иного сооружения, иные характеристики, позволяющие индивидуализировать объект аренды. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным ( п.3 ст. 607 ГК РФ). Указанные площади арендуемого здания или иного сооружения необходимо не только с целью индивидуализации объекта аренды, но и для определения арендной платы. Практически всегда арендная плата  устанавливается из расчета  определенной денежной суммы за квадратный метр арендуемой площади.

        Следует отметить, что здания и иные сооружения могут быть объектом арендных отношений после ввода их в эксплуатацию по завершению строительства, государственной регистрации   и технической инвентаризации в установленном законом порядки.

        В юридической литературе неоднократно дать юридическое определение здания, сооружения и их различием. Однако не которые специалисты считают, что вряд ли необходимо, поскольку данные понятие не относятся к числу правовых. В толковом словаре русского языка понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание». Сооружение определяется как всякая значительная постройка ( различного вида и назначения). Под зданием же понимается архитектурное сооружение, постройка, дом.

      Рассматривая здания и иные сооружения как объекты аренды, нельзя забывать, что в месте со зданием в аренду и соответствующая часть земельного участка, на которой самое здание расположено « договор аренды зданий и сооружений можно назвать правоустанавливающим документом для возникновения одновременно двух видов отношений:

-  арендных отношений по поводу использования здания (сооружения);

-  отношений по поводу использования части земельного участка.»[11]

Подтверждением этого положения служит ст. 652 ГК РФ. Причем в данном случае речь идет о конкретной части земельного участка, на которой расположено арендуемое здание. Отношения по поводу использования этой части земельного участка также могут носить арендный характер. В случае когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором расположено здание, арендатору передается право аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка (п.2 ст. 652 ГК РФ). При этом если в договоре не установлены права арендатора в отношении земельного участка, то к нему автоматически на весь срок аренды переходит право пользования земельного участка.  

      Понятие лизинга происходит от английского глагола to lease -  сдавать в аренду. Однако сама лизинговая операция не является той привычной для нас формой, которую мы определяем словосочетанием «сдача в аренду». Договор финансовой аренды (лизинга) регламентируется ст. 665 ГК. По договору финансовой аренды (лизингу) арендодатель ( лизингодатель ) обязуется приобрести в собственность указанные арендатором (лизингодержателем) имущество у определенного им же продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

       «Но чем же в таком случае отличается лизинг от обычной аренды?

         Прежде всего тем, что конечной целью лизинговой сделки является выкуп (приобретение в собственность) лизингополучателем имущества, которое он получил от лизингодателя по договору лизинга. Лизинговые платежи, выплачиваемые лизингополучателем на протяжении всего срока действия договора (ч.6 гл. 34 ГК РФ не устанавливает минимального срока лизингового договора),  частично засчитываются в счет выкупа имущества, и, таким образом, по окончании срока его действия имущество может быть выкуплено лизингополучателем по его остаточной стоимости.