Закладные листы являются договорными обязательствами  банка перед их держателями с  выплатой твердых процентов, обеспеченными  привилегированными ипотеками и  ипотечными долгами. Закладные листы являются долгосрочными долговыми обязательствами, гарантирующим вкладчикам капитала стабильный прирост на продолжительный срок.

      Как и другие ценные бумаги, закладные  листы могут быть в любой момент проданы по биржевому курсу. Банк готов также в любой момент выдать кредит под залог ценных бумаг. При низком биржевом курсе рекомендуется заложить ценные бумаги, если нужны средства, а не продавать их. Закладные листы обеспечиваются совокупностью ипотечных кредитов, выданных банком. Все закладные права заносятся в специальный регистр, который находится под контролем государственного доверенного лица. Своей подписью на закладном листе оно подтверждает наличие необходимого покрытия. В случае банкротства ипотечного банка держатели закладных листов имеют привилегированное право перед всеми другими кредиторами банка.

      Основными целями помещения капитала в закладные  листы являются надежное вложение капитала, принадлежащего несовершеннолетним, через  их опекунов; создание средств для  покрытия договорных обязательств частными страховыми компаниями; получение ссуды под залог в государственных земельных банках.

      Таким образом, несмотря на все трудности, с которыми сталкивается рынок ипотечного кредитования в Казахстане, мы наглядно показали, что он развивается весьма динамично - уменьшаются проценты, улучшаются условия, банки меряются силами в конкурентной борьбе, и расклад не всегда так однозначен, как казалось бы - порой молодые банки опережают по качественному развитию более крупные и известные. Основной вопрос, который особенно беспокоит будущих покупателей - это стремительный рост цен на недвижимость.

      3.2 Основные направления  совершенствования организации  ипотечного кредитования в АО  «Жилстройсбербанк»

      Развитие ипотечного кредитования

      В АО «Жилстройсбербанк Казахстана» предусмотрены следующие меры по дальнейшему развитию системы ипотечного кредитования:

      1. Поэтапное снижение ставки вознаграждения  в зависимости от ситуации  на фондовом рынке.

      2. Выпуск долгосрочных ипотечных  облигаций. Указанные облигации будут размещаться среди пенсионных фондов и других институциональных инвесторов. Часть облигаций будет размещена среди национальных компаний по низкой ставке.

      3. Пополнение уставного капитала  АО «Жилстройсбербанк Казахстана» для выпуска долгосрочных ипотечных облигаций.

      4. Использование чистого дохода  АО «Жилстройсбербанк Казахстана» для снижения средневзвешенной ставки заимствования за счет получаемого дохода от инвестирования в финансовые инструменты.

      5. Предоставление долгосрочных бюджетных  кредитов АО «Жилстройсбербанк Казахстана» по льготной ставке вознаграждения, не превышающей 0,5% годовых, и на сумму средств, направленных на строительство доступного жилья, которое предполагается реализовать через систему ипотечного кредитования. Данные бюджетные кредиты будут использоваться исключительно для ипотечного кредитования через банки-партнеры АО «Жилстройсбербанк Казахстана» приоритетных категорий населения в соответствии с правилами реализации доступного жилья, утверждаемыми Правительством Республики Казахстан. При этом максимальная маржа банков-партнеров АО «Жилстройсбербанк Казахстана»должна быть не более трех процентов годовых, а маржа самого АО «Жилстройсбербанк Казахстана» - не более одного процента годовых.

      Кроме того, запланировано рассмотрение возможности использования части пенсионных накоплений граждан для оплаты первоначального взноса при ипотечном кредитовании.

      Таким образом, конечная ставка вознаграждения по ипотечным кредитам для приоритетных категорий населения может составить  не более 8% годовых.

      Также предусмотрена возможность предоставления долгосрочных жилищных займов по льготной ставке вознаграждения через систему жилищных строительных сбережений приоритетным категориям населения.

      Для обеспечения предоставления льготных жилищных займов необходимо рассмотреть возможность принятия следующих мер по развитию системы жилищных строительных сбережений:

      1) внедрение нового финансового  инструмента — предварительного  жилищного займа, который позволит  участникам жилищных строительных  сбережений получить жилищный заем, не дожидаясь окончания трехлетнего срока накопления по договору о жилищных строительных сбережениях, а также без первоначального взноса;

      2) определение оператором, предоставляющим жилищные займы;

      3) предоставление долгосрочного бюджетного кредита АО «Жилстройсбербанк Казахстана» по ставке вознаграждения, не превышающей 1% годовых, и на сумму средств, направленных на строительство доступного жилья, которое предполагается реализовать посредством использования системы жилищных строительных сбережений;

      4) предоставление предварительных  жилищных займов за счет бюджетных  кредитов приоритетным категориям  граждан;

      5) установление максимальной разницы  между ставкой вознаграждения  по предварительному жилищному  займу, предоставляемому приоритетным категориям населения за счет бюджетных кредитов, и ставкой, по которой такие бюджетные кредиты представлены АО «Жилстройсбербанк Казахстана», на уровне трех процентов годовых.

      Предварительные жилищные займы со ставкой вознаграждения не более 8% годовых за счет бюджетных кредитов будут предоставляться исключительно приоритетным категориям населения для приобретения доступного жилья в соответствии с правилами реализации доступного жилья, утверждаемыми Правительством Республики Казахстан.

      Новые подходы к ипотечному и жилищному кредитованию, увеличение его объемов и рисков повышают роль системы гарантирования (страхования) ипотечных кредитов в целях обеспечения надежной устойчивости данного рынка.

