Ипотечное кредитование и его развитие

Кредит на строительство жилья  предоставляется в пределах, предусмотренных проектно-сметной документацией и договорами подряда на осуществление строительно-монтажных работ, сроков их проведения. Выдача строительного кредита осуществляется путем открытия кредитной линии. При этом ссуда выдается заемщику по частям, соответствующим стоимости законченных этапов строительно-монтажных работ.

На рынке ипотечных кредитов действуют следующие субъекты:

• заемщик;
• кредитор;
• инвестор, который вкладывает средства в ипотечные кредиты (необязательно банк, выдавший ссуды);
• правительство.

Целью заемщика является приобретение, по возможности, лучшего и более дешевого жилья, при этом он должен производить ежемесячные выплаты по кредиту. Задача банка состоит в том, чтобы максимизировать прибыль и дивиденды своих акционеров. Инвестор также стремиться получить наибольшую прибыль, вкладывая свои средства в закладные и ценные бумаги, обеспеченные закладными.

Сумма выдаваемого ипотечного кредита, как правило, не превышает 70% от стоимости  покупки земли, строительства или  стоимости приобретаемого жилья по закладной.

Процесс ипотечного кредитования связан с повышенным кредитным риском. В связи с вероятностью кредитного риска принципиальное значение приобретает четкое законодательное закрепление возможности лишения заемщика права на заложенное имущество и выселения из жилища в случае, если он не производит свои платежи.

После реализации дома или квартиры в результате обращения на него взыскания залогодатель и проживающие с ним члены семьи обязаны по требованию нового собственника освободить жилье в течение короткого периода времени. Однако на практике это требует судебного решения, а в случаях действующей в Казахстане системы социальной защиты осуществимо с большими сложностями.

В ипотечных кредитных операциях  сделка оформляется с помощью закладной под недвижимость. Закладная – это документ, удостоверяющий право временной передачи собственности от должника-заемщика к банку-кредитору в качестве обеспечения оплаты долга (ссуды). Переданное право утрачивает силу, если долг погашается полностью в установленный срок. Таким образом, лицо, выдавшее закладную, продолжает физически владеть предметом закладной, но право собственности принадлежит банку до погашения ипотечного кредита.

Такая закладная является основным обеспечением ипотечного кредита. В ней подробно описывается предмет залога, и она подлежит государственной регистрации. Закладная под недвижимость должна содержать пункты обязательств, общие для кредитных договоров: срок, сумму долга и процентов. Дополнительные условия предполагают регулирование выплаты налогов, ремонт и условия хранения собственности, обязательства по ее использованию. Сложность оценки ипотеки снижает максимальный уровень кредита.

Практически все закладные можно  представить в виде ссуд с погашением в рассрочку. По ипотеке заемщик обязан погасить сумму взятой ссуды вместе с процентами в форме ежемесячно вносимых платежей. Ежемесячные платежи могут быть постоянными, а могут возрастать, что дает возможность скорректировать их размеры на уровне инфляции.

При ипотечном кредитовании договоры о ссуде и средствах ее обеспечения иные, чем при других видах кредита, что предполагает применение особых юридических норм. К важнейшим из них относится право принудительного удержания имущества за долги. Вещное право на чужую недвижимость состоит в возможности преимущественного удовлетворения основного требования на стоимость заложенного имущества. Суть этого права заключается в том, что в случае невыполнения должником своего обязательства, например при непогашении ссуды в срок, кредитор может получить удовлетворение своего требования из стоимости недвижимости, заложенной в обеспечение данного требования, причем преимущественно перед другими кредиторами.

Одним из основных способов обеспечения  кредита, который широко применяется в рыночной экономике, является залог. Залог означает  право кредитора - банка на первоочередное удовлетворение требования погашения ссуды и получение причитающихся процентов из стоимости заложенного имущества, в случае если заемщик не выполнит свои обязательства в срок,  предусмотренный кредитным договором. Для того чтобы залог мог стать реальной гарантией возврата кредита, необходимо соблюдение ряда экономических и юридических требований.

