Ипотечное кредитование (на примере Сберегательного банка Российской Федерации)

На основании  оценки суммарных активов заемщика ипотечные кредиты Сбербанка  РФ разделяются по группам риска (таблица 3.1).

 

Таблица 3.1

Категории риска и размер расчётного резерва

Категория качества	Наименование	Размер расчетного резерва  в процентах от суммы основного  долга по ссуде
1 категория (высшая) –отсутствие  кредитного риска	Стандартные	0%
2 категория – умеренный кредитный  риск	Нестандартные	От 1% до 20%
3 категория – значительный кредитный  риск	Сомнительные	От 21% до 50%
4 категория – высокий кредитный  риск	Проблемные	От 51% до 100%
5 категория (низшая) – отсутствует  вероятность возврата ссуды в  силу неспособности или отказа  заемщика выполнять обязательства  по ссуде, что обусловливает  полное обесценение ссуды.	безнадежные	100%

 

В таблицах 3.1 и 3.2 представлена разделение ипотечных кредитов, предоставленных Юго-Западным Банком СБ РФ по категориям риска.

 

Таблица 3.1

Расчет  совокупного риска кредитного портфеля Банка

на 01.01.2006 г.

Группа риска	Ссудная задолженность, тыс. руб.	% риска	Риск, тыс. руб.
1	12347	1	123,47
2	3556	20	711,2
3	429	50	214,5
4	–	–	–
5	–	–	–
Итого:	16332		1049,17

 

Таблица 3.2

Расчет  совокупного риска кредитного портфеля банка

на 01.01.2007 г.

Группа риска	Ссудная задолженность, тыс. руб.	% риска	Риск, тыс. руб.
1	12976	1	129,76
2	3827	20	765,4
3	671	50	335,5
4	–	–	–
5	–	–	–
Итого:	17474		1230,66

 

Резервов, сформированных Банком, хватает на покрытие рисков по ипотечным кредитам.

Основным  способом страхования кредитного риска  в Сбербанке РФ остается проведение тщательного андеррайтинга кредита. При этом типовыми значениями параметров такого андеррайтинга являются:

• отношение месячного платежа заемщика к его ежемесячному доходу (payment-to-income ratio - PTI) - 25-35%;
• отношение суммы кредита к рыночной стоимости залога (loan-to-value ratio - LTV) - 50-85%.

 

3.2 Пути оптимизации ипотечной деятельности СБ РФ

 

Несмотря  на лидирующие позиции Сбербанка  РФ и его Юго-Западного отделения  на рынке ипотечного кредитования РФ и его преимущества перед другими банками в методах и способах оценки суммарных активов существует ряд мер, направленных на оптимизацию его ипотечной деятельности.

Сбербанк  России, являясь лидером рынка  розничных услуг населению, не в полной мере использует возможности продажи пакетов комплексных услуг всем категориям граждан. Слабо реализуются конкурентные преимущества (собственная расчетная система, разветвленная сеть филиалов) и в работе Банка на рынке обслуживания юридических лиц. Отсутствие стратегии работы с определенными группами клиентов, разрозненность предоставляемых услуг и отсутствие разумного баланса между продажей стандартных видов услуг и индивидуальным обслуживанием, недостаточная гибкость тарифной политики и слабое развитие маркетинга не позволяют эффективно использовать имеющиеся возможности и требуют скорейшего пересмотра. Объемы оказываемых услуг не соответствуют месту Банка в банковской системе страны и должны быть существенно увеличены.

Имея  значительные резервы роста, Банк способен в короткие сроки и без значительных затрат существенно увеличить свою долю на сегменте рынка ипотечного кредитования.

Сбербанк  России обладает уникальными возможностями  по одновременному продвижению набора услуг на всей территории России с  меньшими затратами за счет консолидации расходов на внедрение новых технологий и проведение рекламных кампаний. Данное преимущество используется слабо, в Банке не сформирован системный  подход к изучению проблем и потребностей клиента, отсутствуют отработанные программы тиражирования отдельных продуктов, единая служба маркетинга.

