Ипотечное кредитование и его развитие

В пилотном проекте участвовали  следующие банки-партнеры: АО “Алматинский Торгово-Финансовый Банк”, АО “Астана-Финанс”, АО “БТА-Ипотека” и первый ипотечный  банк в Казахстане АО “Банк ЦентрКредит” (диаграмма 1).

Лидером по выдаче ипотечных  кредитов является АО “БТА-Ипотека”, сумма его займов составила 291 264 тыс. тенге или 69% от общего объема кредитного портфеля.

В настоящее время Компания расширяет  географию деятельности и реализует проект в тринадцати следующих регионах: г. Астана; г. Алматы; г. Актау; г. Актобе; г. Атырау; г. Жезказган; г. Караганда; г. Кокшетау; г. Павлодар; г. Талдыкорган и Алматинская область; г. Уральск; г. Усть-Каменогорск; г. Шымкент.

 

 

 

Диаграмма 1

 

Проанализируем деятельность Казахстанской Ипотечной Компании по состоянию на 1 октября 2003 года. На диаграмме 2 приведена структура  активов Компании.

Общая стоимость активов  КИК составила 1 108 665 тыс. тенге. Данный показатель за период с 01.01.2002 года возрос на 122% с 500 000 тыс. тенге (таблица 3).

 

Таблица 3

Ипотечные займы  в структуре активов Казахстанской  Ипотечной Компании

	01.01.02		01.01.03		01.10.03
	Тыс. тенге	Удельный вес, в %	Тыс. тенге	Удельный вес, в %	Тыс. тенге	Удельный вес, в %
Ипотечные займы	-	-	60 293	5,71	416 531	37,57
Активы	500 000	100	1 055 450	100	1 108 665	100

 

Значительную долю в  них занимают инвестиции в государственные  ценные бумаги 653 457 тыс. тенге или 58,9%, а также права требования по ипотечным кредитам – 416 530 тыс. тенге или 37,6%.

Кредитный портфель Казахстанской  Ипотечной Компании на 1 октября 2003 года составил более 400 млн. тенге, причем все кредиты классифицируются как  стандартные (таблица 4).

 

 

 

 

Диаграмма 2

 

Количество приобретенных  прав требований КИК увеличилось  с 63 399 тыс. тенге в 2002  году до 454 343 тыс. тенге в 2003 году, или почти  в 7 раз.

Средневзвешанная ставка вознаграждения КИК по кредитному портфелю составила  в 2003 году 14,4%.

 

Таблица 4

Структура кредитного портфеля

Казахстанской Ипотечной  Компании на 01.10.2003 г.

 

Банки-партнеры Казахстанской Ипотечной Компании	Сумма займов, тыс. тенге	Всего приобретенных  прав требования, тыс. тенге	Средневзвешанная ставка вознаграждения (нетто)*, %
АО “БанкЦентрКредит”	58 121	65 739	13,90
АО “АТФ Банк”	14 603	18 877	13,05
АО “Астана Финанс”	52 543	57 794	15,20
АО “БТА-Ипотека”	291 264	311 933	14,40
Всего	416 531	454 343	14,40

*Указана чистая ставка, получаемая КИК по ипотечным  кредитам, за вычетом маржи банков-партнеров

Структура ипотечных кредитов по срокам предоставления и банкам-партнерам  по состоянию на 1 октября 2003 года приведена  в таблице 5.

Наиболее привлекательными для  заемщиков являются кредиты со сроком погашения 10 и 5 месяцев.

Таблица 5

Структура ипотечных  кредитов по срокам предоставления и  банкам-партнерам Казахстанской  Ипотечной Компании на 01.10.2003г.

 

тыс.тенге

Срок займа в годах	АО “БанкЦентрКредит”	АО “АТФ Банк”	АО “Астана Финанс”	АО “БТА-Ипотека”	Итого
3	8 977	4 594	2 491	19 324	35 386
4	6 822	-	5 389	4 534	16 745
5	20 883	10 009	3 441	53 117	87 450
6	4 797	-	3 880	561	9 238
7	2 585	-	5 630	28 521	36 736
8	3 542	-	729	-	4 272
9	1 591	-	-	-	1 591
10	8 923	-	30 982	185 206	225 112
Итого	58 121	14 603	52 543	291 264	416 531

 

Временная структура  ипотечных займов по срокам их предоставления банками-партнерами Казахстанской  Ипотечной Компании представлена в  диаграмме 3.

Лидирующие позиции  в 2003 году по кредитам, предоставленным  на срок 3, 5, 7 и 10 лет принадлежали АО “БТА - Ипотека”. АО “БанкЦентрКредит” больше всего кредитовал на срок 4, 6, 8 и 9 лет.

 

Диаграмма 3

 

Перечень банков-партнеров  Компании в настоящее время расширился и включает в себя помимо перечисленных  выше партнеров АО “Нурбанк” и АО “Альянс Банк”.

В городе Алматы заемщики могут получить кредиты во всех банках-партнерах, в городе Астана – в филиале  АО “Банк ЦентрКредит” и в АО “Астана-Финанс”, во всех прочих регионах – в филиалах АО “Банк ЦентрКредит”.

Кроме того, желающие могут обратиться в г.Алматы по вопросу получения ипотечных кредитов в риэлторские компании, сотрудничающие с Компанией: “Хоромы-Estate”, “Недвижимость Алматы”, “ЦКН Ипотека”, “Аладин”, “Алматы Кредит”, “Феердиль”, “Алуа Риэлти”.

Перечень видов кредитования в настоящее время пополнился, и заемщики могут теперь получить ипотечный кредит по программе Казахстанской Ипотечной Компании не только на приобретение, но и на ремонт жилья.

 

2.3. Действующая  практика и механизм выдачи  ипотечных кредитов (на примере  Казахстанской ипотечной компании)

 

Для получения кредита  заемщики могут обратиться непосредственно  в Казахстанскую ипотечную компанию, банк–партнер либо в риэлторскую  компанию и пройти предварительную  квалификацию, предоставив для этого  информацию о размере постоянных доходов и заполнив анкету. После этого сразу же будет представлено предварительное заключение о возможности получения кредита, его максимальной сумме и размере ежемесячных выплат по кредиту.

Минимальная сумма кредита  составляет: 450 тысяч тенге - для приобретения жилья в городах Астана и Алматы; 300 тысяч тенге – для приобретения жилья в прочих регионах либо на ремонт жилья. Максимальная сумма кредита не ограничивается.

Оценить свои возможности  по получению кредита можно также  с помощью ипотечного калькулятора, размещенного на сайте Национального Банка РК в Интернете. Это позволит самостоятельно подсчитать размер доступного кредита, сумму ежемесячных выплат по нему, а также конечную сумму, выплачиваемую за весь срока кредита. Кроме того, существует возможность пройти предварительную квалификацию в режиме он-лайн, заполнив анкетный лист.

В случае положительного заключения Компании, заявителю будет  предложено по своему усмотрению обратиться в один из банков или небанковских организаций, являющихся партнерами Компании, которые будут фактически осуществлять процедуру выдачи кредита.

Для подачи заявления  в банк заинтересованному лицу потребуется  представить документы согласно указанному ниже списку.

Кредиты на покупку жилья  предоставляются в размере до 70% от стоимости жилья, а оставшиеся 30% оплачиваются самостоятельно (при желании, можно внести и большую сумму).

Для тех, кто еще не накопил необходимой суммы, Компания предоставляет возможность получить кредит с внесением лишь 15% от стоимости  жилья, при условии страхования оставшихся 15% в страховой компании.

Кредиты на ремонт жилья  предоставляются в размере до 50% от стоимости ремонтируемого жилья. Первоначальных накоплений в этом случае не требуется.

Кредиты на покупку и  ремонт жилья предоставляются на срок от 3 до 15 лет, что позволяет равномерно распределить погашение кредита на длительный срок.

