Ипотечное кредитование в РФ и Иркутской области

II. Подход в рамках  программы «Доступное жильё»  показывает, по какой цене население может купить жильё.

Цена определяется исходя из двух параметров:

- Средняя заработная  плата;

- Максимальный размер  платежа по ипотечному кредиту.

Исходя из возможностей населения формируется социальный заказ на строительство доступного жилья.

Задачей Иркутского регионального жилищного агентства является:

Создание рынка доступного жилья на основе социального заказа.

Порог доступности для  г. Иркутска

Исходные данные - Семья - 3 человека (2 работающих)

Средняя заработная плата - 23 100 рублей

Ипотечный кредит (15 лет) - 11% годовых

Цена квартиры 54 кв.м. = 1 742 тыс. рублей.

Цена кв. метра (порог  доступности) = 32,2 тыс. рублей

Ёмкость рынка (г. Иркутск): 30% семей имеют финансовую возможность

приобрести доступное  жильё - это 60 тыс. семей г. Иркутска.

Прогноз социального заказа 10-15 тысяч квартир.

Необходимо построить 10-15 тыс. не «коробок», а комфортных домов.

Такой объем жилья  требует:

- комплексного подхода  (транспортные развязки, обеспеченность  детскими садами, школами, больницами, магазинами);

- участия муниципалитетов;

- контроля Правительства  Иркутской области.

Важно - ответственность  муниципалитетов.

Риски реализации проекта:

- Негативное в перспективе  отношение Покупателя в связи  с кризисом -по сохранению уровня  текущей финансовой стабильности, по сохранению рабочего места;

- Печальный опыт «обманутых»  дольщиков;

- Излишний бюрократизм  на всех этапах согласования  стройки;

- Несогласованность на  уровне власти при составлении  технических планов.

Эффект от реализации проекта:

- Удовлетворение существующего  спроса на самое необходимое - жильё;

- Мультипликативный эффект  от вложения в стройку;

- Налоговые отчисления, снижение инфляции в Иркутской  области;

- Привлечение инвестиций  в Иркутскую область;

- Улучшение качества  жизни в Иркутской области.

Рекомендации Правительства Иркутской области:

Координация работы с  Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию (ОАО «АИЖК»), Фондом содействия развитию жилищного  строительства, Фондом содействия реформированию ЖКХ, муниципальными образованиями, градообразующими и крупными региональными предприятиями по вопросам реализации программ доступного жилья.

Создание для населения  регионального информационно-консультационного  центра по программе доступного жилья.

Формирование социального  заказа исходя из возможностей населения, усиление информационно-просветительской работы среди населения по вопросам реализации программы.

Организация работы по формированию рынка доступного жилья на территории муниципальных образований Иркутской  области (исполнение социального и  государственного заказа).

Заключение

Кризис, вызванный невозвратом  ипотечных кредитов в США, отразился  на всех участниках ипотечного рынка. В Иркутске лидеры рынка постепенно сворачивают свои программы. Многие банки уже в конце ноября 2007 года прекратили выдачу жилищных ссуд. По официальной версии, «Сбербанк» ограничил выдачу кредитов в связи с возросшим объемом спроса со стороны клиентов, что сказалось на увеличении объемов выдач в несколько раз. С учетом имеющихся нормативов и плановых лимитов выдач банк вынужден был ограничивать возросшие в разы объемы кредитования.

По оценкам аналитиков, до конца года ставки по ипотечным  кредитам могут прибавить в среднем  еще на 1-2% годовых. «Кризис подорвал доверие инвесторов к определенным пулам ипотечных ценных бумаг. В  этой ситуации инвесторы требуют дополнительную компенсацию за повышенный риск. Банки, которые намеревались рефинансировать выданные ипотечные кредиты путем секьюритизации, вынуждены привлекать инвесторов большей доходностью, что не всегда экономически целесообразно. Поэтому многим банкам сейчас просто неоткуда взять денег на продолжение тех темпов выдачи ипотечных займов, которые были взяты ими ранее. По его мнению, удорожание средств для банков затянулось надолго. Западные банки продолжают сообщать об убытках, инвесторы по-прежнему не склонны покупать ценные бумаги. Это состояние может продлиться до сентября», - говорит Денис Иютин. По словам Михаила Бусыгина, члена правления Городского ипотечного банка, банк с сентября 2007 г. трижды корректировал свои ставки. «Мы выделили сегмент, который нам наиболее интересен, - с первоначальным взносом от 35% - и сохраняем ставки для таких клиентов оптимальными. Для всех остальных ставки несколько выше», - сказал он.