В настоящее  время в работе со средствами массовой информации усилия Банка в основном направлены на опровержение необъективной  информации, а не на создание имиджа Банка и формирование предпочтений существующих и потенциальных клиентов. Необходимо существенно расширить  информационный поток,  в том числе  и об ипотечной Деятельности Банка, создаваемый в инициативном порядке, более активно использовать электронные  средства массовой информации.

В деле ипотечного кредитования для привлечения клиентов из различных общественных групп  необходимо обеспечивать массовые потребности  клиентуры. Повышение эффективности  продаж массовых услуг и продуктов предполагает:

• стандартизацию и унификацию предлагаемых продуктов, включая комплекс организационных, информационных, финансовых и юридических процедур, объединенных единой технологией обслуживания клиента, в целях снижения трудозатрат и повышения качества обслуживания;
• управление продуктовым рядом, включая выделение перечня базовых услуг и продуктов универсального банка и замещение неэффективных продуктов и услуг, не пользующихся устойчивым спросом;
• проведение стандартной тарифной политики массовых продаж банковских продуктов и услуг.

Ценовая политика Банка должна отражать  как региональные различия, так и особенности проводимых операций с основными категориями клиентов. При проведении ипотечного кредитования Банк должен сохранять социально-ориентированную процентную политику. 

Необходимо  продолжать кредитование владельцев государственных  жилищных сертификатов в рамках президентской  программы «Государственные жилищные сертификаты». Учитывая, что размер субсидий, предоставляемых в рамках указанной программы, не покрывает стоимости приобретаемого владельцами сертификатов жилья, предоставление кредитов на недостающую часть стоимости приобретаемого жилья позволит данной категории граждан решить проблему покупки жилья в выбранном для проживания регионе.

Работа персонала непосредственно  с клиентом является первостепенным фактором успешности рекламно-информационных мероприятий. С учетом вышесказанного большое внимание необходимо уделить  повышению уровня специалистов работающих непосредственно с клиентами  в отделениях и филиалах банка.

Для уменьшения числа «проблемных» кредитов и совершенствования системы оценки рисков при оценке суммарных активов заемщика предлагается создание в структуре Юго-Западного Банка Сбербанка РФ сервисерского отдела – отдела, занимающимся изучением и минимизацией рисков при предоставлении ипотечных кредитов и оценке суммарных активов заемщиков. Специалисты сервисерского отдела должны соответствовать следующим требованиям:

• умение оперативно оценивать состояние поступающих проблемных кредитов, выявлять активы, требующие немедленного внимания, разрабатывать планы действий и выделять необходимые ресурсы для работы с новыми активами;
• эффективно управлять потоком поступающих на обслуживание активов;
• определять причины просрочки платежей и, по возможности, добиваться положительного денежного потока по обслуживанию кредитов;
• иметь хорошо отлаженную методологию анализа портфеля кредитов, а также контроля за работой атторнея;
• эффективно искать заемщиков, отсутствующих по месту жительства, и отслеживать эффективность методов поиска;
• применять своевременные превентивные меры по уменьшению убытков;
• проводить полностью автоматизированный анализ текущей чистой стоимости ипотечного кредита на основе последнего финансового отчета заемщика и последнего акта оценки недвижимости, разрабатывать оптимальную стратегию урегулирования задолженности;
• иметь эффективную дублированную систему мер по уменьшению размера убытка, сочетающихся с мерами по предотвращению срыва сроков обращения взыскания на недвижимость;
• обеспечивать подготовку документации, в достаточной мере обосновывающей стратегию и решения, касающиеся взыскания задолженности;
• иметь достаточно эффективные средства контроля за процессами принятия и утверждения принимаемых решений;
• соблюдать формализованные выверенные процедуры продажи объектов недвижимости.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Ипотечный кредит - это денежная сумма, которая выдается банком заемщику на приобретение жилья под залог этой недвижимости. Недвижимость приобретается в собственность заемщика и остается в залоге у банка до полного погашения взятого кредита.

