Основные понятия, связанные с недвижимостью

Автор: Пользователь скрыл имя, 21 Ноября 2012 в 11:18, контрольная работа

Краткое описание

В мировой практике недвижимость - это земля как физический объект, а также все, что прочно с ней связано, включая объекты, присоединенные к ней, не зависимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека. То есть недвижимость - это участок территории с имеющимися на нем природными ресурсами (почва, зеленые насаждения и др.), зданиями и сооружениями.

Оглавление

Введение…………………………………………………………………………........
1 Основные понятия, связанные с недвижимостью
1.2 Характеристика недвижимости как объекта управления………………………….
2 Практическая часть. Анализ предложения на рынке жилой недвижимости и методика определения стоимости объекта недвижимости сравнительным методом…
Заключение………………………………………………………………………......
Список литературы………………………………………………………………….

Скачать в ZIP (62.22 Кб) Сколько стоит заказать работу?
Файлы: 1 файл

экономика недвижимости.docx

— 77.36 Кб (Скачать)

Таблица  2.2

Анализ стоимости 1 м

жилой недвижимости на рынке вторичного жилья

Стоимость, тыс. руб.

Городской район

Кир.

Куйб.

Окт.

Центр.

Лен.

Сов.

Пер.

МС

Средняя

36,50

41,00

28,27

37,70

30,63

33,96

33,95

Индекс

0,97

1,04

1,27

1,08

0,83

1,10

1,13

1-КОМНАТНЫЕ

Средняя

38,90

38,10

42,93

35,58

34,20

34,59

38,90

Максимальная

41,71

40,79

60,00

46,41

39,47

37,94

42,50

Минимальная

33,87

35,15

33,97

27,12

28,42

30,77

34,72

Индекс

1,09

0,93

1,25

0,94

0,98

0,99

1,04

2-КОМНАТНЫЕ

Средняя

36,11

49,20

32,13

28,32

36,52

30,91

47,52

Максимальная

46,08

67,24

36,52

33,08

54,35

35,87

64,81

Минимальная

28,30

38,15

29,35

23,19

28,12

27,83

30,77

Индекс

1,06

1,28

1,03

0,76

1,07

0,96

1,65

3-КОМНАТНЫЕ

Средняя

34,30

33,90

29,08

33,40

34,80

29,32

32,08

Максимальная

40,87

41,67

30,00

47,54

44,17

32,18

45,00

Минимальная

27,03

19,35

27,97

25,40

25,00

24,76

25,86

Индекс

1,01

0,67

0,90

0,89

1,05

0,93

0,85

4-КОМНАТНЫЕ

Средняя

33,39

43,69

29,59

35,15

32,45

35,71

31,17

Максимальная

38,82

48,47

30,67

42,22

39,83

40,54

33,73

Минимальная

30,59

35,55

27,94

29,45

25,79

26,59

28,20

Индекс

1,03

1,03

0,91

0,85

0,99

1,12

1,04

ИНДИВИДУАЛЬНАЯ ЗАСТРОЙКА

Средняя

28,66

18,17

18,94

23,12

18,65

27,33

22,83

Максимальная

42,31

22,08

21,11

26,86

26,13

34,67

29,44

Минимальная

14,71

12,70

16,66

18,60

10,94

20,98

12,90

Индекс

0,99

0,78

0,77

0,88

1,16

1,52

1,25


На основании данных, приведённых  в таблицах 2.1 и 2.2 можно сделать  следующий вывод: на стоимость квадратного  метра недвижимости жилого назначения существенно влияют такие факторы  как: экология района, в котором находится  объект недвижимости; физическая характеристика объекта (год постройки, величина физического  износа, удобство планировки и т.д.) и наличие развитой инфраструктуры. Остальные факторы, влияющие на стоимость  объекта недвижимости, носят субъективный характер.

В городе Омске наибольшим спросом пользуются жилые объекты  недвижимости, находящиеся в Кировском  административном округе, где средняя  стоимость  1 м (по отношению к другим районам города) является наибольшей. Наименьшим спросом пользуются жилые объекты недвижимости, расположенные в Октябрьском административном округе.

Для проведения полноценной  оценки объекта недвижимости, особое внимание уделяется характеристикам, приведённым в таблице 2.3.