Помимо повышения процентных ставок все участники рынка повысили требования к заемщикам. В последние полтора года мы наблюдали тенденцию, когда ипотека становилась все более доступной и целиком ориентированной на клиента. Требования андеррайтинга (проверка платежеспособности клиента) были существенно снижены. Обычные прежде 30% первоначального взноса в 2007 году были заменены на 10% и даже 0. Либеральность в способах подтверждения доходов заемщика доходила до абсурда, платежеспособность заемщика проверялась устно по звонку руководителя на место работы клиента. Сейчас кредиторы ужесточили требования к клиентам.

Если раньше ряд банков выдавал кредиты без справки  о доходах, то теперь это непременное  требование. Банки также ввели  меру перечисления займа на счет клиента, только после того как покупатель квартиры получит право собственности на нее, раньше средства займа перечисляли сразу после сдачи документов в Регистрационную палату. Кроме того, многие банки повысили единовременную комиссию при открытии счета. В итоге взять ипотеку в Удмуртии на покупку или строительство жилья можно только под 13-15% годовых, при условии дохода на семью не меньше 20 тыс. рублей.

Портрет идеального заемщика выглядит следующим образом. Семейная пара в возрасте от 27 до 35 лет. С детьми. Работают по найму в крупной компании. Стаж по последнему месту работы - год и более. Доход подтвержден официально. Структура дохода - регулярные ежемесячные выплаты, размер которых не имеет сильных колебаний. Имеют одно и более высших образований. Имеют положительную кредитную историю (текущих обязательств нет). Имеют в активах недвижимость, автомобиль, денежные накопления. Подтвержденный официальный доход не менее 30 тысяч рублей.

По мнению экспертов, под такие параметры подпадает  всего 1% из всех нуждающихся в ипотечном  займе. Несмотря на обещания правительства разобраться в ситуации, пока намечается лишь устойчивая тенденция к повышению процентных ставок. Участники рынка констатируют, что не ожидали такого развития событий вплоть до президентских выборов. В итоге сейчас Правительство РФ оказалось в неловком положении, программа «Доступное жилье» не реализует возложенные на нее задачи. По прогнозам аналитиков, ситуация на рынке ипотечного кредитования может усугубиться в связи с негативными событиями на мировых фондовых рынках. Нестабильная ситуация на фондовом рынке может привести к выводу денежной массы и переводу ее в менее рисковые активы - недвижимость. В результате устойчивого спроса цены на недвижимость могут подняться.

В заключении следует  отметить, что ипотечное кредитование в России рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства. Роль ипотеки в обеспечении экономического роста страны достаточно велика. Развитие ипотечного бизнеса позитивно влияет на реальный сектор экономики, вследствие чего приостанавливается спад производства в ряде отраслей промышленности, возникает возможность модернизации производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции практически во всех отраслях.

Для абсолютного большинства  рядовых граждан России ипотечное  кредитование представляется единственно  возможным источником решения жилищного  вопроса.

Проанализировав становление  и развитие ипотечных отношений в России и за рубежом, можно сделать следующие выводы.

1. Обеспечение населения  жильем является важнейшей социально-политической  и экономической проблемой. От  выбора тех или иных подходов  к решению этой проблемы в  значительной мере зависит общий  масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

К настоящему времени  в жилом фонде России сохраняется  значительная часть домов с неблагоустроенными квартирами, из которых около 1,3 процента размещены в ветхих и аварийных домах, а также индивидуальные частные дома.