Предметом ипотеки является недвижимость, остающаяся во владении Банка. Ипотека использует залог в качестве обеспечения  долгосрочного кредита. В случае неисполнения обязательств должником, кредитор получает причитающиеся средства за счет заложенного имущества.

Кредитором в ипотечных  правоотношениях выступает лицензированный  Центральным Банков РФ финансовый орган (банк).

Основные  участники ипотеки: заемщик (как  правило, банк), кредитор и ипотечное  агентство.

Одним из основных факторов, характеризующих  наличие финансовых условий для возможности широкого развития долгосрочного ипотечного кредитования, является состояние банковского сектора в целом и наличие в нем достаточных долгосрочных пассивов, прежде всего в виде вкладов частных вкладчиков. Состояние российской банковской системы в настоящее время продолжает оставаться недостаточно устойчивым.

Процесс восстановления утраченного доверия  к банкам со стороны населения  будет проходить значительно  быстрее, если банки начнут выдавать кредиты населению. В этом случае граждане, претендующие на кредит банка, будут держать в этом банке  свои расчетные и депозитные счета, что будет способствовать восстановлению и улучшению структуры баланса  банка. В решении этих задач жилищное ипотечное кредитование должно сыграть  существенную роль. Создание механизмов привлечения долгосрочных ресурсов по доступной для банков, а, в конечном счете, и для заемщиков, цене является непременным условием развития ипотечного кредитования.

Необходимость обеспечения возможности обращения  взыскания, реализации заложенного  имущества и выселения заемщика в случае невозврата кредита имеет  принципиальное значение для ипотечного кредитования. Особое внимание, проявляемое  судами к этой проблеме, позволит сделать  это право реальным.

Для коммерческих банков, выдающих ипотечные  кредиты, исключительно важным для  оценки вероятности погашения кредита  являются официально подтверждаемые данные о доходах потенциального заемщика. При отсутствии такой информации риски банка при ипотечном  кредитовании многократно возрастают, поэтому большая группа граждан, официальные доходы которых в несколько раз меньше их реальных доходов, даже не рассматривается банками в качестве потенциальных заемщиков, в то время как при нормальной ситуации именно эта социальная группа наиболее платежеспособна для ипотечного кредитования. Лишь продуманная государственная налоговая политика при ипотечном кредитовании населения позволит вывести реальные доходы из «тени» и увеличить в будущем налогооблагаемую базу.

Объект  исследования данной работы – Юго-Западный Банк Сбербанка России. Цель деятельности Банка – привлечение денежных средств от физических и юридических лиц, а также осуществление кредитно-расчётных и иных банковских операций с физическими и юридическими лицами. Выйти на качественно новый уровень обслуживания клиентов, сохранить позиции современного первоклассного конкурентоспособного банка.

Миссия  Банка – обеспечивать потребность  каждого клиента в том числе  частного, корпоративного и государственного, на всей территории обслуживания в  банковских услугах высокого качества и надежности, обеспечивая устойчивое функционирование российской банковской системы, сбережения вкладов населения  и их инвестирования в реальный сектор, содействия развитию экономики России.

Лозунг  Банка – быть «домашним» для частного вкладчика, респектабельным в глазах корпоративного клиента, опорой и помощником для государства.

В своей  деятельности Банк использует три специализированные ипотечные программы. Показатели ипотечного кредитования имеют тенденцию к  росту. Основной проблемой Банка является рост просроченной кредиторской задолженности. Это свидетельствует  о некоторых проблемах Банка в области формирования условий ипотечного кредитования и мер взыскания за неисполнение условий договора.

Ключевым  фактором успеха Банка в достижении поставленных целей является качественное изменение системы взаимоотношений  с клиентами. Предстоит серьезное  совершенствование системы управления рисками. Для этого предлагается создание в организационной структуре  Банка сервисерского отдела.

Для успешной реализации запланированных  мероприятий необходимо проведение комплексного финансирования включающего как средства для долгосрочного инвестирования в развитие инфраструктуры, так и вложения в текущие затраты.