Таблица 2.3

Основные характеристики оцениваемого объекта

Характеристика объекта

Значение

Сегмент рынка недвижимости

Жилая недвижимость

Текущее использование

Жилое помещение

Юридическое описание: регион, район, адрес, право собственности

г. Омск, Ленинский район, ул. 9-я Балтийская, д. 40., в частной собственности

Право собственности на земельный  участок

В собственности

Неблагоприятные условия окружающей среды

Птицефабрика в 1 км от объекта

Транспортная доступность участка

В стороне от магистрали

Состояние дорог

Удовлетворительное 

Доступные инженерные коммуникации

Электроэнергия, водопровод

Характеристика объекта

Значение

Год постройки

1967

Этажность

1

Этаж

1

Общая площадь

55/28/9

Техническое состояние

Хорошее

Стены

Каркасно-насыпные

Перекрытия

Древесина

Кровля

Шифер

Коммунальные услуги

Электроэнергия, водопровод

Дополнительная информация

3 комн.+кухня, баня, гараж, погреб, колодец, окна пвх, 5 соток земли

Типичное использование окружения

Индивидуальное жилищное строительство

Основные характеристики застройки

Жилые здания

Основной тип зданий

Шлакоблочные, кирпичные, каркасно-насыпные, бревенчатые.

Этажность застройки

1, 2

Социальная инфраструктура

Отделение почтовой связи, продуктовые и промышленные магазины, аптека, парикмахерская, детсад.

Благоустройство территории

Детская площадка


 

 В результате исследования рынка жилой недвижимости, выявим объекты, сопоставимые по своим характеристикам с анализируемым. Данные об объектах-аналогах представлены в таблице 2.4.

 

 

 

 

Таблица  2.4

Характеристика объектов – аналогов

№

п/п

Объект

Местоположение

Цена предложения, руб./руб.м

Общая площадь,

м

Характеристика

1

1                      ½ частного до                         дома

Ленинский округ, ул.Кутузова

860 тыс.

49

4 сотки земли, окна пвх, хоз.  постройки, в/от.

17,55 тыс.

2

½ частного дома

Центральный округ, Краснопахарский  пер.

1150 тыс.

51

3,5 сотки земли, хоз. постройки

22,55 тыс.

3

½ частного дома

Центральный округ, 35 лет Советской  армии

935 тыс.

49

2 сотки земли, хоз. постройки,  обшит сайдингом

19,08 тыс.

 

4

½ частного дома

Кировский округ, ул. 8 Кировская

588 тыс.

43

Центральный водопровод, п/вод. отопление

13,67 тыс.


 

 

Таблица 2.5

Расчёт стоимости  единицы сравнения

Элемент сравнения

Оцениваемый объект

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

1

2

3

4

5

6

Цена продажи, руб.

  

860 000

1 150 000

935 000

588 000

Общая площадь, м

 

49

51

49

43

Цена за 1 м , руб.

  

17,55

22,55

19,08

13,67

Рыночные поправки

Единица сравнения (стоимость 1 м )

  

17,55

22,55

19,08

13,67

Право собственности

полное

полное

полное

полное

полное

Корректировка, %

  

0

0

0

0

Скорректированная величина

  

17,55

22,55

19,08

13,67

Условия продажи

  

Свободная

Свободная

Свободная

Свободная

Корректировка, %

  

0

0

0

0

Скорректированная величина

  

17,55

22,55

19,08

13,67

 

Физические поправки

1

2

3

4

5

6

Транспортная доступность

В стороне от магистрали

Рядом с магистра-лью

В стороне от магистрали

Рядом с магистра-лью

Рядом с магистра-лью

Корректировка, %

  

0

5

0

0

Скорректированная величина

  

17,55

23,68

19,08

13,67

Материал конструкций

Кар./насып-ной

Кар./насып-ной

Рубленный

Брус

Кар./насып-ной

Корректировка, %

  

0

5

5

0

Скорректированная величина

  

17,55

24,86

20,03

13,67

Использование

жилое

жилое

жилое

жилое

жилое

Корректировка, %

  

0

0

0

0

Скорректированная величина

  

17,55

24,86

20,03

13,67

Техническое состояние

Удовл.

Удовл.

