Ограничение и запреты на сдачу  в аренду относятся прежде  всего к имуществу, изъятому  из оборота или оборотоспособность  которого ограничена (п.2 ст.129 ГК). Определенные ограничения установлены для сдачи в аренду природных объектов. Так, участки недр и водные объекты могут предоставляться в пользование на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами.^3-4

     Участки лесного фонда передаются  в аренду (пользование) также на  основании лицензий.⁵

     В законе подчеркивается необходимость  четкого определения объекта  аренды. При невыполнении данного  требования считается, что условия  об объекте подлежащем сдаче в аренду, сторонами не согласовано, а поэтому договор не признаётся  заключенным. Эта сделка ничтожна , и подлежит применению правила ст. 168 ГК « недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам».  
 

2.1 Форма  и государственная регистрация договора аренды.

Ст. 609 ГК гласит:

« 1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

               2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной           регистрации, если иное не установлено законом. 

               3.  Договор аренды имущества  предусматривающий переход в  последующем права собственности  на это имущества к арендатору (ст. 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли – продажи такого имущества»

             Статья 609 ГК устанавливает ряд  важных специальных правил о  форме договора аренды. По мимо  общих требований к форме всякого  договора, законом для договора  аренды установлены и специальные требование. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме (п.1 ст. 609). Договор на срок более года независимо от его суммы способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано. Что же касается письменной формы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п.1 ст. 609 ГК есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного п.1 ч.1 ст.161 «Сделки, совершаемые в простой письменной форме».

               Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом, как в отношении зданий и сооружений ( п.2 ст. 651 ). При этом регистрации подлежит право устанавливающий документ, содержащий ограничения (обременения ) права собственности арендодателя. Регистрация договора аренды производна от регистрации права собственности арендодателя на недвижимое имущество. Так интересно некоторое мнение юристов: 

          « Если формально юридически – подходить к толкованию текста Закона о регистрации прав, то он однозначно предусматривает, с одной стороны, договор аренды недвижимого имущества, с другой стороны, права аренды. Так в ст.4 Закона о регистрации прав говориться, что «... наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежит ограничения (обременения) прав на него, в т.ч. сервитуты, ипотека, доверительное управление, аренда.» Т.е. право аренды, подлежащее регистрации в соответствии с Законом о регистрации прав, рассматривается как ограничение (обременение), «стесняющее  как сказано в ст.1 Закона о регистрации – правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества» В п.1 ст. 26 Закона о регистрации прав также говориться о регистрации именно прав аренды. Проведенная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной подписи на документе, выражающей содержание сделки (т.е., как правило на договоре аренды недвижимого имущества). В данном случае речь идет именно о договоре аренды как сделки.

         Каким же образом соотнести регистрацию договора и права и можно ли в данном случае отождествить регистрацию договора аренды и права аренды? На наш взгляд нельзя.

         В проведении различия между  этими понятиями вовсе нет  игнорирования связи такого права  и договора, как считают некоторые юристы, просто не стоит путать две «ипостаси» договора: договор сделку и договор правоотношения.

             Договор как сделка – юридический  факт, влекущий возникновение, изменение  или прекращение прав и обязанностей. Он подлежит регистрации в силу общего требования к форме сделки с недвижимым имуществом, установленного ст.164 ГК РФ.

             В данном случае подлежит регистрации  именно договор аренды, возникшее  из договора – сделки, причем  регистрируется оно именно как  ограничение (обременение) права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество.

             «Обременительный» характер права  сделки, прежде всего, с такими  его особенностями ( характерным  прежде всего, для вещных прав), как право следования, состоящее  в том, что при смене собственника сданного в аренду имущества права арендатора на это имущества сохраняется и по отношению к новому собственнику; и, по сути дела, вещно – правовой характер защиты владения арендатора ( поскольку он является титульным владельцем) против всех нарушений такого владения третьими лицами, в т.ч. и против собственника (ст. 305 ГК РФ). Именно в этом автор настоящей статьи видится разница между подлежащим государственной регистрации договором аренды и правом аренды.»⁶

            Договор аренды недвижимого имущества,  предусматривающий переход в  последующем права собственности  на это имущества к арендатору (ст. 624 ГК), заключается в форме,  установленной для договора купли  – продажи такого имущества.  Аналогичная форма необходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества.

