Автор: Пользователь скрыл имя, 12 Апреля 2013 в 00:13, дипломная работа
О степени развития и стабильности финансово-экономической системы любого общества в значительной мере можно судить по масштабам ис-пользования кредитов населением и хозяйствующими субъектами. В настоящее время долгос¬рочные кредиты, к которым можно отнести ипотечное кре¬дитование, выдаются банками неохотно из-за повышенных рисков и невозможности их предсказания. Между тем в условиях стабилизации экономики кредиты для развития производства нужны также особенно, как и на¬дежные гарантии их погашения.
Введение …………………………………………………………………………..3
Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования………..………….5
Экономическая сущность ипотечного кредитования,
принципы и условия ……………………….…………………………………….5
1.2. Классификация ипотечных ссуд…………….……………………………12
Глава 2. Анализ становления и развития ипотечного кредитования в Казахстане…………………………………………………………………..……16
2.1. Финансово-правовое обеспечение ипотечного кредитования в Республике Казахстан…………………………………………………………...16
2.2. Анализ деятельности и функционирования Казахстанской Ипотечной Компании……………………………………………………………………23
2.3. Действующая практика и механизм выдачи ипотечных кредитов (на примере Казахстанской ипотечной компании)……………………………….33
Глава 3. Перспективы развития ипотечного кредитования…………………..42
3.1. Зарубежная практика систем ипотечного кредитования…………………42
3.2. Совершенствования условий и механизма ипотечного кредитования в Казахстане……….……….53
Заключение……………………………………………………………………….61
Литература…………………………..…………………………………………...64
Для получения ипотечного кредита по программе Казахстанской Ипотечной Компании необходимо пройти следующие этапы:
I Этап. Предварительная
квалификация (предварительный расчет
максимально допустимого
Предварительную консультацию можно получить в Казахстанской ипотечной компании или в банках, выдающих ипотечные кредиты.
В Компании проводится предварительный анализ возможностей получения ипотечного кредита на основе предоставленной заявителем информации о текущих доходах, а также даются консультации по основным условиям кредитования с указанием минимально необходимого перечня документов для получения ипотечного кредита.
Кроме того, в Компании предоставляется перечень Банков-участников системы ипотечного кредитования, куда можно обратиться.
Предварительный анализ, проведенный в Казахстанской ипотечной компании, не является окончательным и решение о выдаче кредита принимается на основе комплексной оценки, проведенной Банком на последующих этапах.
II Этап. Процедура окончательной
оценки платежеспособности
При положительных результатах предварительного анализа заявителя, как потенциального заемщика, направляют в Банк - участник системы ипотечного кредитования для получения ипотечного кредита.
Для оценки платежеспособности и расчета максимально допустимой суммы кредита необходимо собрать нижеследующий перечень документов:
1) Копия удостоверения личности (паспорта) заемщика (созаемщика);
2) Копия удостоверения личности (паспорта) продавца жилья либо копия свидетельства о регистрации юридического лица, если продавец жилья – юридическое лицо;
3) Документы, подтверждающие
4) Копия брачного контракта (при его наличии);
5) Паспортные данные всех совершеннолетних членов семьи;
6) Копия водительского удостоверения заемщика (при его наличии);
7) Копия трудовой книжки заемщика;
8) Справка с места работы о размере дохода за предыдущий и текущий годы;
Типовые характеристики ипотечных кредитов
Валюта кредита |
Кредит предоставляется и погашается в тенге |
Сумма кредита |
На покупку жилья: в г.Алматы и Астана – свыше 450 000 тенге, в регионах – свыше 300 000 тенге На ремонт жилья - свыше 300 000 тенге |
Срок предоставления кредита |
от 3 до 10 лет |
Погашение кредита |
Ежемесячные платежи
равны по сумме и включают в
себя погашения части основного
долга по кредиту и вознаграждения
за пользование кредитом, что предоставляет
возможность рационального |
Вознаграждение (проценты) по кредиту |
Устанавливается банком, выдающим кредит, и может корректироваться в соответствии с изменением процентных ставок на рынке. Ставка вознаграждения по кредиту является плавающей, то есть пересматривается каждые 6 месяцев в зависимости от уровня инфляции. Предусмотрена система ограничения верхнего предела ставки. Так в течение каждого года ставка не может вырасти более чем на 4,5%, независимо от того, как возросла инфляция. |
Обеспечение кредита |