Отличное

Хорошее

Хорошее

Корректировка, %

  

-5

5

0

0

Скорректированная величина

  

16,67

26,1

20,03

13,67

Этажность

1

1

1

1

1

Корректировка, %

  

0

0

0

0

Скорректированная величина

  

16,67

26,1

20,03

13,67

Остекление

ПВХ

Стекл/пак

Стекл/пак

Стекл/пак

Стекл/пак

Корректировка, %

  

0

0

0

0

Скорректированная величина

  

16,67

26,1

20,03

13,67

Инфраструктура

Плохо развита

Плохо развита

Плохо развита

Плохо развита

Хорошо развита

Корректировка, %

  

0

0

0

5

Скорректированная величина

  

16,67

26,1

20,03

14,35

Благоустройство территории

Благоустрое-на

Благоуст-роена

Благоустроена

Благоуст-роена

Благоуст-роена

Корректировка, %

  

0

0

0

0

Скорректированная величина

  

16,67

26,1

23,03

14,35

Дополнительные характеристики

Водопровод, баня

------

------

Сайдинг

Водопровод

Корректировка, %

  

0

0

2

5

Скорректированная величина

  

16,67

26,1

23,49

15,07

1

2

3

4

5

6

Выводы

Общая чистая коррекция, руб.

  

0,88

3,55

4,41

1,4

В % от цены продажи

  

5

16

23

10

Общая валовая коррекция, руб.

  

0,88

3,55

4,41

1,4

Коэф. значимости

  

0,09

0,35

0,43

0,14

Весовой коэф.

  

0,47

0,12

0,10

0,30

Стоимость 1 м

17,83


 

Общая чистая коррекция –  величина, на которую изменена стоимость  объекта-аналога после проведённых  корректировок.

Общая валовая коррекция  – сумма всех проведённых денежных корректировок.

Общая валовая коррекция  наиболее полно отражает изменения  стоимости объекта-аналога и позволяет  определить коэффициент значимости каждого аналога по формуле 2:

                                                  ;                                      (2)              

где Кз – коэффициент значимости i-го аналога;

ОВКi – общая валовая коррекция i – го аналога;

n – число аналогов.

;

;

.

Учитывая, что максимальное влияние на стоимость должен оказывать  аналог с минимальным размером общей  валовой корректировки, рассчитаем весовой коэффициент стоимости  каждого из аналогов по формуле 3:

                                       ;                                           (3)  

;

;

;

.

Согласование результатов, полученных по каждому из аналогов, с учётом коэффициентов значимости производится по формуле 4:

                                     

;                                                (4)

где  См – стоимость 1 м ;

ССан – скорректированная стоимость единицы сравнения аналога.

См = (16,67 0,47)+(26,1 0,12)+(23,49 0,1)+(15,07 0,3)= 17,83 руб./м

Следовательно, рыночная стоимость  оцениваемого объекта недвижимости площадью 55 м составляет 980,65 тыс. рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Недвижимость составляет основу национального богатства  России. Она выполняет множество  различных, в том числе социально  и экономически значимых функций.

Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставной капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.

При выполнении данной контрольной  работы, выступая в роли оценщика, необходимо было определить стоимость объекта  недвижимости, с помощью сравнительного подхода, основанного на определении  стоимости недвижимости путём сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

При анализе рынка жилой  недвижимости города Омска было выявлено, что наибольшим спросом пользуются жилые объекты недвижимости, находящиеся  в Кировском административном округе, где средняя стоимость  1 м (по отношению к другим районам города) является наибольшей. Наименьшим спросом пользуются жилые объекты недвижимости, расположенные в Октябрьском административном округе.

В результате проведённой  работы по оценке жилого объекта недвижимости, рассчитав стоимостные показатели,  с помощью которых была определена, с учётом корректировок, стоимость 1 м , равная 17,83 тыс. рублей, выведена рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости  -  980,65 тыс. рублей.

 

 

 

 

Список литературы

 

  1. Асаул А.М. Экономика недвижимости: Учебник. – Спб.: 2008

4 .    http://www.valmaster.ru/download/books/TChapter2.pdf

5  .   http://www.omskrealt.ru/

6   .  http://www.omskrielt.com

 

 

 

 


Информация о работе Основные понятия, связанные с недвижимостью