Ипотечное кредитование (на примере Сберегательного банка Российской Федерации)

1.3 Методики анализа потенциальных  ипотечных клиентов

Если  на этапе выдачи кредитов информация носит частный характер и имеет значение только для внутреннего потребления каждого кредитора, то при развитии сделок купли-продажи качественное отражение данных об ипотечных кредитах приобретает ценность и для внешних пользователей. В таком случае база данных отражает качество всего спектра операций, произведен-ных при выдаче и обслуживании ипотечного кредита (андеррайтинг, оценка предмета залога, страхование, дополнительное обеспечение и т. д.), и позволяет составить мнение об ипотечных активах, выступающих в качестве предмета транзакций.

В настоящее  время внутренняя информационная база российских кредиторов чаще всего представлена в виде простейших таблиц о количестве и объеме выданных кредитов. В большинстве банков аналитические отделы находятся в стадии планирования или формирования. Нередко в банках, имеющих разветвленную региональную сеть, отсутствует единая обновляемая база данных об ипотечном портфеле. Одновременно на рынке уже сформированы достаточно крупные портфели ипотечных кредитов, требующих серьезной аналитической работы и постоянного мониторинга.

Зарождение  рынка оборота закладных и  пулов ипотечных кредитов формирует  потребность в интенсивном обмене достоверной информацией, что невозможно без стандартов данных.

Во-первых, унифицированные стандарты определяют, какую информацию и в каком  формате должны содержать эти  данные.

Во-вторых, стандарты позволят сделать портфель ипотечных кредитов понятным как  для внутренних, так и для внешних  пользователей. Внешними пользователями в данном случае являются инвесторы, рейтинговые агентства, другие контрагенты. В качестве внутренних пользователей выступают аналитические и исследовательские отделы кредиторов, а в итоге — их акционеры.

В-третьих, стандартизация данных необходима для  создания и развития качественной аналитики ипотечных портфелей и управления рисками.

В-четвертых, единый формат позволит сделать данные об ипотечных кредитах сопоставимыми, что является важным фактором при  принятии инвестиционных решений.

В-пятых, унификация данных позволяет в значительной степени сократить издержки времени  при обработке и анализе информации.

В-шестых, наличие информации, приведенной  к единому знаменателю, будет способствовать повышению информационной открытости и прозрачности рынка ипотечного кредитования.

Следует заметить, что, с одной стороны, единый формат данных имеет самостоятельное значение, а с другой - является важной составной частью общего процесса стандартизации рынка ипотечного кредитования, включающего стандарты технологических процессов, применяемой документации и т.д.

База  данных может включать статические  и динамические показатели. Статические данные содержат информацию, зафиксированную на определенную дату, динамические отражают изменение показателей во времени (например, динамика ежемесячных платежей с учетом досрочных погашений и просроченных платежей и т. д.). Представленные данные об ипотечных кредитах, составляющих ипотечные портфели и пулы, как в статике, так и в динамике, позволяют применять системный подход при анализе и управлении рисками.

Под ипотечным  портфелем обычно понимают совокупность ипотечных кредитов, принадлежащих одному участнику рынка. К ключевым разделам стандартной базы данных, характеризующей ипотечный портфель, можно отнести информацию об ипотечном кредите, заемщике, предмете залога и платежной истории. Каждый раздел, в свою очередь, содержит набор показателей, разработанный на основе международного опыта ипотечного кредитования и согласованный с рейтинговыми агентствами. Стандарты IFC адаптированы к текущему состоянию российского ипотечного рынка. В процессе эволюции рынка и накопления собственной статистики часть показателей может быть исключена или, наоборот, потребуются дополнительные характеристики.

Рассмотрим  основные разделы ипотечных стандартов:

1. Ипотечный кредит.

Данный  раздел включают в себя 60 показателей. К основным параметрам, характеризующим  ипотечные кредиты, обычно относят  срок, процентную ставку, порядок погашения  кредита (аннуитетные, дифференцированные платежи и др.), периодичность  платежей (ежемесячные, ежеквартальные), целевое назначение (покупка недвижимости, рефинансирование и т. д.).