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

 

1. Гражданский Кодекс РФ.
2. Конституция РФ от 14.12.1993.
3. Налоговый Кодекс РФ.
4. Федеральный Закон «О банках и банковской деятельности» от 3 февраля 1996 г. № 17-ФЗ.
5. Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». от 16 июля 1998 года. №102-ФЗ.
6. Инструкция ЦБ РФ от 12 апреля 2001 г. № 2-п «Положение о безналичных расчетах в Российской Федерации».
7. Ануфриев В. Синдицирование: нужен четкий план действий.//Банковское дело в Москве. 2002. №12.
8. Астахов В. П. Кредитные операции.– Ростов-на-Дону: Феникс, 2002.
9. Астраханцева М. Развитие рынка первичного ипотечного кредитования в России.//Банковское дело. 2006. №7.
10. Бабаев Ю.А. Бухгалтерский учет. – М.: 2002.
11. Бабич А.М., Павлова Л.Н. Финансы. – М.: ИД ФБК-Пресс, 2000.
12. Баканов М.И., Шеремет А.Д. Теория экономического анализа: Учебник. – 4-е изд. – М.: 1997.
13. Банки и банковские операции. Под редакцией Жукова Е.Ф.– М.: Банки и биржи, 1997.
14. Банковское дело. Под редакцией Колесникова В.И., Кроливецкой Л.П.– М.: Финансы и статистика, 1996.
15. Банковское дело. Под редакцией Лаврушина В.И.– М.: Финансы и статистика, 2001.
16. Березанская Е. Настоящий кредитный бум начнется через год.//Ведомости 24.11.03.
17. Васильев М. Развитие операций кредитования для обслуживания финансовых рынков.//Рынок ценных бумаг. 2001. №24.
18. Введение в банковское дело. Учебник.– М.: 1997.
19. Гиляровская Л. Т. Экономический анализ. – М.: 2003.
20. Гиляровская Л. Т., Вехорева А.А. Анализ и оценка финансовой отчетности коммерческого банка. – СПб.: 2003.
21. Донцова Л.В., Никифорова Н.А. Комплексный анализ бухгалтерской отчетности. – М.: 2001.
22. Дробозина Л.А. Финансы, денежное обращение, кредит. Учебник. М.: ЮНИТИ, 2000.
23. Заславская О. Ипотечный калькулятор. Как получить ипотечный кредит.// Известия. 23.08.2006.
24. Ильинский И.В. Россия на пути к созданию института кредитных историй.//Банковское дело.2003.№ 7.
25. Ипотека: правительство решает квартирный вопрос.// КоммерсантЪ, февраль 2004.
26. Крейнина Н.М. Финансовое состояние банка: методы оценки. – М.: 1997.
27. Кувшинов В.В. Методика оценки надежности российских банков на основании официальных данных консолидированного баланса и прочей косвенной информации. // Финансовый директор. 2003. №12.
28. Макконнелл К., Брю С. Экономикс: Пер. с англ. – М.: 1992.
29. Операции коммерческих банков. Учебник.– М.: 2000.
30. Осипова М.В. Бюджетная система РФ. Учебник. М.: Мысль, 2002.
31. Печатникова С.М. Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России.// Менеджмент в России и за рубежом. 2005. №1.
32. Селюков В.К. Гончаров С.Г. Управление финансовыми рисками на рынке ипотечного кредитования.// Менеджмент в России и за рубежом. 2006. №4.
33. Сибиряков А.И. Коммерческий банк сегодня. – М.: 2002.
34. Тарачев В.А. Кредитные риски и развитие банковской системы.//Деньги и кредит.–2003.№6.
35. Ульянов И.П., Попова Л.В. Детализация учета и цены. – М.: 1997.
36. Ульянов И.П., Попова Л.В. Бухучет. Пособие для бухгалтера и менеджера. – М.: 1999.
37. Шаккум М.Л. Проблемы ипотечного кредитования в России.// Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2002. №4.