      Будут предусмотрены меры по дальнейшему  развитию системы гарантирования (страхования) ипотечных кредитов:

      1) создание эффективной и гибкой  ценовой политики КФГИК для  обеспечения финансовой устойчивости  реализации предлагаемых АО «Жилстройсбербанк Казахстана» механизмов с целью снижения ставки вознаграждения до 8% и увеличения сроков кредитования;

      2) создание новых механизмов гарантирования  для разделения ипотечных рисков  по предоставлению предварительных  жилищных займов АО «Жилстройсбербанк Казахстана» приоритетным категориям граждан без первоначального взноса;

      3) пополнение уставного капитала АО «Жилстройсбербанк Казахстана» в целях обеспечения доступности ипотечного кредитования и жилищных займов для широких слоев населения, приобретающего жилье, построенное за счет бюджетных кредитных средств, предоставляемых МИО;

      4) использование части чистого  дохода АО «Жилстройсбербанк Казахстана» для участия в программах ипотечного кредитования индивидуального жилищного строительства и коммерческого жилья;

      5) формирование единой информационной  базы финансовых институтов с  целью эффективного управления ипотечными рисками;

      6) приведение системы гарантирования (страхования) ипотечных кредитов  к стандартам ЕС и использование  передового мирового опыта в  целях повышения прозрачности  страхового рынка в сфере ипотечного  кредитования.

      Данные меры позволят обеспечить АО «Жилстройсбербанк Казахстана» снижение рисков в области ипотечного кредитования и устойчивость финансовой системы с достижением главной цели — повышения доступности жилья для широких слоев населения.

       Заключение

      Формирование системы ипотечного кредитования является характерным признаком не только развитых банковских систем. Известно, что формирование институтов ипотечного кредитования в Германии, Нидерландах и других странах начиналось не в условиях высокоразвитой экономики. Ипотечные банки получили развитие и в странах, где наблюдаются экономические процессы, схожие с Казахстаном. Ряд экономических условий в Мексике и в Казахстане совпадают – инфляция, спад производства, дефицит жилья. Тем не менее с середины 1994 г. рынок ипотечных кредитов в Мексике активно развивается. Коммерческие банки увеличивают объемы ипотечного кредитования, участниками системы ипотечного кредитования становятся пенсионные и другие фонды, некоторые государственные институты. Так же, как и в других странах, формирование системы ипотечного кредитования в Мексике проходит при активном участии государства. Правительство за последнее время сильно увеличило инвестиции в жилищное строительство, одновременно с этим принимаются шаги по упрощению бюрократизированных процедур в сфере строительства и финансирования жилья, регистрации сделок с недвижимостью. Система ипотечного кредитования развивается довольно успешно. Инфляция не является тормозом для развития. [31, с. 64]

      Сегодня, в условиях банковского кризиса именно ипотека может стать «спасательным кругом» для многих банков. Создание и развитие эффективной системы ипотечного кредитования будет способствовать формированию более цивилизованной, более устойчивой банковской системы, которая бы отвечала принятым в мире представлениям о роли и месте банков в экономической жизни страны.

      Одним из адекватных ответов государства  сложившейся ситуации на рынке жилищного  кредитования стало создание АО «Жилстройсбербанк  Казахстана», которое в рамках ряда государственных программ вывело ипотечное кредитование в республике на качественно новый уровень.

      Так, анализ кредитной деятельности АО «Жилстройсбербанк  Казахстана», проведенный во второй главе данной работы позволяет с  уверенностью утверждать, что перенятый  зарубежный опыт, положенный в основу системы ипотечного кредитования данного банка позволил построить конкурентную систему, отвечающую реалиям современного рынка.

      Особого внимания заслуживают процедуры  выдачи кредитов, а именно процесс  отбора получателей кредита, который является инновационным в банковской системе РК. Немаловажным видится и серьезный и широкомасштабный подход банка к решению проблем связанный с управлением рисками, возникающими в процессе его деятельности.

      Наряду  с положительными сторонами деятельности АО «Жилстройсбербанк Казахстана», в ходе исследования были установлены и проблемы, большая часть которых распространена повсеместно, среди кредитных учреждений, осуществляющих выдачу ипотечных кредитов, а именно ряд проблем самого рынка жилищного кредитования:

• экономическая нестабильность, вызванная течением мирового финансового кризиса;
• низкий уровень доходов большей части населения, особенно по сравнению со стоимостью недвижимости;
• высокий уровень налогообложения физических и юридических лиц;
• высокая стоимость накладных расходов при работе с недвижимостью;
• недостаток профессионалов для работы в ипотечном бизнесе.

      Помимо  перечисленных проблем, в свете  финансовой нестабильности рынка, актуальными  становятся и риски ипотечного кредитования в Республике Казахстан:

• кредитный риск (основной фактор кредитного риска состоит в невозможности обеспечить надлежащее принудительное исполнение обеспеченных ипотекой обязательств, а именно обращения взыскания на заложенное имущество);
• процентный риск;
• риск неликвидности.

      Государство, в свою очередь, отреагировало на эти явления разработкой Государственной программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008-2010 годы, которая стала логичным продолжением успешной по всем фронтам Государственной программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-207 годы.

      Так, в общем, можно сформулировать направленность данной программы, как построение устойчиво функционирующей инфраструктуры ипотечного рынка, достижение которой возможно через развитие: