Оценка торгового центра методом дисконтирования денежного потока

     Таким образом, при оценке недвижимого  имущества коммерческого назначения оценщик должен четко определить и согласовать с заказчиком цель работы, определить базу оценки, идентифицировать объект оценки и обосновать необходимость  использования той или иной методики. Наиболее часто в мировой практике оценка бизнеса (компании) производится в следующих целях:

1. Повышения эффективности текущего управления компанией;
2. Определения стоимости в целях купли-продажи акций компаний на фондовом рынке. Для принятия обоснованного инвестиционного решения необходимо оценить собственность компании и долю этой собственности, приходящуюся на приобретаемый пакет акций, а также возможные будущие доходы от компании;
3. Определения стоимости бизнеса в случае его купли-продажи целиком или по частям;
4. Реструктуризации компании. Проведение рыночной оценки предполагается в случае ликвидации компании, слияния, поглощения либо выделения самостоятельных предприятий из состава холдинга;
5. Разработки планов развития компании. В процессе стратегического планирования возможно оценить будущие доходы компании, степень ее устойчивости и ценность имиджа;
6. Определения кредитоспособности компании и стоимости залога при кредитовании;
7. Страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь;
8. Определения стоимости объекта для базы налогообложения.⁷

     В зависимости от целей оценки и  обстоятельств бизнес может оцениваться  по-разному. Поэтому для проведения оценки требуется точное определение  стоимости.

     Понятие стоимости бизнеса (компании) имеет  множество интерпретаций. Общепринятые стандарты стоимости в оценке бизнеса представляют собой совокупности требований к оценке. В литературе, посвященной оценке стоимости бизнеса (компании) различают четыре основных стандарта оценки:

1. обоснованной рыночной стоимости;
2. обоснованной стоимости;
3. инвестиционной стоимости;
4. внутренней (фундаментальной) стоимости;

     Все указанные стандарты предполагают, что оценка делается в расчете  на так называемые свободные, не вынужденные (в том числе административными  вмешательствами), сделки по приобретению бизнеса или его долей.

     Обычно  в мировой и российской практике считается, что наиболее объективная  оценка бизнеса соответствует стандарту  обоснованной рыночной стоимости, где  основными факторами, определяющими  рыночную стоимость бизнеса, являются: спрос, настоящая и будущая прибыль  оцениваемого бизнеса, затраты на создание аналогичных компаний, соотношение  спроса и предложения на аналогичные  объекты, риск получения доходов, степень  контроля над бизнесом и степенью ликвидности активов.

2. ДОХОДНЫЙ  ПОДХОД К ОЦЕНКЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

 

     2.1 Понятие доходного  метода оценки  недвижимости

     Оценка  бизнеса с применением методов  доходного подхода осуществляется на основе доходов предприятия, тех  экономических выгод, которые получает собственник от владения предприятием (бизнесом).

     Оценка  бизнеса с применением методов  доходного подхода основана на принципе, что потенциальный покупатель не заплатит за долю в предприятии (бизнесе) больше, чем она может принести доходов в будущем.

     Приведение  будущих доходов к текущей  стоимости на дату проведения оценки основано на концепции изменения  стоимости денег во времени, согласно которой доход, полученный в настоящий  момент времени, имеет для инвестора  большую ценность, чем такой же доход, который будет получен  в будущем.⁸

     Применение  методов доходного подхода является обязательным в случае оценки бизнеса, имеющего прибыль.

     Основными источниками, используемыми для  оценки бизнеса методами доходного  подхода, являются:

1. Бухгалтерская отчетность, аудиторские заключения, данные бухгалтерского учета, в том числе информация о размера выплачиваемых обществом дивидендов, информация о реализуемых инвестиционных проектах, прочая информация о финансовых и производственных показателях предприятия за прошедшие отчетные периоды.
2. Бизнес планы, а также другие документы предприятия по планированию и прогнозированию финансовых и производственных показателей.
3. Результаты анкетирования и проведения интервью с руководством, ответы предприятия на запросы оценщика.
4. Информация об экономической ситуации и тенденциях развития отрасли (отраслей), к которым относится оцениваемое предприятие.
5. Информация об экономической ситуации и тенденциях развития региона (регионов), в которых расположено оцениваемое предприятие.
6. Информация о рисках, связанных с деятельностью предприятия.
7. Информация о котировках акций и изменчивости курса акций оцениваемого предприятия, предприятий отрасли, к которой принадлежит оцениваемое предприятие и фондового рынка в целом.
8. Информация о макроэкономической ситуации в экономике и тенденциях ее развития.⁹

     Основными методами доходного подхода являются:

1. метод дисконтированных денежных потоков.
2. метод капитализации дохода.

     Оценка  бизнеса методами доходного подхода  предполагает проведение следующих  основных процедур:

1. подготовка финансовой отчетности оцениваемой компании, в частности актуализация и нормализация отчетности,
2. прогнозирование на основе анализа финансового состояния предприятия показателей дохода и затрат предприятия,
3. расчет ставки дисконтирования или коэффициента капитализации в зависимости от выбранного метода и показателя дохода,
4. расчет стоимости бизнеса путем приведения будущих доходов в стоимость на дату проведения оценки, используя методы дисконтирования или капитализации.