В Стандартах отражается тип кредита в зависимости  от схемы погашения - кредит с фиксированной, плавающей ставками или гибридный ипотечный кредит. Для кредитов с плавающими ставками и гибридных кредитов фиксируется объективный официально публикуемый индекс, от изменения которого зависит процентная ставка по кредиту, а также величина маржи. Значение ставки в зависимости от изменения индекса периодически пересматривается, поэтому для плавающих и гибридных кредитов предусмотрены верхняя и нижняя границы ставки на весь срок кредита, верхняя граница прироста и нижняя граница спада ставки при периодической переустановке, а также размер периода между переустановками. Кроме того, для гибридных кредитов в Стандартах отражается величина начального периода, в течение которого ставка остается фиксированной.

Наличие или отсутствие дополнительного  обеспечения и страхования относится  к стандартным характеристикам  ипотечного кредита. В качестве дополнительного  обеспечения ипотечного кредита  кредиторы обычно требуют поручительство физического или юридического лица (часто работодателя). Страхование  является важным условием ипотечного кредитования и может включать страхование  жизни и потери трудоспособности, гибели или повреждения предмета залога и титульное страхование. В развитых странах также существует ипотечное страхование, при котором  в случае, если выручка от реализации предмета залога будет недостаточна для погашения ипотечного кредита, разница возмещается кредитору.

В таблице 1.3 представлена методика расчета кредитного рейтинга заемщика.

Таблица 1.3

КРЕДИТНЫЙ РЕЙТИНГ ИПОТЕЧНОГО ЗАЕМЩИКА В FIRST UNION SECURITIES INC.

2. Заемщик.

Для характеристики заемщика в Стандартах применяется 35 показателей: возраст, уровень образования, состав семьи, занятость, наличие или  отсутствие созаемщика, уровень дохода и степень его подтверждения и т. д. Принимая во внимание значительный «теневой» сектор российской экономики и практику ухода от налогообложения малых и средних предприятий, банки выработали методики оценки частично/полностью неподтвержденных доходов как наемных работников, так и предпринимателей. Российская специфика в данном случае выражается в разделении доходов на подтвержденные официальными документами (2-НДФЛ, 3-НДФЛ), справками работодателей по форме кредитора или в свободной форме, косвенными признаками (текущие расходы, обороты по счетам и т. д.) или устными заверениями работодателя/заемщика.

Среди факторов, определяющих качество ипотечного кредита, одним из решающих является уровень  андеррайтинга, под которым понимается объективность применяемой методики оценки кредитоспособности и платежеспособности заемщиков. На качество андеррайтинга, впервую очередь на его объективность, существенное влияние оказывает  способ, при помощи которого производилась  оценка кредитоспособности, - автоматизированный подход или вручную. Важным индикатором при андеррайтинге заемщика является отношение платежа по кредиту к доходу заемщика - коэффициент «платеж/доход» (далее - коэффициент П/Д). В Стандартах данных используется англоязычная терминология, т.е. коэффициенту П/Д соответствует обозначение PTI/DTR. Данный показатель в России составляет у различных участников рынка от 33 до 60%.

В качестве предметов залога ипотечного кредита  выступает недвижимое имущество (нежилые  здания, земельные участки, жилые  квартиры, коттеджи и т. д.), что в  значительной степени снижает риски  кредиторов и инвесторов и повышает привлекательность ипотеки. Предмет залога характеризуется в Стандартах при помощи 20 показателей.

Инвестор  должен быть уверен в стоимости обеспечения, поэтому важными характеристиками предмета залога являются как собственно его рыночная стоимость, так и  применяемые методы оценки, а также  степень независимости оценщиков. В Стандарты включены факторы, оказывающие  влияние на ликвидность предмета залога: место расположения, год  постройки здания и степень его износа, тип предмета залога, площадь и др. Так, вновь построенный дом обычно обладает большей ликвидностью по сравнению с домом, имеющим значительную степень износа, однако если новая постройка располагается в месте с ограниченной транспортной доступностью, то ликвидность ее будет невелика.