К экономическим требованиям  относятся: правильный выбор объекта  залога, оценка его стоимости, определение вида залога, в некоторых случаях организация контроля за сохранностью предметов залога. К юридическим требованиям относятся: четкое определение прав и обязанностей залогодателя и залогодержателя, правильное оформление  залоговых документов в соответствии с видом залога, порядок регистрации и хранения залоговых документов.

В договоре о залоге в зависимости  от вида кредита определяются форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита.

Предметом залога могут  быть:

• земельный участок под строительство, являющийся собственностью заемщика;
• готовое жилье или незавершенное строительство;
• другие виды имущества и имущественных прав.

Залоговое имущество подлежит страхованию  залогодателем от рисков утраты и  повреждения. Решение о предоставлении кредита принимается банком – кредитором на основе кредитной заявки заемщика.

Существуют следующие  общие требования к предметам залога:

а) наличие у залогодержателя  права собственности на предмет  залога или права полного хозяйственного владения;

б) отсутствие претензий со стороны других кредиторов на тот же предмет залога;

в) соответствие определенным критериям  качества, дифференцированным в зависимости от вида закладываемого имущества;

г) достаточность стоимости залога для удовлетворения соответствующего обязательства клиента;

д) обязательная регистрация в специальной  книге.

В качестве покрытия ссуд банки могут  использовать самое разнообразное  имущество: недвижимость; ликвидные (легко и быстро реализуемые товары); различные ценные бумаги (достаточно ликвидные); денежные средства, включая инвалютные; другое имущество; имущественные права.

Оформление права принудительного  удержания имущества за долги может потребовать значительных затрат времени и сил, а также расходов как от заимодателя, так и заемщика. Передача права собственности на недвижимость осуществляется посредством юридического документа, который называется актом о передаче права собственности; право удержания имущества за долги может быть передано заимодателю только законным владельцем собственности. Являясь кредитором, банк или другое кредитное учреждение, имеющее лицензию на право ипотечного кредитования, должен быть уверен, что другие кредиторы не имеют преимущественного, по сравнению с ипотекой, права наложения ареста на это имущество за долги, например в случае неуплаты владельцем налогов. Это требует либо услуг адвоката, либо приобретения полиса о страховании титула собственности. Адвокат устанавливает и представляет заключение о законном владельце. В заключении должны быть перечислены все требования или претензии, имеющиеся в отношении указанного имущества.

Юриспруденция выработала соответствующие нормы: прежде всего так называемое «право следования», согласно которому кредитор сохраняет залоговое право даже в случае отчуждения предмета залога собственником в пользу третьих лиц. При этом кредитор может потребовать предмет залога у всякого владельца или их собственность.

Таким образом, залог  недвижимости — это не способ приобретения собственности, а лишь форма удовлетворения требований кредитора из стоимости заложенного имущества. Реализовать свое залоговое право, т.е. обратить взыскание на заложенное имущество, кредитор может только в судебном порядке.

В случае неуплаты долга  лишение должника права выкупа заложенного имущества не является относительно простой процедурой. Анализ зарубежного опыта ипотечного кредитования показывает, что это далеко не так. Согласно юрисдикции, у должника имеется право выкупа имущества, которое обязательно оговаривается по закладным, основывается на праве справедливости, что позволяет должнику по закладной погасить задолженность и тем самым выкупить имущество в течение некоторого периода до лишения его права выкупа и продажи собственности. Эта оговорка призвана смягчить жесткий закон, который позволяет лишать должника заложенного имущества.

Обычно законодательством  стран, имеющих развитую ипотечную систему, предусматривается право должника на выкуп имущества после его продажи в течение периода от двух месяцев до двух лет.

В наших социально-экономических  условиях право выкупа имущества и четко разработанная процедура лишения права выкупа собственности будет иметь особое значение. Например, абсолютное большинство граждан имеет одно жилье. Законодательство не приемлет в этом случае его отторжения от бывшего собственника, поскольку ему будет негде жить. В этом случае процедура лишения права выкупа может растянуться на неопределенно большой период, что может привести к значительному изменению имущества в цене. Следовательно, в каждой закладной необходимо оговаривать наличие права выкупа имущества должника и механизм отторжения собственности.

Еще одной важной юридической  нормой юриспруденции в залоговом праве является требование конкретности залога. Эта норма предусматривает выделение строго определенного, конкретного имущества, являющегося объектом залогового права. Именно конкретность позволяет выделить заложенное имущество из всей массы имущественного комплекса. Кредитор получает право преимущественного удовлетворения своих претензий из стоимости данного конкретного имущества должника, а не всей массы его имущества. Важной юридической нормой, связанной с необходимостью определения законного права, выступает также гласность залога в ипотечном кредитовании. Гласность залога - это требование, чтобы обремененность данного имущества залогом была легко распознаваема для третьих лиц. Эта норма обеспечивается законом путем соответствующей регистрации недвижимости, как правило, в нотариальном порядке.

В изложенных юридических нормах в  основном реализуются принципы ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование осуществляется также при соблюдении базовых принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности и возвратности кредита.

Анализ отечественного и зарубежного опыта в этой области позволяет выделить следующие общие принципы ипотечного кредита:

• оставление имущества в руках должника на условиях ограничения прав собственности;
• определение размера ссуды в виде доли залога;
• получение под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд;
• предоставление ссуды с учетом страхования;
• потеря недвижимости или передача ее другому лицу при неуплате задолженности в срок.

Ссуды под залог недвижимости получили широкое распространение в странах  с развитой рыночной экономикой. При этом каждый банк использует свою схему предоставления ипотечных кредитов. Они весьма разнообразны по объектам и субъектам кредитования, методам мобилизации ресурсов, взыскания основного долга и процентов. Многообразны механизмы и схемы их предоставления. Техника и условия предоставления ипотечных кредитов зависят от множества факторов, но преобладающим остается объект кредитования - вид недвижимого имущества.

Далее на основе изложенных ранее принципов и условий  ипотечного кредита рассмотрим виды ипотечных ссуд.

Анализируя ипотечные ссуды, необходимо:

• разработать схему погашения задолженности;
• определить эффективность ипотеки для инвестора и цену ссуды для должника;
• найти дополнительные условия, которые дают возможность более обоснованно выбрать наиболее целесообразный вид ипотеки.

Решение этих проблем  зависит от выбранного вида ипотечной  ссуды и от конкретных условий  ее выдачи.

 

1.2. Классификация   ипотечных ссуд

 

В странах с развитой экономикой практикуются различные  виды ипотечного кредита. Они могут  быть классифицированы по различным признакам, в зависимости от объекта кредитования, способа обеспечения гарантий возврата ссуды, характера рынка, использования рынка ипотечных облигаций и субъекта кредитования. Рассмотрим следующие разновидности ссуд, известных в зарубежной практике ипотечного кредитования:

— типовая (стандартная) ипотечная ссуда;

— ссуда с ростом платежей;

— ипотека с периодическим  увеличением суммы взносов;

— ипотека с изменяющейся суммой выплат;

• ипотека с залоговым счетом и заем со сниженной ставкой;
• ссуда с периодическим пересмотром процентной ставки;

— ипотека с переменной процентной ставкой;

— ссуда с дележом  прироста стоимости имущества;

— ссуда по закладной  с обратным аннуитетом.

Типовая (стандартная) ипотечная ссуда. В начале операции по данной ссуде заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму, например при строительстве дома. Далее он погашает задолженность равными, обычно ежемесячными, взносами, которые идут на погашение основной суммы задолженности. К концу обусловленного договором срока долг должен быть погашен полностью. Срок ипотеки, как правило, большой. В некоторых странах, например, США, он достигает 30 лет. Платежи по обслуживанию долга вносятся в конце определенного периода или в его начале.