Методика погашения  кредита составлена таким образом, что размер ежемесячных выплат будет  меньше при получении кредита  на более долгий срок. Это делает жилье доступным по стоимости и увеличивает возможности по приобретению жилья. Таким образом, мечта о квартире на окраине реализуется в виде собственной квартиры в центре города, а желание быть владельцем хорошей квартиры может быть пересмотрено в сторону покупки дома.

Ставка вознаграждения по кредиту является плавающей и  пересматривается каждые 6 месяцев  в зависимости от изменения индекса  инфляции за последние 12 месяцев.

Казахстанской ипотечной  компанией на основе изучения международного опыта разработан механизм защиты от неконтролируемого увеличения ставки вознаграждения, с использованием верхнего предела ставки вознаграждения.

В соответствии с Методикой, утвержденной Национальным Банком Республики Казахстан, в течение календарного года ставка вознаграждения не может быть увеличена более чем на 4,5%.

Выплаты в погашение  кредита не должны превышать 35% от размера  чистого ежемесячного дохода (за вычетом  налогов). Допускается увеличение доли выплат до 45% при условии, если после  осуществления выплат на каждого члена семьи заявителя приходится по 150 долларов США в эквиваленте в тенге. По желанию при расчете максимально возможной суммы кредита могут быть учтены доходы членов семьи. Созаемщиками могут выступать супруг(а), а также близкие родственники - сын, дочь, мать, отец, родные братья и сестры.

Кредит погашается ежемесячными равными суммами, которые включают в себя вознаграждение за пользование  кредитом и часть основного долга. Досрочное полное и частичное  погашение кредита допускается  без ограничения срока. При этом минимальная сумма досрочного погашения должна составлять не менее 55 месячных расчетных показателей. В течение 2002 года эта сумма составила 45 265 тенге.

При этом осуществляется пересмотр графика платежей по желанию  заемщика, по следующим условиям:

- без заключения дополнительного  соглашения к кредитному договору, при сохранении первоначального  срока и снижении суммы ежемесячного  погашения; 

- путем заключения дополнительного  соглашения к кредитному договору, при сокращении первоначального  срока, при условии, что размер ежемесячного аннуитетного платежа по новому графику не превысит размер платежа по действующему графику.

Конечная ставка вознаграждения по кредитам определяется банками-партнерами Компании на основе котировочной ставки Компании, которая публикуется ежемесячно в газетах «Казахстанская правда» и «Егемен Казахстан». При этом банки имеют право произвольного определения собственной маржи, но не выше определенного предела. На 2002 год этот предел был установлен в размере 4%. К примеру, если котировочная ставка Компании составляет 15,1%, тогда ставка вознаграждения по кредиту не может превышать 19,1 % годовых.

Казахстанская ипотечная компания разработала схемы начисления процентов  по кредитам путем адаптации международного опыта применения ограничителей ставок вознаграждения – «cap» (кэп). Общая модель применения этих ограничителей такова. В случае роста инфляции или увеличения темпов девальвации тенге, что приведет к превышению заранее установленного максимального значения-ограничителя плавающей ставки вознаграждения по тенговому ипотечному кредиту, то начисление будет производиться по ставке ограничителя, несмотря на превышение фактической ставки. Данный проект был одобрен Национальным Банком РК.

Принципиальное отличие  кредитов, выдаваемых в рамках программы Казахстанской Ипотечной Компании, состоит в том, что они предоставляются только в тенге без привязки к иностранной валюте. На текущий момент лишь небольшая часть работающего населения имеет доход, индексируемый по курсу иностранной валюты, тогда как большинство получает доход в тенге. Изменение курса тенге не отражается на задолженности и способности погашать кредит.

В случае если накоплений для выплаты первоначального  взноса недостаточно существует возможность  предоставить в качестве дополнительного обеспечения имеющееся жилье на сумму необходимого первоначального взноса. В этом случае сумма кредита составит 100% от стоимости вновь приобретаемого жилья. При этом стоимость имеющегося жилья (дополнительного обеспечения) должна составлять не менее 30% от совокупной стоимости этого и вновь приобретенного жилья.

В таблице 3 приведены основные характеристики ипотечных кредитов, рефинансируемых  Казахстанской Ипотечной Компанией.