Ипотечное кредитование и его развитие

В настоящее время  в целях становления и развития системы долгосрочного ипотечного кредитования деятельность Казахстанской  Ипотечной Компании направлена на решение  следующих основных задач:

• стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, установление правил оценки платежеспособности заемщиков;
• определение критериев к банкам второго уровня и небанковским организациям, претендующим на осуществление деятельности по выдаче ипотечных кредитов;
• определение порядка, структуры и параметров выпуска ипотечных ценных бумаг Казахстанской Ипотечной Компании;
• совершенствование законодательной и нормативной базы, регулирующей деятельность ипотечного рынка, в т.ч. внесение изменений в порядок размещения ипотечных ценных бумаг, а также налоговое стимулирование граждан-получателей ипотечных кредитов, кредиторов и инвесторов и др.;
• развитие рынка страхования.

Отношения Компании и  банков-партнеров по приобретению ипотечных  кредитов и их обслуживанию осуществляются на основании Генерального соглашения, договоров покупки и обратного выкупа ипотечных свидетельств (уступки требования с обязательством обратной уступки), договоров о доверительном управлении имуществом Компании или договоров на оказание услуг, заключаемых между ними.

В дальнейшем Компания планирует заключать с банками-партнерами дополнительные соглашения к генеральным соглашениям о намерении приобретения выданных ипотечных кредитов:

а) физическим лицам - на приобретение жилья, строительство которого осуществляется коммерческим застройщиком и финансируется банком-партнером;

б) юридическим лицам и предпринимателям без образования юридического лица - на приобретение коммерческой недвижимости либо жилой недвижимости для целей  ее использования в коммерческих целях, с соблюдением требований законодательства Республики Казахстан.

Компания может приобретать  права требования по ипотечным кредитам, выданным в тенге с фиксацией  валютного эквивалента. В данном случае право требования приобретается  в тенге без фиксации валютного  эквивалента, по котировочной ставке Компании.

Банки-партнеры должны соответствовать  критериям в части финансовой устойчивости, квалификации персонала, задействованного в предоставлении и обслуживании ипотечных кредитов, которые могут быть приобретены  Компанией, а также внутренней документации, регламентирующей предоставление и обслуживание таких ипотечных жилищных кредитов. 
В частности, Компанией устанавливаются следующие требования к предоставлению и обслуживанию ипотечных жилищных кредитов, приобретаемых Компанией:

1) Критерии соответствия банков-партнеров требованиям Компании;

2) Критерии финансовой  устойчивости банков-партнеров;

3)Требования к квалификации  персонала банков-партнеров, задействованных  в предоставлении и обслуживании  ипотечных кредитов, которые могут  быть приобретены Компанией;

4)Требования к внутренней  документации банков-партнеров,  регламентирующей предоставление  и обслуживание ипотечных кредитов, которые могут быть приобретены  Компанией.

Компания осуществляет рефинансирование и передает на обслуживание ипотечные кредиты банкам, выполняющим следующие условия:

1. Требования к банкам  второго уровня:

а) банк должен иметь лицензию на проведение банковских и иных операций, связанных с предоставлением  и обслуживанием ипотечных кредитов; 
б) банк должен быть включен в систему обязательного коллективного гарантирования (страхования) вкладов (депозитов) физических лиц в банках второго уровня;

в) банк должен выполнять  установленные Национальным Банком пруденциальные нормативы и иные обязательные к выполнению нормы  и лимиты в течение 3-х месяцев, предшествовавших дню подачи заявки на совместную деятельность;

г) банк должен представить  годовую финансовую отчетность за истекший финансовый год, заверенную одной из независимых аудиторских организаций, указанных в “Перечне независимых международных аудиторских организаций”.

2. Требования к организациям, осуществляющим отдельные виды банковских операций:

Организация, осуществляющая отдельные виды банковских операций, помимо требований к наличию лицензии на проведение банковских и иных операций, связанных с предоставлением и обслуживанием ипотечных кредитов, должна выполнять требования Национального Банка к минимальному размеру уставного капитала.

