Основные понятия, связанные с недвижимостью

МИНИСТЕРСТВО  КУЛЬТУРЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ  ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО  ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ КИНО И ТЕЛЕВИДЕНИЯ»

МОСКОВСКИЙ КИНОВИДЕО  ИНСТИТУТ

 

 

Контрольная работа

 

по дисциплине «Экономика недвижимости»

 

 

 

 

Выполнила студентка   5 курса         Проверил преподаватель         Иванова

 

Москва, 2012

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

          Введение…………………………………………………………………………........

  1     Основные  понятия, связанные с недвижимостью

1.2     Характеристика  недвижимости как объекта управления………………………….

   2  Практическая  часть. Анализ предложения на  рынке жилой недвижимости и  методика определения стоимости  объекта недвижимости сравнительным методом…

          Заключение………………………………………………………………………......

          Список литературы………………………………………………………………….

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

В мировой практике недвижимость - это  земля как физический объект, а  также все, что прочно с ней  связано, включая объекты, присоединенные к ней, не зависимо от того, имеют  ли они природное происхождение  или созданы руками человека. То есть недвижимость - это участок  территории с имеющимися на нем природными ресурсами (почва, зеленые насаждения и др.), зданиями и сооружениями.

Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или  к недвижимости относят земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и  сооружения.

Недвижимость  включает в себя не только понятие  физического или материального  объекта, но и комплекс экономико-правовых и специальных отношений.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без него не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок  капитала, рынок товаров и услуг  и т.д. для своего существования  должны иметь или арендовать соответствующие  помещения, необходимые для их деятельности.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной  деятельности.

Оценка  имущества - это определение стоимости.

Процесс оценки - совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатов оценки.

Целью данной контрольной работы является получение, закрепление теоретических  знаний и приобретение практических навыков в области анализа  и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения специальной  экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости  объекта жилой недвижимости.

 

 

 

1. Основные понятия, связанные с недвижимостью

 

Понятие «недвижимость» (синоним — «недвижимое  имущество») в международной практике обычно является суммой пяти составляющих. Четыре из них выражают физические свойства объекта, а пятая — юридические:

Недвижимость = земельный участок (1) + объекты над  участком (2) + природные ресурсы под  участком (3) + + воздушное пространство над участком (4) + комплекс прав на объекты  недвижимости (5)

Недвижимость - в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с  землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе здания, сооружения, объекты  незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты. Законом  к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Недвижимость  в градостроительстве - земли городов, других поселений и иных функциональных территорий с установленными границами  и правами собственности; сооружения над и под этими землями, используемые для целей градостроительства; стационарные здания, в т.ч. незавершенного строительства; объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства; зеленые насаждения с многочисленным циклом развития на этих землях.

Недвижимость  в жилищной сфере - недвижимое имущество  с установленными правами владения, пользования и распоряжения в  границах имущества, включающие земельные  участки и прочно связанные с  ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные  постройки, зеленые насаждения с  многолетним циклом развития, жилые  дома, квартиры, иные жилые помещения  в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и  временного проживания, сооружения и  элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы. Н.в ж.с, включая жилищный фонд, либо ее часть может находиться в  частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности  и переходить из одной формы собственности  в др. в порядке, установленном  законодательством. Собственник Н.в  ж.с. либо ее части имеет право  в порядке, предусмотренном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться  ею, в т.ч. сдавать в наем, отдавать в залог, в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать  или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие  нормы, жилищные, иные права и свободы  др. граждан, а также общественные интересы. Частная собственность  на недвижимость или ее часть в  жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит регистрации.

Недвижимость  жилая - недвижимость, связанная с  жилым домом, 80% доходов от которой  составляет арендная плата, получаемая от долгосрочных арендаторов. В основном - это квартиры, офисы, гостиницы, мотели и т.д. К особенностям жилой недвижимости как товара можно отнести: неоднородность (жилища различаются по размеру, местоположению, времени постройки, внутренней планировки, отделки и коммунальным удобствам); недвижимость (перемещать жилища из одного места в другое практически невозможно); долговечность (если содержать его в порядке, оно может служить несколько десятилетий); дороговизна (приобретая его в собственность, как правило, требуются крупные займы); издержки переезда также высоки (помимо существенной денежной стоимости собственно переезда существуют также «психологические» издержки, связанные с расставанием с привычным окружением - школой, магазинами и друзьями).

Недвижимость  инвестиционная - недвижимость, которая  используется для извлечения дохода в виде арендной платы, дохода от перепродажи  и т.д.