Важнейший показатель при андеррайтинге - соотношение суммы кредита и стоимости предмета залога (коэффициент «кредит/залог», или LTV, которое является стандартным показателем и по различным ипотечным программам составляет 70-90%.

3. Платежная  история. 

Платежная история характеризуется 40 стандартными показателями качества обслуживания ипотечного кредита заемщиком. В данном разделе отражаются значения начальной и текущей величины остатка ссудной задолженности, размер платежей и периодичность их внесения.

Платежная история также содержит информацию о просроченных платежах и досрочных  погашениях заемщика в течение всего  срока кредита. История досрочных  погашений позволяет делать предположения  о возможном характере платежей в будущем. Если по кредиту объявлен дефолт, в базе данных отражается его  причина, порядок обращения взыскания (судебный или внесудебный), стадия процесса (организация торгов, продан или не продан предмет залога и  т. д.), а также степень покрытия издержек кредитора.

В развитых странах принято присваивать  заемщикам кредитный рейтинг  в зависимости от его платежной  истории, DTR (PTI) и LTV. В таблице представлена упрощенная форма присвоения кредитного рейтинга заемщикам, применяемая в First Union Securities Inc. (США).

4. Ипотечный  кредит пула.

В Стандартах данных IFC предусмотрено описание каждого  кредита из ипотечного пула (Summary loan) при помощи 90 показателей, входящих в указанные разделы - ипотечный кредит, заемщик, предмет залога, платежная история. Причем эта информация (предназначенная для внешних пользователей) предоставляется в усеченном варианте, однако достаточном для анализа качества кредитов. Полный набор показателей ипотечных кредитов (по разделам) используется внутренними пользователями для более глубокого анализа и является основой для предоставления информации внешним пользователям.

Если  при выдаче кредита единицей измерения  является отдельный ипотечный кредит, то при дальнейшем его обороте  чаще используется понятие «ипотечный пул». Под ипотечным пулом понимают совокупность ипотечных кредитов, сформированную в соответствии с требованиями/ожиданиями инвесторов. Соответствие требованиям  инвесторов - важное условие ликвидности ипотечного пула.

Пул ипотечных  кредитов может выступать как  самостоятельным объектом купли-продажи, так и в качестве обеспечения  ипотечных ценных бумаг. Формирование пула происходит различными способами. Пул может быть сформирован на основе репрезентативной выборки, отражающей свойства всей совокупности кредитов, составляющих портфель. Однако обычно ипотечные пулы формируются путем объединения ипотечных кредитов по следующим критериям (при условии их географической диверсификации):

• тип обеспечения;
• порядок погашения (аннуитеты, дифференцированные кредиты и т. д.);
• «возраст» кредита;
• вид процентной ставки;
• срок до погашения кредита;
• коэффициент «кредит/залог» (LTV).

Ипотечные кредиты со сходными характеристиками, составляющими пул, могут аналогично себя вести, что позволяет прогнозировать поведение пула в целом. Это дает возможность повысить качество управления рисками, свойственными ипотечному кредитованию (риски досрочного погашения, дефолтов и т. д.), и, следовательно, делает ипотечный пул более привлекательным для инвесторов.

В отдельный  раздел относят стандартные показатели, характеризующие сформированный пул  ипотечных кредитов:

• размер пула (количество составляющих его кредитов);
• размер ипотечных кредитов (максимальный и минимальный, средний размер кредита в пуле);
• максимальный и средний размер LTV;
• средний DTR (PTI);
• тип кредитов, составляющих пул;
• фактор пула (соотношение остатка основного долга к величине начального баланса по пулу);
• средневзвешенный возраст пула кредитов (WAL);
• средневзвешенный оставшийся срок до погашения кредитов (WAM);
• средневзвешенный купонный доход (WAC);
• географическую диверсификацию по регионам и т. д.