Обеспечением обязательств заемщика по кредиту является залог - жилье, приобретаемое на кредитные средства, которое оформляется в собственность сразу после приобретения. Кредит предоставляется в размере, не превышающем 70% от стоимости жилья (либо 85% - при страховании оставшейся суммы). Кредиты на ремонт жилья предоставляются под залог имеющегося жилья. |
Страхование |
Заемщик за свой счет должен застраховать свою жизнь и приобретаемое жилье на весь срок действия кредитного договора. Страховая премия уплачивается раз в год. |
Расходы и доходы заемщика |
При расчете среднего ежемесячного дохода семьи берутся доходы за последние 6-12 месяцев и рассматриваются только документально подтвержденные (задекларированные) доходы семьи. Под доходом семьи понимается доход супругов или близких родственников. Источниками получения доходов, которые учитываются при расчете максимально допустимой суммы кредита, являются:
Также особое внимание уделяется постоянным ежемесячным расходам. К ежемесячным жилищным расходам относятся ежемесячные платежи по кредиту (возврат основного долга и уплата вознаграждения). Постоянные ежемесячные расходы, не связанные с приобретаемым жильем:
Отношение жилищных расходов к доходам не должно превышать 35%. Отношение всех постоянных расходов (связанных и не связанных с жильем, перечисленные выше) к доходам не должно превышать 40%. В отдельных случаях, при условии, если при выплате по всем обязательствам на каждого члена семьи заемщика приходится не менее 150 долларов США, вышеуказанные коэффициенты могут корректироваться до 45% и 50% соответственно. |
9) Копия декларации
о доходах за предыдущий
10) Трудовой контракт
и справка с места
11) При наличии
Банк окончательно определяет максимально допустимую сумму кредита, на которую может рассчитывать заемщик, исходя из его платежеспособности.
Расчет суммы максимально допустимой суммы кредита, которая может быть выдана, производится только на основе стабильного и подтвержденного официальными документами источника дохода.
При оценке платежеспособности
потенциального заемщика ключевым моментом
является оценка с точки зрения возможности
заявителя регулярно и
Для более детального анализа отдельных статей доходов и расходов заемщика банк имеет право запросить дополнительные документы.
Лицензированный оценщик осуществляет независимую оценку выбранного Заемщиком жилья. Банк соотносит ее с размером выдаваемого кредита. Размер предоставляемого кредита не должен превышать 70% минимальной из сумм оценки приобретаемого жилья и реальной цены сделки. Кроме того, жилье должно соответствовать ряду минимальных требований, предъявляемых к жилому помещению, являющемуся предметом залога.
III Этап. Оформление
кредитной сделки и
При принятии Банком положительного
решения о предоставлении кредита,
заявитель открывает в Банке-
Заемщик оформляет покупку
квартиры у Продавца, заключая трехсторонний
Договор купли-продажи и
Банк, являясь стороной
Договоров купли-продажи и
Договора купли-продажи
и ипотеки подлежат нотариальному
удостоверению и
При наличии несовершеннолетних членов семьи, заемщику необходимо до заключения Договоров купли-продажи и ипотеки получить разрешение органов опеки и попечительства на: ипотеку (передачу в залог) приобретаемого на кредитные средства жилого помещения, предоставление Банку обязательства от имени несовершеннолетних членов семьи освободить приобретаемое на кредитные средства жилье в случае обращения на него взыскания и предъявления новым собственником требования об освобождении жилого помещения.
Таким образом, заемщику необходимо представить в Банк от имени своих несовершеннолетних членов семьи вышеуказанное нотариально удостоверенное обязательство об освобождении приобретаемого на кредитные средства и передаваемого в залог жилья и вышеуказанные разрешения органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства находятся в муниципальных органах по месту жительства или в администрации района.
Кроме Кредитного договора и Договоров купли-продажи и ипотеки, заемщик заключает договора о страховании, т.е. договор страхования жизни и договор страхования имущества.
Приобретенное на кредитные средства жилье находится в залоге до полного исполнения заемщиком всех обязательств по кредиту (как заемщиком по кредитному договору и залогодателем по договору ипотеки).
В настоящее время в качестве залога рассматриваются отдельные квартиры в многоквартирных жилых домах и частные жилые домостроения, расположенные на территории городов Астана и Алматы.
Предмет залога должен отвечать
следующим минимальным