В связи с этим опасной  становится тенденция роста стоимости  строительства, делающая вновь возводимое жилье все менее доступным  для населения и вызывающая сокращение спроса, а, следовательно, и объема производства. В конечном итоге это создает кризис системного характера, заметно усилившийся в условиях ухудшения макроэкономической ситуации и очередного резкого падения жизненного уровня населения.

Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшала положение и населения, и предпринимателей, и финансистов, и государства, интересы которых сейчас более, чем когда-либо ранее, сходятся в том, что в основе решения жилищной проблемы лежит создание и развитие национальной системы ипотечного кредитования.

2. Внедрение в деловой  оборот выдачи кредитов на  покупку жилья гражданам, имеющим  надежное обеспечение их возврата  в виде реальной собственности  (приобретенного объекта недвижимости), могло бы дать:

постоянный и существенный приток денежных средств на рынок жилья;

оживить строительство  и сопряженные с ним секторы  промышленности;

сохранить и расширить  рабочие места;

повысить доходы населения  и бюджеты всех уровней.

3. Становление ипотеки  и системы ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как:

недостаток ресурсов коммерческих банков для долгосрочного  инвестирования;

отсутствие государственной  поддержки и льготного налогообложения  для инвесторов, предоставляющих  долгосрочные кредиты;

недостаточная разработка законодательной базы ипотечного кредитования;

отсутствие вторичного рынка закладных.

4. Масштаб проблем  развития жилищного строительства  и ипотечного жилищного кредитования, а также их сложность и комплексность  требуют при их решении использовать программный подход, предпринимать максимально быстрые действия и всемерно использовать мировой опыт, опираясь на международное сотрудничество.

Успех конкретной программы  будет зависеть от привлечения в  эту сферу всех возможных источников ипотечного кредитования жилья - кредитных ресурсов ипотечных и универсальных банков, индивидуальных, корпоративных и институциональных инвесторов.

5. В целях развития  ипотеки в России необходимо  создавать системы ипотечного  кредитования и системы управления  рисками как альтернативного способа страховой защиты от рисков, возникающих при ипотечных операциях

Организация управления рисками необходима для равномерного распределения бремени финансовых расходов по защите от рисков между  субъектами, принимающими участие в ипотечных правоотношениях. Сейчас, в различных ипотечных программах явно просматривается стремление кредиторов переложить риски на плечи заемщиков и при этом защиту от них осуществлять в основном посредством страхования. В результате значительно увеличиваются издержки (помимо основного кредитного долга) заемщика.

Что же касается развития системы ипотечного кредитования, то сегодня в России необходимо создавать  именно систему ипотечного кредитования, а не просто ипотечное законодательство и ипотечные банки. Без какого-либо одного звена функционирование системы может оказаться неэффективным. Для полноценной работы системы ипотечного кредитования должны быть развиты такие обеспечивающие функции, как оценка стоимости недвижимости, страхование, процедуры обращения взыскания на заложенное имущество и механизм регистрации ипотеки.

Особенно необходимо выработать общие требования к режиму работы рынка ипотечного кредитования на этапе его становления на первое время. Важно и то, что выбор  тех или иных схем ипотечного кредитования (у каждой из них могут быть свои специфические ограничения) зависит от особенностей налоговой системы. Различные изменения вынуждают вносить соответствующие коррективы в ипотечную программу. В связи с этим необходимо пересмотреть принципы налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества, а также ставки налогов, государственных пошлин и иных сборов при оформлении таких сделок.

Основной акцент государственной  экономической политики должен быть сделан на формировании условий для  повышения уровня доходов населения и долю их сбережений.

Создание и развитие ипотечного кредитования поможет не только для повышения уровня доходов  населения и долю их сбережений и  улучшение жилищных условий граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.

Изучение и анализ основных проблем ипотечного кредитования показали, что необходимо предусмотреть  решение целого ряда основных задач  для становления и развития системы  ипотечного кредитования в России: