Ипотечное кредитование и его развитие

Типовая схема предоставления ипотечного кредита имеет много модификаций, предусматривающих повышение ее гибкости в учете потребностей как кредитора, так и должника.

В практике разных стран  применяются и нетрадиционные схемы ипотеки. Большинство из них преследует цель снизить уровень выплат должника на начальных этапах срока ипотечного договора и отнести основную нагрузку по погашению долга на более поздние этапы.

Существенное влияние  на выбор таких схем ипотечного кредитования в нашей стране, очевидно, будут оказывать темпы инфляции и уровень доходов населения.

Модификации типовой схемы предоставления ипотечной ссуды со снижением уровня выплат должника на начальных этапах ипотечной операции должны привлекать тех клиентов, которые ожидают роста доходов в будущем (начинающие предприниматели, фермеры), либо для молодых семей при строительстве или покупке жилья. К такого рода модификациям прежде всего следует отнести ссуду с ростом платежей.

Ссуда с ростом платежей обычно предусматривает постоянный рост доходов должника в первые пять или десять лет. Взносы в оставшемся периоде погашения ссуды постоянны. В итоге эта схема погашения приводит к тому, что в первые годы текущие расходы могут оказаться меньше, чем суммы, необходимые даже для полного погашения процентов. Поэтому величина основного долга некоторое время увеличивается, а далее - уменьшается. Полностью погашение долга произойдет с последним взносом.

Ипотека с  периодическим увеличением суммы  взносов. Эта модификация близка к ссуде с ростом платежей. В этом случае по согласованной схеме каждые 3-5 лет увеличивается сумма взносов.

Ипотека с  изменяющейся суммой выплат. При такой форме предоставления ипотечного кредита предполагается наличие льготного периода, в котором должник выплачивает только проценты. Такой способ распределения платежной нагрузки естественно дает наибольший эффект в отношении временного сдвига платежей.

В последние годы практикуются более сложные схемы ипотечного кредитования, преследующие цель быть более гибкими и привлекательными для клиентов.

Ипотека с залоговым счетом и заем со сниженной ставкой. Данная схема ипотечного кредитования объединяет черты традиционной ипотеки (для кредитора) и ссуды с ростом платежей (для заимодателя). При этой схеме покупатель (должник) вносит на залоговый счет некоторую сумму и, кроме того, выплачивает периодические взносы. Последние производятся по схеме ссуды с ростом платежей, соответственно на начальных этапах они будут меньше, чем взносы, которые были бы необходимы при традиционной схеме взносов. Недостающая сумма поступает с залогового счета. Остаток средств на этом счете уменьшает фактический размер задолженности. В первое время срока сделки при небольших уровнях взносов общий размер задолженности может увеличиваться, затем будет сокращаться.

Ипотечная ссуда выдается на длительные сроки, что даже в условиях стабильной экономики связано с определенным риском, в том числе и с риском изменения уровня процентной ставки. Определенную страховку от такого риска обеспечивают условия ссуды с периодическим пересмотром процентной ставки.

При этой схеме ипотечного кредитования предполагается, что стороны, заключающие сделку, каждые 3-5 лет возобновляют кредит на основе пересмотренного уровня процентной ставки. Подобным образом происходит среднесрочное финансирование при долгосрочном погашении задолженности и создается возможность адаптации сделки к изменяющимся условиям фондового рынка. Этот вид ссуд под залог получил широкое распространение в Канаде и Англии. В социально-экономических условиях нашей страны при наличии гиперинфляции и чрезвычайно высоких и динамично меняющихся процентных ставок за кредит ссуды с периодическим пересмотром процентной ставки также имеют перспективы своего применения в практике ипотечного кредитования.

Учет нестабильности на фондовом рынке преследует цель применения ипотеки с переменной процентной ставкой. При такой схеме ипотечного кредитования уровень ставки фиксируется в договоре в виде конкретной величины. Он привязывается к какому-либо финансовому показателю или индексу. Пересмотр ставки обычно осуществляется один раз в полугодие. В наших нестабильных экономических условиях это можно делать раз в квартал.

