Помимо  прямого искажения истинной цены залога инфляция оказывает большое  влияние на рентабельность, а потому и на платежеспособность заемщика. Частным, но очень важным случаем  такого воздействия являются активные инфляционные налоги. Рассмотрим эту проблему более подробно.

      Если  предприятие в момент t использует сырье и материалы y(t) по цене c(t) для  производства продукта x(t+h), который  реализуется по цене p(t+h) с временным  лагом h (в месяцах), то в соответствии с практикой бухгалтерского учета фактическая величина налога на добавленную стоимость J будет равна: 

             (1)

      где:

      r – ставка налога на добавленную  стоимость.

      Однако  истинная величина НДС, которая должна была бы изыматься государством, составляет величину:

 

            (2) 

      Тогда сумма активного инфляционного  налога на добавленную стоимость: 

                 (3) 

      будет исчисляться по формуле: 

               (4) 

      где:

      q – среднемесячный индекс инфляции производственных затрат предприятия.

      Величина T показывает финансовые потери, которые  несет фирма из-за т.н. инфляции издержек. Относительная величина активных инфляционных налогов (по отношению к валовой  стоимости начального периода): 

        

      составляет: 

        

      где

      b – удельный вес материальных  затрат в валовом выпуске продукции  фирмы.

      Таким образом, чем больше затратный параметр b, темп инфляции q, производственно-реализационный цикл продукции фирмы h и налоговые  ставки, тем более уязвима эта фирма в условиях инфляции. Следует отметить, что при высокой инфляции проблема активных инфляционных налогов может выступать в качестве главного фактора падения экономической активности юридических лиц и подрыва их платежеспособности.

      Из  сказанного вытекает, что кредитор при финансировании того или иного  предприятия должен учитывать его  «антиинфляционную устойчивость»  путем оценки его производственных параметров, накладываемых на прогнозы инфляционных тенденций. Отсюда ясно видны  проблемы, с которыми сталкивается банк:

• сложность получения истинной информации о производственных параметрах фирмы b и h;
• сложность получения прогнозов о динамике цен на оборотные средства кредитуемой фирмы, поскольку это связано с серьезными затратами на исследование соответствующих товарных рынков.

      Игнорирование проблемы активных инфляционных налогов, особенно когда высокая инфляция приводит к росту риска потери выданных кредитов, может вести также  к неправильному распределению  кредитного портфеля в разрезе долгосрочных и краткосрочных вложений.

      Оценка  кредитных рисков тяготеет к определенной формализации и унификации. Так, в АО «Жилстройсбербанк Казахстана» в отношении физических лиц часто используются балльные методы оценки их кредитоспособности. В этом случае выделяется группа признаков клиента (пол, возраст, профессия и т.п.), по каждому из которых проставляется соответствующий балл в зависимости от того, к какой категории относится данный человек. Сумма баллов по всем признакам сравнивается с неким критическим значением и в зависимости от результатов сравнения клиент признается либо кредитоспособным, либо некредитоспособным.

      Рассмотрим  проблемы возникающие при процедуре  отбора клиентов АО «Жилстройсбербанк Казахстана».

      Во-первых, довольно сложно грамотно учесть все ключевые признаки клиента, так как многие из них плохо формализуемы.

      Во-вторых, балльные оценки признаков, как правило, достаточно субъективны. Так, мужчина  и женщина получают разные баллы  при оценке кредитных рисков. При  этом количественные значения этих баллов формируются либо экспертным путем, либо по весьма субъективным расчетным схемам. В подобной ситуации можно было бы повысить объективность балльных оценок, вычисляя их на основе ретроспективной информации о невозвратах клиентами полученных кредитов, в т.ч. с использованием поло-возрастных критериев. В этом случае балльная оценка представляла бы собой процент возвращенных кредитов среди мужчин и женщин. Однако и такая процедура не устраняет «размытости» балльных характеристик, используемых в АО «Жилстройсбербанк Казахстана», так как период усреднения ретроспективных данных может быть различным и выбирается субъективно. Между тем искомые баллы сильно зависят от значения анализируемого периода, что затруднено в отсутствие длительных кредитных историй.

      В-третьих, используемые в расчетах балльные оценки не являются застывшими во времени  величинами, поскольку сдвиги в социально-экономических  условиях приводят к изменению уровня риска каждого признака. Иными  словами, система баллов АО «Жилстройсбербанк Казахстана» должна оперативно обновляться. При этом пересчет балльной шкалы идет для каждого временного интервала с учетом специфики конкретного банка и выдаваемых им кредитов (краткосрочный, долгосрочный и т.п.).

      В-четвертых, критическое значение суммы баллов, с которым сравнивается ее фактическая величина, определяется эмпирически. Никаких серьезных теоретических обоснований этой величины в АО «Жилстройсбербанк Казахстана» нет. Очевидно, что в общем случае критический порог также является «плавающей» во времени величиной и должен быть дифференцирован в зависимости от вида кредита. Любые ошибки и погрешности в определении критической величины суммы баллов могут давать принципиально неверный результат, особенно когда фактическое значение баллов лежит близко к критическому.