Недвижимость  коммерческая - недвижимость, приносящая доход, используемая под офисы, магазины или оказание услуг (не включает жилье, объекты производственного или  общественного назначения).

Недвижимость  операционная - недвижимость, используемая для хозяйственной или иной деятельности собственника (в т.ч., для его проживания), в отличие от инвестиционной недвижимости, используемой для извлечения дохода.

Недвижимость, приносящая доход - недвижимость, приносящая ее владельцу периодический доход (напр., офисное здание или жилой  комплекс). Офисным зданиям (помещениям) могут быть присвоены следующие  классы. Офисы класса «А» - новые  здания, полностью готовые к въезду арендаторов, с высоким качеством  отделки общественных мест, наличием полного спектра технических  услуг (кондиционирование, вентилирование и т.д.) и возможностей для парковки. Местоположение - обязательно центр  города. Класс «В» - новые или отремонтированные  здания с отсутствием отдельных технических услуг (напр., кондиционеров), недостаточным количеством мест для парковки или вне центра города, но на главных магистралях. Класс «С» - отремонтированные помещения без соответствующих технических и сервисных услуг. Остальным офисам класс обычно не присваивается. К ним относятся офисы, расположенные в старых советских, а позднее - российских, учреждениях или институтах и предлагаемых в аренду или на продажу без серьезного ремонта. Эти офисы иногда подразделяются на классы «D» и «Е». Класс «D» - типичное институтское здание советских времен в состоянии «без ремонта». Класс «Е» - заброшенное сооружение; требует полной реставрации.

 

1.2     Характеристика недвижимости как объекта управления

Недвижимость –  товар особого рода, это наиболее фундаментальный, долговечный товар, удовлетворяющий сложную потребность  клиентов.

Процесс управления недвижимостью невозможен без качественного  информационного обеспечения,  с  учетом следующих аспектов:

1. Характеристика  недвижимости:

• адрес, телефон;
• параметры объекта;
• компания, через которую вы хотите получить в аренду или купить объект;
• данные строения (Дата постройки, реконструкции, капитального ремонта, состав, количество этажей, и.т.д.);
• сведения о месте расположения (Площадь, категория районирования, плотность застройки, наличие автостоянки);
• описание конструкции (Тип, фасад, кровля, пол, лифты, безопасность).

2.   Сведения  о районе, в котором расположена  недвижимость:

• район;
• демография района;
• транспортные развязки;
• социальная инфраструктура района (жильё, торговля, культура, образование, и.т.д.);
• рыночная инфраструктура района (банки, страховые компании, и.т.д.);
• производственная инфраструктура района (связь, транспорт, и.т.д.);
• экология;
• тенденции развития района;
• занятость населения;
• местные власти.

3.   Сведения  об основных покупателях и  арендаторах;

4.   Особые  условия аренды (покупки):

• депозит;
• наличие автостоянки;
• наличие рядом животных;
• режим работы зданий, конторы.

5.   Охрана  недвижимости – кто, как, по  какой цене, какие были инциденты.

6. Инспектирование  внешней и внутренней части  недвижимости, с анализом документации, структуры управления, системы управления  персоналом.

7.   Коммунальные  услуги:

• перечень и качественные характеристики;
• кто предоставляет;
• по какой цене;
• периодичность;
• мера ответственности.

8.   Формы и организация страхования недвижимости.

9.    Системы  налогообложения.

10.  Анализ использования  объекта в прошлые периоды.

11.  Прогнозы бюджетных  показателей.

12.  Бюджет капитальных  расходов.

13.  Планы технического  обслуживания и ремонтов.

 

 

 

 

2. Практическая часть. Анализ предложения на рынке жилой недвижимости и методика определения стоимости объекта недвижимости сравнительным методом.

 

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки 
стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Условия применения сравнительного подхода:

• объект не должен быть уникальным.
• информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
• факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Для определения  итоговой стоимости оцениваемой  недвижимости необходима корректировка  сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок 
производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом 
значимости каждого показателя.

Для анализа рынка  жилой недвижимости в городе Омске  была использована информация с сайтов http://www.omskrealt.ru/ и http://www.omskrielt.com. Обработанная информация данного анализа отображена в таблицах 2.1 и 2.2.

Для расчёта индекса  стоимости недвижимости за базовый  период была взята средняя стоимость  жилой недвижимости с июня 2012- сентябрь 2012 года.

Индекс стоимости  рассчитываем по формуле 1:

I= ;                                                                  (1)

где  Р1 – средняя  стоимость жилой недвижимости за отчётный период;

       Р0 – средняя  стоимость  жилой недвижимости за базовый  период.