Чтобы изменения ставки не были чрезвычайно резкими, предусматривается допустимая норма коррекции, обычно не более двух процентов. Оговаривается и минимальная величина корректировки. Недостатком двух последних схем ипотечного кредитования является то, что они не позволяют определить будущий уровень процентной ставки, поэтому для них нельзя разработать полный план погашения задолженности на момент заключения договора.

В странах, широко применяющих  ипотеку, проблему инфляции в связи с выдачей ипотечной ссуды пытаются решить с помощью ссуд с дележом прироста стоимости имущества. Эти ссуды, например в США, широко распространились в 80-х годах. При такой схеме ипотечного кредитования стороны при заключении договора предусматривают предоставление кредитором ссуды по сниженной процентной ставке. В свою очередь должник уступает ему часть инфляционного повышения стоимости имущества к концу срока сделки. Обычно ставка снижается на одну треть по сравнению с рыночной. Такая же часть стоимости залога имущества выплачивается кредитору в виде компенсации.

В США получил распространение  еще один вид ипотеки, предназначенный  главным образом для заклада жилищ пожилыми домовладельцами. Он называется закладная с обратным аннуитетом. Такая схема ипотечного кредитования нацелена на систематическое получение некоторого дохода от заклада дома его владельцем. Операция напоминает продажу имущества с получением цены имущества в рассрочку. Изложенная схема ипотечного кредитования имеет экономические и социальные условия ее применения в нашей стране. Этому способствует приватизация жилья при наличии низкого жизненного уровня пенсионеров, владельцев этого жилья.

Обоснованный выбор  наиболее целесообразного применения схем ипотечного кредитования исходит  не только из принципов ипотеки и  видов ипотечных ссуд. Большое  значение имеет целевая направленность применения ипотеки.

Становление и развитие в современном Казахстане ипотечного кредитования неразрывно связано с созданием системы учреждений, обслуживающих ипотеку. Под ипотечной системой понимается совокупность учреждений, занимающихся как непосредственно ипотечным кредитованием, так и обслуживающих механизм выдачи кредита под недвижимость.

Элементами инфраструктуры ипотечной системы в зарубежных странах являются: единая система обязательной регистрации объектов недвижимости (земля, жилье, производственные объекты недвижимости); специализированные учреждения по оценке недвижимости; государственные банки, осуществляющие регулирование и контроль за действием механизма ипотечного кредитования; специализированные ипотечные банки; прочие коммерческие банки; небанковские финансовые институты; внебюджетные фонды; страховые компании.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Анализ становления  ипотечного кредитования в Казахстане

2.1. Финансово-правовое  обеспечение ипотечного кредитования  в Республике Казахстан

 

Cостояние рынка ипотечного кредитования зависит от развития нескольких составляющих: рынка жилья, правового обеспечения и рынка кредитных ресурсов для покупки жилья. Рассмотрим каждый из элементов по отдельности.

За период с 1991-2001 годы в жилищной сфере произошли серьезные  изменения. Важнейшим этапом жилищной реформы в Казахстане явилась массовая приватизация государственного жилищного фонда, проведенная в соответствии с Законом Республики Казахстан «О разгосударствлении и приватизации» от 22 июня 1991 года и в основном завершенная к 1995 году. В результате почти 95% имеющегося жилищного фонда оказалось в частной собственности, что наряду с переходом экономики республики на рыночные отношения потребовало от государства выработки новых подходов в решении жилищной проблемы.

Спад темпов жилищного  строительства закончился в 1999 году и на сегодняшний день наблюдается стабильный прирост объемов вводимого жилья. К примеру, в 2000 году количество вводимого жилья увеличилось почти на 50%.

На жилищное строительство  за последние два года и первое полугодие 2002 года предприятиями и организациями всех форм собственности инвестировано 62,1 млрд. тенге (таблицы 1,2).