3. Требования к квалификации персонала банков-партнеров:

В структурном подразделении  банка-партнера должно быть не менее двух специалистов, прошедших курс обучения по программе ипотечного кредитования, рекомендованной КИК. При этом стаж работы специалистов банков-партнеров, ведущих работу по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов, должен быть не менее 2 лет в банковской системе либо 1 год в сфере выдачи и обслуживания ипотечных кредитов.

4. Требования к внутренней документации банков-партнеров:

Компания предъявляет  требования к наличию у банков-партнеров  следующей внутренней документации:

а) внутренняя документация, регламентирующая порядок оформления, выдачи и обслуживания ипотечных кредитов;

б) методика оценки риска  не возврата ипотечных кредитов (андеррайтинг ипотечных кредитов);

в) методика управления рисками в  процессе выдачи и обслуживания ипотечных кредитов.

Одним из принципов деятельности Казахстанской  Ипотечной Компании является рефинансирование ипотечных кредитов в тенге, без  индексации в валютном эквиваленте, как один из элементов политики дедолларизации. Первоначально, сроки кредитования населения по программе Компании были установлены от 3 до 10 лет, а с начала 2003 года удлинились до 15 лет.

Компания рефинансирует  кредиторов по котировочной ставке, которая  объявляется каждый месяц и является плавающей. Она применяется в  соответствии с Методикой установления котировочных ставок и пределов ставок вознаграждения по ипотечным жилищным кредитам и облигациям ЗАО “Казахстанская Ипотечная Компания”.

Котировочная ставка КИК представляет собой часть  процентных пунктов с точностью  до десятых долей ставки вознаграждения по ипотечному жилищному кредиту, по которой производится начисление и уплата вознаграждения по ипотечному жилищному кредиту с момента приобретения прав требования по нему.

Стоимость заимствований  включает в себя вознаграждение, выплачиваемое Компанией по облигациям (в том числе сумму, начисленную в результате проведения индексации, при наличии таковой), а также расходы, связанные с выпуском и обращением облигаций (привлечением займов) - сборы за регистрацию эмиссии, залога, расходы по проведению аукционов, оплата услуг консультантов, маркетинговые затраты и др.

Компания имеет право  устанавливать фиксированные либо плавающие котировочные ставки. Фиксированные  котировочные ставки устанавливаются  по ипотечным жилищным кредитам с  фиксированной ставкой вознаграждения. Плавающие котировочные ставки устанавливаются в зависимости от базисного индекса, изменяющегося с определенной периодичностью. Формула расчета котировочной ставки, а также размер маржи КИК фиксируются в договоре покупки и обратного выкупа ипотечных свидетельств (либо в договоре цессии при использовании такового) и действуют на протяжении всего срока договора.

Компания устанавливает  единые котировочные ставки по каждой категории кредитов, вне зависимости  от срока, оставшегося до погашения кредита на момент покупки. В настоящее время в целях минимизации процентного риска КИК устанавливает плавающие котировочные ставки, которые основываются на индексе инфляции, поскольку фиксированные котировочные ставки могут применяться в условиях стабильности процентных ставок на рынке.

Базовым индексом для  пересмотра котировочной ставки Компании был определен индекс инфляции (индекс потребительских цен) в годовом  выражении, т.е. за последние 12 месяцев. Выбор индекса инфляции в качестве базового был обусловлен интересами потенциальных инвесторов, которым предложены ипотечные ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Кроме того, на фондовом рынке обращаются государственные  ценные бумаги с плавающей ставкой купона, привязанной к индексу инфляции, являющиеся для них ориентиром.

Компания ежемесячно объявляет котировочные ставки, по которым осуществляет приобретение прав требования по ипотечным жилищным кредитам.

Кредиторы имеют право  произвольного установления собственной  маржи, не превышающей определенную величину, установленной КИК. Маржа включает в себя вознаграждение за обязательство обратного выкупа и обслуживание кредитов. Компания вправе устанавливать пределы ставок вознаграждения и для этого направляет банкам-партнерам уведомление о размере переменной величины, используемой ими для расчета пределов ставок вознаграждения в следующем календарном году.

