Основы жилищного права

ставляемого жилого помещения в случаях, указанных в п. 8 ст. 57 ЖК РФ, устанавливается законодательством субъектов РФ (п. 9 ст. 57 ЖК РФ). В настоящее время действует постановление Правительства РФ от 26 мая 1997 г. № 621 «О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг», которым был введен федеральный стандарт социальной нормы площади жилья:

—  18 кв. м общей площади жилья на одного члена семьи из трех и более человек;

—  42 кв. м на семью из двух человек;

—  33 кв. м на одиноко проживающего человека¹.

 При  предоставлении жилых помещений  по договорам социального найма  заселение одной комнаты лицами  разного пола, за исключением  супругов, допускается только с их согласия (п. 1 ст. 58 ЖК РФ). Согласно ст. 41 ЖК РСФСР заселение одной комнаты запрещалось лицами разного пола старше 9 лет, кроме супругов.

11. Согласно  п. 2 ст. 58 ЖК РФ жилое помещение  по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой:

а)  одну комнату в коммунальной квартире;

б)  однокомнатную  квартиру в многоквартирном доме;

в)  предназначено  для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

27. Особенности предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире.

Освободившееся  жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают  несколько нанимателей и (или) собственников, предоставляется:

1)  по  договору социального найма на основании заявления:

а)   проживающего в этой квартире нанимателя или собственника, если он на момент освобождения жилого помещения признан или может быть в установленном порядке признан малоимущим и нуждающимся в жилом помещении;

б)  нанимателя или собственника (при отсутствии в коммунальной квартире лиц, указанных в подп. «а» настоящего пункта), которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления;

2)  по  договору купли-продажи гражданам (при отсутствии в коммунальной квартире лиц, указанных в п. 1), которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления;

3)  при  отсутствии в коммунальной квартире  лиц, указанных в п. 1 и 2, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном ст. 57 И58ЖКРФ.

Основанием  для заключения договора социального  найма жилого помещения с лицом, состоящим на учете, является административный акт —решение о предоставлении жилого помещения (ст. 57 ЖК РФ), принятое органом местного самоуправления. Основанием для вселения гражданина в предоставленное жилое помещение служит договор социального найма данного помещения. Это положение является новым, поскольку по ранее действовавшему правилу гражданину выдавался ордер на жилое помещение, который признавался единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение (ст. 47 ЖК РСФСР).

28. Договор найма жилого помещения: понятие, виды.

 

По договору найма жилого помещения одна сторона  v собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК).

Действующее законодательство различает договоры социального (в государственном  и муниципальном жилищном фонде  социального использования) и коммерческого (в иных разновидностях жилищного  фонда) найма жилого помещения.

В нотариальном порядке по желанию сторон оформляются  именно договоры коммерческого найма  жилых помещений, поэтому имеет  смысл рассмотреть требования, предъявляемые  к данному виду жилищного найма.Договор социального найма жилого помещенияПонятие договора. По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилого фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ (п. 1 гг. 60 ЖК РФ).Договор социального найма жилого помещения регулируется следующими источниками:

—  ЖКРФ(ст. 60—91);

—  ГК РФ (ст. 672, 674, 675, 678, 680, 681);

—  договором  социального найма жилья между  наймодате-лем и нанимателем. Характеристика договора социального найма жилого помещения. Договор этот является консенсуальным, двусто-ронне обязывающим, как правило, возмездным, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание, ремонт этого помещения и за коммунальные услуги (п. 2 ст. 156 ЖК РФ). В качестве исключения такой договор может быть безвозмездным: наниматель освобожден от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем), если он признан малоимущим гражданином, но при этом он обязан вносить плату за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги (п. 9 ст. 156 ЖК РФ). Исключение составляют лишь те жилые помещения, которые входят в муниципальный жилищный фонд социального использования.

Предметом договора социального найма жилого помещения может быть только жилое помещение. В этом качестве могут быть предоставлены:

—  жилой  дом, не являющийся многоквартирным;

—  квартира в многоквартирном доме;—  одна или несколько изолированных  комнат в коммунальной квартире или жилом доме, не являющемся многоквартирным. 

29. Субъекты  в договоре социального  и коммерческого  найма: наниматель; члены  семьи нанимателя; граждане, постоянно  проживающие совместно  с нанимателем  по договору коммерческого  найма.

 

   Субъекты правоотношений это  лица, участвующие в этих правоотношениях.  Субъектами жилищных отношений  являются граждане, юридические  лица, Россия, субъекты РФ, муниципальные  образования (ст. 4 ЖК РФ). Положения  ЖК РФ применяются к жилищным  отношениям с участием иностранных  граждан, лиц без гражданства,  иностранных юридических лиц,  если иное не установлено ЖК  РФ или другим федеральным  законом.