                                                                                             Таблица 1

Инвестиции в жилищное строительство в Республике Казахстан

по источникам финансирования за 2001 - 2002 годы

и за первое полугодие 2003 года*

млн. тенге

	Всего	в % к соответ-ствующему  периоду прошлого года	в том числе за счет средств:
			республи-канского бюджета	местного бюджета	собственных средств  предприятий и организаций, населения	из них:	Иностранных инвестиций
						средств населения
2001 год	22409,5	146,8	764,6	3891,8	17359,1	6548,9	393,8
2002 год	27171,2	113,8	1389,5	3276,9	22456,4	7909,5	48,4
Январь-июнь 2003 года	12474,0	114,0	23,7	1302,8	11146,5	4349,2	0,9

* По данным Национального  Банка РК

 

Кардинальным образом  изменилась структура вводимых в  эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам финансирования. Главной тенденцией жилищного строительства является увеличение доли негосударственного сектора, т.е. повышение роли частных застройщиков, построивших более 80% всего жилья, введенного в строй за последние годы. Государство перестает быть основным участником на этом рынке.

В жилищном строительстве  доля государства в 2002 году была наименьшей - 17,2%. При этом доля жилья, введенного индивидуальными застройщиками в общем объеме строительства составила 82,6%. За первое полугодие 2003 года данные показатели составили соответственно 10,6% и 89,4%.     

Таблица 2

Инвестиции в жилищное строительство

в Республике Казахстан  по формам собственности за 2004 - 2005годы

и за первое полугодие 2006 года*

                                                                                                                    млн. тенге

	Предприятиями и организациями
	государственной собственности	частной собственности	Из них:	иностранной собственности
			за счет средств населения
2004 год	2009,8	20089,9	6548,9	309,7
2005 год	4210,3	22777,5	7909,5	183,4
Январь-июнь 2006 года	2138,6	10335,4	4349,2	-

* По данным Национального Банка РК

 

За последние два  года и первое полугодие 2003 года сдано  в эксплуатацию 3422,5 тыс. кв. метров общей  площади жилья.

Еще одной тенденцией является увеличение средней площади  строящегося жилья. Так, если в 1990 году она составила 72,5 кв. метров, то в 2004 году – 111,5 кв. метров. Учитывая, что в основном государственное жилье не характеризуется большими площадями, наиболее качественная и ликвидная часть жилой недвижимости принадлежит частным застройщикам, а значит является потенциальным объектом ипотечного кредитования.

 Постепенно увеличивается  средняя площадь квартир. Они  отличаются комфортабельностью  и благоустройством. Увеличивается количество домов, оборудованных водопроводом, канализацией, отоплением, горячим водоснабжением. Внедряются альтернативные источники теплоснабжения жилья. С центральными сетями отопления стали конкурировать локальные источники, использование которых в некоторых случаях становится экономически выгодным для собственников жилья.

При населении в 15 млн. человек общая площадь жилья в стране составляет 254 млн. кв. метров, или в среднем около 17 кв. метров на человека.

Развитие жилищного  строительства невозможно без соответствующего развития отрасли производства строительных материалов в Республике Казахстан. В последние годы в Казахстане наблюдается увеличение объемов производства большинства строительных материалов.

Вместе с тем, потребность  подрядных организаций в строительных материалах за счет казахстанских производителей обеспечивается не полностью и в слагаемых их затрат на сырье и материалы доля импортируемых в 2004 году составила 13%.

В настоящее время основными  источниками финансирования для  строительных организаций являются кредиты банков. Кроме того, часть  застройщиков занимается возведением жилья по государственному заказу. Спад инвестиционной активности в строительной отрасли болезненно отразился на экономическом положении многих подрядных организаций. В результате численность занятых в строительном секторе продолжает сокращаться. Очевидно, что в такой ситуации многократно повышается значимость реального запуска новых механизмов привлечения внебюджетных средств в строительный сектор, в том числе, за счет ипотечного жилищного кредитования, поскольку это действительно может помочь остановить распад строительной отрасли, улучшить показатели занятости, решить целый ряд проблем социального характера.

В настоящее время  в Казахстане наблюдается интенсивное  развитие ипотечного кредитования. Происходит увеличение количества банков и небанковских организаций, предоставляющих населению ипотечные кредиты, появляются новые виды предлагаемых ипотечных кредитов, растет срок кредитования, снижаются ставки вознаграждения по ним. Все это свидетельствует, прежде всего, о качественных изменениях в банковской системе.