      Таким образом, АО «Жилстройсбербанк Казахстана» поставить на «конвейер» выдачу кредитов физическим лицам на основе количественных методик оценки рисков весьма непросто. Всегда существует потребность неформальной перепроверки результатов количественных тестов.

      ипотека кредит

 

       3. Основные  направления совершенствования  организации ипотечного  кредитования в  АО «Жилстройсбербанк»

      3.1 Проблемы ипотеки в Республике  Казахстан

 

      Система ипотеки подразумевает экономическую  и юридическую подсистемы (составляющие). Несмотря на ее интернациональный характер, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. Поэтому в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом зависят от состояния, развитости и особенностей законодательства.

      С принятием Государственной программы  развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008-2010 годы создались стимулирующие законодательные предпосылки по началу формирования отечественного ипотечного рынка, а также по переводу проводимых на нем операций в практическую плоскость, и при этом в таких масштабах, как того позволяет огромный потенциал, заложенный, прежде всего, в ипотечном жилищном кредитовании [19].

      Рассматривая  общую структуру ипотечного рынка необходимо принимать во внимание, что инфраструктура, которая должна его обслуживать, находится еще в более худшем состоянии, чем само ипотечное дело. Например, ипотечный консалтинг пребывает в зачаточном состоянии.

      Ипотечный рынок имеет двухуровневый характер, поскольку на каждом из них, благодаря специфике ипотечного жилищного кредитования, происходят своеобразные процессы. Поэтому в соответствии с ними ипотечный рынок принять делить на первичный и вторичный.

      Первичный рынок ипотечного кредита. Реализация экономических отношений участников ипотечных отношений, по существу происходит на первичном ипотечном рынке. Должники в качестве исполнения обеспечения разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество.

      Предметом ипотеки может быть недвижимое имущество по классификации ГК РК, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Таким образом, ипотека – это залог недвижимости, подвергнутый государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

      В качестве предмета ипотеки может  выступать любое недвижимое имущество, которое может находиться в гражданском  обороте и имеется возможность  его отчуждения.

      В сущности, первичный рынок ипотечных  кредитов – сегмент ипотечного рынка, непосредственно охватывающий всю  совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой  в соответствующие обязательственные  отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа обеспечения обязательства предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество.

      Этим  в большинстве случаев исчерпываются  потребности должника в его взаимоотношениях с ипотечной системой. В равной степени это относится и к кредиторам, если они при этом не участвуют в отношениях, прежде всего, по ипотечному жилищному кредитованию заемщиков.

      В последнем случае для банка (кредитной  организации) реализуется в единичном  или значительном числе двусторонних отношений заемщиками и соответствующее наполнение кредитного портфеля является одной из сторон обеспечения успешной деятельности на ипотечном рынке. Другой, не менее важной, стороной деятельности банка является возобновление кредитных ресурсов, которые он был бы готов выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам.

      Для решения этой чрезвычайно актуальной задачи организуется деятельность вторичного рынка ипотечных кредитов.

      Вторичный рынок ипотечных кредитов – сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов.

      Таким образом, вторичный рынок является связующим звеном между инвесторами  и кредиторами на первичном ипотечном  рынке, обеспечивая аккумуляцию  денежных средств инвесторов и направляя  финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. При этом важной задачей вторичного рынка является предоставление инвестору дополнительных гарантий в отношении вложенных им средств

      Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением записи ипотек, или ипотечных долгов, на землевладение, под которое выдается ссуда. Если ипотечные банки используют для гарантии ссуд только ипотечные долги, в деловом общении остаются понятия «ипотечный банк» и «ипотечный кредит».

      Благодаря своей долгосрочности (20 – 30 лет) ипотечные  кредиты особенно удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата  процентов и погашение кредита  возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, т. е. небольшими взносами. Например, при финансировании строительства жилых домов под аренду погашение ипотечного займа возможно только из поступлений арендной платы. Это касается также и финансирования сельскохозяйственных предприятий с целью расширения земельных угодий (покупка дополнительных участков земли) или строительства жилых и подсобных помещений, так как прирост доходов в сельском хозяйстве относительно невысок. [16, с.204]

      Средства  для предоставления кредитов ипотечный  банк получает от продажи закладных  листов. Это надежные, приносящие твердые проценты долговые обязательства банка по отношению к держателям. Закладные листы обеспечиваются предоставляемыми банком и гарантированными ипотеками или ипотечными долгами, ссудами. Однако не каждый земельный участок может быть объектом ипотечного банка, так как безопасность кредита, обеспечивающего покрытие, определяется стоимостью закладного объекта.

      Ипотечные банки имеют в экономике двойное  значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные земельные  кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих проценты.

      Кроме того, они являются посредником между  вложением капитала и реальным кредитом. Капитал держателя закладных  листов обеспечивается не одним объектом, а совокупностью всех объектов банка, гарантирующих его займы. Таким образом, происходит рассеивание риска. В отличие от частного лица, которое предоставляет заем под один объект, банк имеет возможность назначать очень низкие ставки погашения, поскольку средства, поступающие от многочисленных кредитополучателей, могут быть использованы для новых кредитов.