             Для многих видов аренды существуют  особые правила о форме договора  и его государственной регистрации.

     2.2 Срок договора аренды. Возобновление арендных отношений.

             Срок договора аренды определяется  нормами ст. 610 ГК:

       «1. Договор аренды заключается  на срок, определенный договором.

         2. Если срок аренды договором  не определен, договор аренды  считается заключенным на неопределенный  срок. В этом случае каждая  из сторон вправе в любое  время отказаться от договора, предупредив об этом другую  сторону  за один месяц, а  при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного не неопределенный срок.

        3. Законом могут устанавливаться  максимальные (предельные) сроки договора  для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок равный предельному.»

      Как видим, сторонами по договору  аренды предоставлено право самим   определять срок аренды. Однако стороны определяют эти сроки с учетом ограничений, предусмотренных в законе, иных правовых актах,  действующих в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

      Определённый срок должен быть  установлен в договоре способами,  предусмотренными ст. 190 ГК. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределённый срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.

       Законом или договором может  быть установлен и иной срок  предупреждения о прекращении   договора аренды, заключенного на  неопределенный срок (абз.2 п.2Ст. 610 ГК). Отказ от договора аренды, заключенного  на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон.

      Если ни одна из сторон не  заявляет об отказе от договора, последний  может длиться сколько  угодно долго. В данном случае  речь идет о договоре аренды, заключенном не на неопределенный  срок, а без указания срока, т.е. под отменительным условием расторжения договора по инициативе любой из сторон.

      Законом могут устанавливаться  максимальные (предельные) сроки договора  для отдельных видов аренды, а  также для аренды отдельных  видов имущества. В этих случаях, если срок договора не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечении предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п.3 ст. 610).

        Отношения по аренде имущества,  особенно недвижимости, носят во  многих случаях стабильный характер  по истечении срока договора  нередко возобновляется. В п.1 ст. 621 ГК РФ закреплено преимущественное право арендатора на возобновления арендных отношений на новый срок и определены условия, при которых оно может быть реализовано. Их три:

               1.Соответствующим правом наделяется  арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности по ранее закрепленному договору,  - использовал имущество по назначению, не допускал имущественного ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату и т.д. К нарушениям, дающим признать арендатора ненадлежаще исполнявшим свои обязательства, можно отнести те, которые рассматриваются в качестве оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендатора ( ст. 619 ГК). Данный перечень не является исчерпывающим.

              2.   Готовность арендатора заключить договор на условиях, равных                      предлагаемым  другими претендентами на аренду ( во всяком случае не худших),  что выражено в словах « при прочих равных условиях». Это может касаться размера арендной платы, готовность арендатора принять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и пр.

3.  Третье условие является новым:  арендатор, желающий продлить     арендные отношения, обязан письменно  уведомить об этом арендодателя  в срок, указанный в договоре, а если он там не определен, то в разумный срок до окончания действия договора. Понятие «разумный срок» следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период.

         В Гражданском кодексе сохранено  ранее действовавшее указание о том,  что при заключении договора на новый срок условия его могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в том числе и к размеру арендной платы. Норма п.3 ст. 614 ГК РФ о возможности изменения арендной платы не чаще одного раза в год в данном случае применяется, поскольку она касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего.

       Право арендатора на возобновление  арендных отношений может быть защищено в судебном порядке. Высшей Арбитражный Суд РФ разъяснил: « Если известно, что арендодатель намерен сдавать имущество в аренду в дальнейшем, но от возобновления договорных  отношений с прежним арендатором уклоняется, последний может предъявить иск о понуждении арендатора заключить договор на новый срок, в том числе сделать это в судебном порядке. Требование арендатора возобновить договор не подлежит удовлетворению только в том случае, если арендатор не намерен сдавать имущество внаем.»⁷

        Новеллой является ч.1 п.1 ст. 621 ГК, предусматривающая дополнительные  способы защиты прав и интересов  добросовестного арендатора: « Если  арендодатель отказал арендатору  в заключении договора на новый  срок, но в течении года со  дня истечения срока договора с ним  заключил договор аренды с другим лицом, арендатор в праве по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещение убытков, причинённых отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещение таковых убытков.»