     При поведении оценки бизнеса методами доходного подхода должны быть соблюдены  такие условия, как: ожидаемая величина показателя дохода должна определяться исходя из прошлых результатов бизнеса, перспектив его развития, а также  отраслевых и общеэкономических  факторов.

     Используемая  ставка дисконтирования или капитализации  должна соответствовать выбранному показателю дохода предприятия, в частности:

1. ставка дисконтирования или капитализации должна учитывать структуру капитала, инвестированного в бизнес
2. для номинального показателя дохода (выраженного в текущих ценах) и для реального показателя дохода (с учетом изменения цен) должны быть использованы соответствующие ставки дисконтирования.

 

     2.2 Метод дисконтированных денежных потоков

     Метод дисконтированных денежных потоков  применяется в том случае, когда  будущие денежные потоки предприятия  нестабильны и оценщик имеет  возможность обосновано прогнозировать изменение денежных потоков предприятия  в будущем.

     Для оценки бизнеса в рамках метода дисконтированных денежных потоков могут быть использованы следующие показатели дохода:

1. чистый денежный поток
2. чистый денежный поток до налогообложения и выплаты процентов;
3. чистый денежный поток до налогообложения, выплаты процентов и амортизации;
4. чистая прибыль предприятия (формулы 2.1, 2.2);
5. величина выплачиваемых дивидендов.¹⁰

     Чистый  дисконтированный доход – ЧДД (чистый приведенный доход, разница между приведенными к настоящей стоимости суммой денежного притока за период эксплуатации инвестиционного проекта и суммой инвестируемых в его реализацию средств. Он характеризует общий абсолютный результат инвестиционного проекта в текущих ценах. Это величина, на которую может измениться «ценность фирмы» в результате реализации данного инвестиционного проекта и его можно определить по формуле:

,                     (2.2.1)                
 

     где Д_t – денежные притоки (доходы) по шагам расчетного периода, д.е. При прогнозировании доходов необходимо учитывать все виды поступлений как производственного, так и непроизводственного характера, которые могут быть ассоциированы с данным проектом. Например, если по окончании периода реализации проекта планируется поступление средств в виде ликвидационной стоимости оборудования или высвобождение части оборотных средств, они должны быть учтены как доходы соответствующих периодов;

     И_t – инвестиции (оттоки) по шагам расчетного периода;

     Е – норма (ставка) дисконта (норма доходности инвестиций);

     Т – горизонт расчета (число лет жизненного цикла проекта).¹¹

     Формула может иметь и следующий вид: 

      ,                    (2.2.2) 

     где R_t – результаты, достигаемые на t-ом шаге расчета;

     Зt – затраты, достигаемые на t-ом шаге расчета;

     Е – норма (ставка) дисконта (норма доходности инвестиций). При расчете NPV она задается;

     Т – горизонт расчета (число лет жизненного цикла проекта).¹²

     Выбор оценщиком показателя дохода должен быть аргументирован оценщиком. Оценщик  должен определить величину прогнозного  периода. Прогнозный период соответствует периоду времени, на который могут быть обоснованно спрогнозированы величины доходов и расходов предприятия.

     Показатель  дохода предприятия определяется для  каждого года прогнозного периода  на основе аналитических процедур, проведенных оценщиком. На основе исходной информации исходя о прошлых результатах бизнеса, отраслевой и общеэкономической информации, а также методов экономического анализа, статистики и математического моделирования и других методов определяют величину показателя дохода каждого прогнозного периода.

     Основными элементами денежного потока, принимаемыми к расчету, являются:

1. чистая прибыль после налогообложения и выплаты процентов;
2. амортизационные начисления, начисляемые предприятием на основные средства и нематериальные активы предприятия;
3. минус капитальные вложения;
4. увеличение долгосрочной задолженности предприятия;
5. уменьшение собственного оборотного капитала предприятия.¹³

     Исходя  из данных об альтернативных инвестициях, определяют величину ставки дисконтирования, которая отражает величину рисков, присущих вложениям в оцениваемое  предприятие (бизнес). Ставка дисконтирования  равна сумме безрисковой ставки, которая отражает недиверсифицируемый риск присущий бизнесу и премию за риск.

     Основными способами определения ставки дисконтирования  являются:

1. модель оценки капитальных активов;
2. способ кумулятивного построения;
3. способ арбитражного ценообразования.

     Если  поступление денежного потока распределено равномерно в течение года, денежный поток должен дисконтироваться на середину каждого года прогнозного периода.

     Стоимость реверсии (стоимость компании в постпрогнозный период) может быть определена одним из следующих способов:

1. путем расчета стоимости чистых активов предприятия на конец прогнозного периода;
2. путем капитализации денежного потока за первый год постпрогнозного периода.

 

     2.2 Метод капитализации  дохода

     Метод капитализации дохода применяется  в случае, если денежные потоки предприятия  стабильны и оценщик не имеет  возможность обоснованно выделить факторы, влияющие на величину выбранного показателя дохода предприятия в  будущем и выразить в стоимостном  выражении влияние выделенных факторов на величину выбранного показателя дохода.

     Под капитализацией дохода понимается получение  выгод от владения имуществом. Капитализированный доход – есть оценка текущей стоимости  объекта недвижимости и определяется по формуле:

     V = I/ R = NOI/ R,                                          (2.2.3)