Таким образом, конечная ставка вознаграждения для заемщиков  определяется кредитором и поэтому  у всех банков является различной. Это стимулирует конкуренцию между кредиторами, что в итоге приводит к снижению ставок до уровня, соответствующего требованиям рынка.

Компания ежемесячно в письменной форме извещает банки-партнеры о котировочных ставках, по которым  осуществляет приобретение ипотечных жилищных кредитов. Кредиторы пересматривают плавающие ставки вознаграждения на основании данного уведомления. При этом, изменение ставок вознаграждения, производимое в соответствии с условиями кредитного договора, не является изменением основных условий ипотечного и кредитного договоров.

Ставка вознаграждения по ипотечным  жилищным кредитам пересматривается 10-го числа первого месяца каждого  второго календарного квартала, следующего за датой выдачи ипотечного жилищного  кредита. 
Вновь установленная ставка вознаграждения распространяется на платежи, осуществляемые заемщиком в следующем фиксированном периоде. На основании вновь установленной ставки рассчитывается амортизация оставшейся части основного долга в течение оставшегося срока ипотечного жилищного кредита. Условия изменения ставок вознаграждения должны быть в обязательном порядке отражены в кредитном договоре. Даты последующего возможного пересмотра ставок вознаграждения должны быть указаны в графике платежей.

Вторичный рынок ипотечного кредитования означает эмиссию Казахстанской Ипотечной Компанией ипотечных ценных бумаг и направление привлеченных денежных средств на увеличение объемов кредитования. Они являются наименее рисковым и наиболее ликвидным объектом вложений для инвесторов.

Выпуск ипотечных ценных бумаг обеспечен ипотечными кредитами. Эти ценные бумаги призваны служить инструментом для привлечения новых инвестиций в жилищное строительство. Суть их выпуска состоит в возможности получения денежных средств под залог недвижимости для предоставления дополнительного объема ипотечных кредитов.

Основными отечественными институциональными инвесторами ипотечных  ценных бумаг являются пенсионные фонды  и страховые компании. Казахстанская  Ипотечная Компания уже имеет  достаточный пул прав требования по ипотечным жилищным кредитам для обеспечения эмиссии. Однако, для повышения инвестиционной привлекательности ипотечных ценных бумаг и соответствующего снижения ставки купона по ним, необходимо предоставление по ним дополнительных преференций.

Аккумулируя свободные денежные средства институциональных инвесторов обеспечивается механизм дополнительного внутреннего инвестирования экономики, снижаются риски, неизбежно возникающие при несоответствии структуры активов и пассивов банков-кредиторов. Кроме того, создается дополнительный сегмент финансового рынка, позволяющий институциональным инвесторам диверсифицировать свои активы путем вложения в надежные ценные бумаги, обеспеченные пулами ипотечных кредитов.

Для привлечения инвестиций коммерческих банков внесены изменения в пруденциальные нормативы, которыми предусмотрено отнесение ипотечных ценных бумаг Компании к категории активов с уровнем риска 20% (прочие отечественные корпоративные ценные бумаги – 100%) для расчета коэффициента адекватности капитала, а также к высоколиквидным активам (наравне с государственными ценными бумагами) для расчета коэффициента ликвидности.

Пенсионные фонды не ограничены в инвестировании своих активов  в ипотечные ценные бумаги в зависимости  от объема собственного капитала Компании, в то время как для прочих эмитентов это ограничение составляет 25% от собственного капитала. Нормативы для страховых организаций уже достаточно приемлемы для целей инвестирования в ипотечные ценные бумаги, при этом они не дисконтируются при расчете размера собственного капитала.

В ноябре 2002 года Казахстанской Ипотечной  Компанией был произведен выпуск ипотечных облигаций номинальной  стоимостью 10 тыс. тенге на общую  сумму 1 500 млн. тенге  в количестве 150 тыс. экземпляров со сроком обращения 3 года.

В целях апробации внедрения системы ипотечного кредитования Казахстанской Ипотечной Компанией в период с июля 2001 года по май 2002 года был реализован пилотный проект в городах Алматы и Астана по предоставлению банками ипотечных кредитов населению этих городов с последующей процедурой приобретения КИК прав требования по данным кредитам.