Организация ипотечного кредитования в Республике Казахстан

      Развитие  ипотечного бизнеса позитивно сказывается  на развитии реального сектора экономики  в целом.

      Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции — все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.

      Развитие  ипотечного кредитования оказывает  положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.

      Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве  и других отраслях) и помогает удовлетворить  потребность населения в жилье.

      Огромное  значение ипотека имеет и для  повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости. Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

      Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное  направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим  институтом. Поэтому, чем больше в  банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.

      Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации.

      Создание  в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.

      Существует  еще одна важная сторона влияния  системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная  с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны.

      Поэтому на данном этапе развития Республики Казахстан необходимо уделять должное  внимание развитию системы ипотечного кредитования. т.к. развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в Казахстане.

      Таким образом, значение ипотеки для экономики  страны заключается в следующем:

      - вовлечение капиталов в виде  недвижимости в хозяйственный  оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных  ценных бумаг - существенный фактор  оздоровления экономики;

      - рынок недвижимости «связывает»  значительную часть денежных  средств и этим самым является  важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25% дохода среднего  американца уходят на оплату  долгов по недвижимости,

      - денежные средства населения,  включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);

      - применительно к работе банков  освоение технологии кредитования  под залог, в особенности под  залог недвижимости, позволяет сделать  шаг к общепринятой в мире  системе обеспечения гарантий  возвратности кредитов.

      Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в Казахстане.

      Традиционная  советская система жилищного  финансирования соответствовала проводимой жилищной политике в целом и заключалась  в централизованном распределении  бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий.

      В Казахстане с самого начала экономических  преобразований, несмотря на свою важность, жилищная реформа проводилась очень  медленными темпами.

      Существует  еще одна важная сторона влияния  системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная  с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны.

      Поэтому на данном этапе развития Республики Казахстан необходимо уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. т.к. развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в Казахстане.

      Таким образом, значение ипотеки для экономики  страны заключается в следующем:

      - вовлечение капиталов в виде  недвижимости в хозяйственный  оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных  ценных бумаг - существенный фактор  оздоровления экономики;

      - рынок недвижимости «связывает»  значительную часть денежных  средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25% дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости,

      - денежные средства населения,  включаемые в недвижимость, фактически  включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);

      - применительно к работе банков  освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.

      Все вышесказанное обусловливает объективную  необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в Казахстане.

      Традиционная  советская система жилищного  финансирования соответствовала проводимой жилищной политике в целом и заключалась  в централизованном распределении  бюджетных ресурсов для строительства  государственного жилья и его  бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий.

      В Казахстане с самого начала экономических  преобразований, несмотря на свою важность, жилищная реформа проводилась очень  медленными темпами.

      Можно выявить следующие отличительные  особенности ипотечного кредита.

      1. Обязательность обеспечения залогом  (причем в качестве залога может  выступать и та недвижимость, для покупки которой берется  ипотечный кредит).

      Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

      Заемщик и все совершеннолетние члены  его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного  в ипотеку жилого помещения в  случае обращения на него взыскания.

      Передаваемое  в ипотеку жилье должно быть свободным  от каких-либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

      2. Длительность срока предоставления  кредита.

      Долгосрочные  ипотечные жилищные кредиты предоставляются  на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку  погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

      3. Большинство ипотечных ссуд носят  целевой характер.

      4. Ипотечный кредит считается относительно  низкорисковой банковской операцией.  К основным требованиям можно  отнести следующие:

      - сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

      - величина ежемесячного платежа  по кредиту не должна превышать  30% совокупного дохода заемщика  и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий  расчетный период;

      - при процедуре оценки вероятности  погашения кредита кредитор использует  официально подтвержденную информацию  о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

      Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора  и заемщика.

      Соблюдение  четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

      Предметом ипотеки может быть недвижимое имущество  по классификации ГК РК, при наличии  на него прав, зарегистрированных в  порядке, установленном для государственной  регистрации прав на недвижимое имущество. Таким образом, ипотека – это залог недвижимости, подвергнутый государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

      В качестве предмета ипотеки может  выступать любое недвижимое имущество, которое может находиться в гражданском обороте и имеется возможность его отчуждения.

      В сущности, первичный рынок ипотечных  кредитов – сегмент ипотечного рынка, непосредственно охватывающий всю  совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой  в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа обеспечения обязательства предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество.

      Этим  в большинстве случаев исчерпываются  потребности должника в его взаимоотношениях с ипотечной системой. В равной степени это относится и к кредиторам, если они при этом не участвуют в отношениях, прежде всего, по ипотечному жилищному кредитованию заемщиков.

      В последнем случае для банка (кредитной  организации) реализуется в единичном или значительном числе двусторонних отношений заемщиками и соответствующее наполнение кредитного портфеля является одной из сторон обеспечения успешной деятельности на ипотечном рынке. Другой, не менее важной, стороной деятельности банка является возобновление кредитных ресурсов, которые он был бы готов выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам.

      Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением  записи ипотек, или ипотечных долгов, на землевладение, под которое выдается ссуда. Если ипотечные банки используют для гарантии ссуд только ипотечные долги, в деловом общении остаются понятия «ипотечный банк» и «ипотечный кредит».

      Благодаря своей долгосрочности (20 – 30 лет) ипотечные  кредиты особенно удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, т. е. небольшими взносами. Например, при финансировании строительства жилых домов под аренду погашение ипотечного займа возможно только из поступлений арендной платы. Это касается также и финансирования сельскохозяйственных предприятий с целью расширения земельных угодий (покупка дополнительных участков земли) или строительства жилых и подсобных помещений, так как прирост доходов в сельском хозяйстве относительно невысок.

      В условиях становления кредитной  системы Казахстана и построения собственной структуры ипотечного жилищного кредитования особенно важным представляется сопоставление казахстанской  и зарубежной банковской практики. Для формирования полноценной системы ипотечного жилищного кредитования необходимо разумно использовать накопленный зарубежными банками опыт предоставления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов. Слепо копировать банковские технологии не следует, прежде всего, из-за различия в экономических условиях. Однако сравнительный анализ различных моделей ипотечного жилищного кредитования, функционирующих за рубежом, позволит выявить наиболее приемлемые для современного Казахстана подходы к организации системы ипотечного жилищного кредитования.