Ипотечное кредитование и его развитие

Решающее влияние на развитие ипотечного кредитования оказал возросший спрос со стороны населения (на рынке жилищного кредитования) и представителей малого и среднего бизнеса (на рынке кредитования коммерческой недвижимости).

Если говорить о жилищном кредитовании, то основной тенденцией последних лет является миграция трудоспособного населения в экономически более развитые регионы, что обеспечило дополнительный спрос на ипотечные кредиты и рост цен на недвижимость. Кроме того, немаловажную роль сыграл также сохраняющийся невысокий уровень обеспеченности жильем.

Наблюдаемый общий экономический  рост придал мощный импульс развитию малого и среднего бизнеса, представители  которого стали крупными заемщиками кредитных организаций. Повсеместно  происходит строительство новых либо модернизация существующих объектов коммерческой недвижимости, к примеру, магазинов, кафе, ресторанов, парикмахерских, малых цехов и т.д. Финансирование большей части этих работ осуществляется за счет ипотечных кредитов.

Помимо непосредственно ипотечного кредитования, имеет место финансирование недвижимости методом финансового лизинга, т.е. долгосрочной аренды с правом последующего выкупа. Однако, данный банковский продукт не получил широкого распространения.

В последние годы Правительством и Национальным Банком Республики Казахстан (НБ РК) проводилась активная работа по созданию законодательной базы для развития ипотечного кредитования. На сегодняшний день существуют следующие законодательные предпосылки, способствующие внедрению ипотечного кредитования в Казахстане:

1. Наличие судебной практики по обращению взыскания на имущество, находящееся в залоге, а также по выселению должников из жилья, находящегося в залоге.

2. Наличие единой регистрационной системы в отношении сделок с недвижимостью.

3. Равное правовое положение государственной и частной собственности на недвижимость.

Действующими нормами  гражданского законодательства Республики Казахстан закреплены общие нормы  гражданско-правовых отношений, принятых во всем мире. Так, законодательно закреплено, что собственник недвижимого имущества обладает правами владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом и не может быть ограничен в распоряжении принадлежащей ему собственностью.

По общим принципам, установленным гражданским законодательством, ипотека недвижимости, как вид залога, обеспечивает все требования кредитора, в том числе основной долг по кредиту, вознаграждение, убытки, неустойки, штраф, пени, издержки по содержанию заложенного имущества, возмещение расходов по взысканию.

Законодательство устанавливает  возможность передачи прав требования по ипотечным кредитам другому лицу как путем заключения договора, так  и путем совершения передаточной надписи на ипотечном свидетельстве, являющейся именной ценной бумагой.

Одной из предпосылок внедрения ипотечного жилищного кредитования в Казахстане является наличие сложившейся, достаточно сформированной и продолжающей развиваться системы государственной регистрации прав на имущество, в том числе недвижимое, и сделок с ним. Является обязательной государственная регистрация прав на недвижимость, и сделки, создающие, изменяющие или прекращающие права на недвижимость, считаются совершенными после их регистрации. Поскольку регистрация является публичной, информация о произведенной регистрации и зарегистрированных правах предоставляется по запросу любого лица. Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в суде. Сделки с недвижимостью, включающей владение земельным участком, оформляются в соответствии с введенным в Республике Казахстан в 1996 году земельным кадастром.

Рынок ценных бумаг в стране сформирован  недавно и до настоящего времени  ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, на фондовом рынке обращения не имели. В этой связи, проводится работа по внесению изменений и дополнений в действующее законодательство Республики Казахстан. Нормативная база, регламентирующая функционирование рынка ценных бумаг в целом сформирована, поэтому основной задачей является выработка проектов нормативных актов, адаптирующих имеющуюся законодательную базу к работе первичного и вторичного ипотечных рынков.

Таким образом, создана правовая база ипотечного кредитования, позволяющая  осуществить внедрение системы  ипотечного кредитования, объединяющей всех субъектов ипотечных рынков в единое стратегическое начало на основании норм действующего законодательства Республики Казахстан. Можно утверждать, что действующим законодательством в достаточной мере обеспечено функционирование ипотечного рынка, что не исключает необходимости его совершенствования, изменения и дополнения в области ипотечного кредитования, что постоянно проводится Национальным Банком Республики Казахстан.

В настоящее время  возникают хорошие предпосылки  для расширения кредитно-финансовой сферы платежеспособного спроса населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации денег посредством запуска и развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. С внедрением и развитием этой системы население получает возможность приобретать готовое жилье на свободном рынке за счет средств, предоставленных в виде долгосрочного ипотечного кредита.

В целях создания механизмов финансирования жилищного строительства, решения жилищных проблем широких  слоев населения, снижения цен на жилье и стимулирования строительства жилья, постановлением Правительства Республики Казахстан №1290 от 21 августа 2000 года была одобрена “Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан”.

Утверждение Концепции является началом качественно нового этапа внедрения ипотечного жилищного кредитования, как системы, являющейся одним из направлений развития жилищного рынка страны.

В соответствии с Концепцией развитие системы ипотечного кредитования планируется осуществлять за счет активизации участия банков и небанковских организаций в кредитовании населения под залог недвижимости. При этом предусматривается два способа рефинансирования банков и небанковских организаций: путем уступки прав требования по ипотечным кредитам специализированной организации либо путем самостоятельного выпуска и размещения кредиторами ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек.

Правительство Республики Казахстан постановлением “Об утверждении  Программы долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования” от 28 ноября 2000 года № 1774 наметило ряд мер, стимулирующих развитие жилищного строительства и ипотечного кредитования. Оно сочло наиболее приемлемой для Казахстана немецкую и малазийскую модели ипотечного кредитования, но не исключило применение американской модели. Все модели представляют удачные варианты стимулирования приобретения жилья.