   Круг субъектов жилищных правоотношений  довольно широк и разнообразен:

   - во-первых, это стороны жилищного  обязательства;

   - во-вторых, это пользователи жилых  помещений, не совпадающие со  сторонами обязательства;

   - в-третьих, это лица, имеющие  самостоятельное право пользования  жилыми помещениями;

   - в-четвертых, лица, права которых  носят зависимый, производный  характер, и др.

   Основными субъектами жилищных  правоотношений выступают стороны. 

30. Основные  права и обязанности  сторон и иных субъектов  по договорам социального  и коммерческого  найма.

  Права  и обязанности сторон по договору  найма. Поскольку договор найма  жилого помещения является консенсуальным договором, постольку права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора.

   Обязанности наймодателя. Статья　676 ГК РФ предусматривает, что наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. ГК РФ прямо не предусматривает последствия передачи нанимателю жилого помещении, в том числе в общем имуществе многоквартирного дома, с недостатками, полностью или частично препятствующими пользованию жилым помещением. В то же время, поскольку договор найма по своей юридической природе близок к договору аренды (а для юридических лиц п.　2 ст.　671 ГК РФ прямо предусматривает именно этот вид договора), постольку к не урегулированным гл.　35 ГК РФ отношениям субсидиарно могут применяться нормы § 1 гл.　34, регулирующие арендные отношения. В этом случае наниматель может применить ст.　612 ГК РФ, которая ему предоставляет право по своему выбору потребовать от наймодателя:

   - либо безвозмездного устранения  недостатков;

   - либо соразмерного уменьшения  арендной платы;

   - либо возмещения своих расходов  на устранение недостатков;

   - непосредственно удержать сумму  понесенных им расходов на  устранение недостатков из наемной  платы, предварительно уведомив  об этом наймодателя;

   - либо досрочно расторгнуть договор.

   Кроме того, наниматель вправе  потребовать возмещения убытков,  не покрытых удержанием из  наемной платы. 

31. Основные  права и обязанности  сторон и иных субъектов  по договорам социального  и коммерческого  найма.

  Права  и обязанности сторон по договору  найма. Поскольку договор найма  жилого помещения является консенсуальным договором, постольку права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора.

   Обязанности наймодателя. Статья　676 ГК РФ предусматривает, что наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. ГК РФ прямо не предусматривает последствия передачи нанимателю жилого помещении, в том числе в общем имуществе многоквартирного дома, с недостатками, полностью или частично препятствующими пользованию жилым помещением. В то же время, поскольку договор найма по своей юридической природе близок к договору аренды (а для юридических лиц п.　2 ст.　671 ГК РФ прямо предусматривает именно этот вид договора), постольку к не урегулированным гл.　35 ГК РФ отношениям субсидиарно могут применяться нормы § 1 гл.　34, регулирующие арендные отношения. В этом случае наниматель может применить ст.　612 ГК РФ, которая ему предоставляет право по своему выбору потребовать от наймодателя:

   - либо безвозмездного устранения  недостатков;

   - либо соразмерного уменьшения  арендной платы;

   - либо возмещения своих расходов  на устранение недостатков;

   - непосредственно удержать сумму  понесенных им расходов на  устранение недостатков из наемной  платы, предварительно уведомив  об этом наймодателя;

   - либо досрочно расторгнуть договор.

   Кроме того, наниматель вправе  потребовать возмещения убытков,  не покрытых удержанием из  наемной платы. 

32. Понятие обмена жилыми помещениями. Субъекты обмена. Условия  и порядок обмена жилыми помещениями.

 

Во-первых, обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, производится по правилам, установленным в ст. 72—74 ЖК РФ, а обмен по договору мены регулируется ст. 567—571 гл. 31 ГК РФ.

Во-вторых, сторонами договора об обмене жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, могут быть наниматели чужих помещений, а по договору мены — только собственники жилых помещений.

В-третьих, по договору об обмене жилыми помещениями  переходят права и обязанности  нанимателей помещений по договорам социального найма, а по договору мены — право собственности на обмениваемые помещения и сопутствующие ему обязанности.

Правила об обмене жилыми помещениями, установленные ЖК РФ, в основном базируются на соответствующих положениях ЖК РСФСР 1983 г. (ст. 67—74) и регулируют обмен жилыми помещениями, полученными по договору социального найма. Жилищный кодекс РФ не предусматривает обмен квартиры, предоставленной по договору социального найма, на приватизированную или кооперативную квартиру.