Источником финансирования формирования рынка ипотечного кредитования будут доход семьи и собственные средства населения. Исходя из сложившейся практики кредитования физических лиц и наиболее вероятных тенденций кредитования, в ближайшее время суммарное количество потенциальных заемщиков составляет 2-3 тыс. человек в год. Также будут привлекаться средства предприятий, накопительных пенсионных фондов, страховых организаций и инвестиционных фондов.

В сложившейся экономической  ситуации, когда в стране отсутствуют  высококапитализированные негосударственные  организации, способные осуществлять ипотечное кредитование в больших объемах, а создание государственных организаций, обеспечивающих механизм рефинансирования, является проблематичным, наиболее приемлемым вариантом становления ипотечного рынка для Казахстана явилось создание специализированной организации - Казахстанской Ипотечной Компании (КИК)- в декабре 2000 года. Она стала оператором вторичного рынка по аналогии с известными компаниями Fannie Mae в США и Cagamas Berhad в Малайзии.

Казахстанская система  ипотечного кредитования является   двухуровневой: первичные кредиторы в лице банков и небанковских организаций предоставляют кредит, а КИК осуществляет покупку ипотечных кредитов.

Схема предоставления ипотечных  кредитов заемщикам представлена на рисунке 1.

Рисунок 1

Схема ипотечного жилищного кредитования с участием Казахстанской Ипотечной Компании

 

 

 

 

 

 

 

Таким образом, взаимодействие участников ипотечного рынка осуществляется по следующей схеме:

1. Банк-кредитор выдает заемщику ипотечный кредит, обеспеченный залогом жилья.
2. Компания приобретает у банка-кредитора права требования по ипотечным кредитам и выпускает ипотечные ценные бумаги, обеспеченные указанными правами требования.
3. Институциональные инвесторы (пенсионные фонды, коммерческие банки, страховые компании и др.) приобретают на вторичном рынке ипотечные ценные бумаги, тем самым осуществляя финансирование ипотечного рынка и обеспечивая приток денег для ипотечного жилищного кредитования.
4. Привлеченные на финансовом рынке деньги инвесторов вновь направляются на расширение объемов ипотечного жилищного кредитования.

Ипотечное кредитование является правительственной программой развития первичного и вторичного ипотечных  рынков, в рамках которой предполагается как активизация деятельности субъектов  рынка, осуществляющих непосредственное кредитование за счет рефинансирования, так и развитие рынка ипотечных ценных бумаг, позволяющего привлекать для рефинансирования деньги инвесторов.

Создаваемая система  ипотечного кредитования в Казахстане должна:

• быть адаптирована к казахстанской законодательной базе и реальным экономическим условиям;
• носить развивающийся характер;
• опираться на финансовые ресурсы населения, банков, инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний и др.) и другие источники.

2.2. Анализ деятельности  и функционирования Казахстанской Ипотечной Компании

 

Закрытое акционерное  общество “Казахстанская Ипотечная  Компания” создано Национальным Банком Республики Казахстан по его  решению  20 декабря 2000 года № 469 в  целях практической реализации “Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования”.

Компания осуществляет свою деятельность согласно лицензии НБ РК   № 28 от 23 сентября 2002 года на проведение следующих операций:

1. Банковских операций:

• заемные операции: предоставление кредитов в денежной форме на условиях платности, срочности и возвратности.

2. Иных операций, предусмотренных банковским законодательством:

• эмиссия собственных ценных бумаг;

• факторинговые операции: приобретение прав требования платежа с покупателя товаров (работ, услуг) с принятием риска неплатежа.

Несмотря на свое возникновение  по инициативе Правительства, КИК осуществляет свою деятельность на коммерческих принципах, привлекая акционерный капитал  частных инвесторов и обеспечивая  прибыль, и в последующем возможно будет приватизирована частными банками и международными финансовыми организациями. Кроме того, КИК является самым крупным эмитентом корпоративных долговых обязательств на рынке капиталов.

Деятельность Компании способствует увеличению объемов платежеспособного спроса населения на жилье, повышению ликвидности и снижению рисков, возникающих при несоответствии структуры активов и пассивов банков и небанковских организаций, предоставляющих долгосрочные ипотечные кредиты (далее - банки-партнеры), а также опосредованному привлечению ресурсов в жилищное строительство. В настоящее время деятельность Компании в общественном сознании ассоциируется с возможностью приобретения жилья в кредит на наиболее приемлемых условиях. В списке заемщиков доля граждан со средним доходом составила около 90% от их общего количества. В их числе есть работники финансовой, торговой, производственной и социальной сферы.

Роль Компании состоит  не в выдаче ипотечных кредитов, а в создании и регулировании  вторичного ипотечного рынка путем выкупа у банков-партнеров прав требования по ипотечным кредитам и выпуска ипотечных ценных бумаг, обеспеченных приобретенными правами требования. Дальнейшее операционное обслуживание выкупленных ипотечных кредитов продолжают осуществлять банки-партнеры. После формирования необходимого пула (портфеля) кредитов, Компания под залог ипотечных кредитов выпускает облигации, направляя привлеченные средства на дальнейшее рефинансирование банков-партнеров. Таким образом, осуществляется непрерывный процесс финансирования жилищного сектора, а Компания является промежуточным звеном, которое направляет инвестиции на ипотечное кредитование. В настоящее время Компания функционирует как банк, имеет доступ к платежной системе и осуществляет платежи через систему крупных платежей.