Оценка торгового центра методом дисконтирования денежного потока

     где V – стоимость недвижимости;

     I – операционный доход, прибыль;

     R – ставка капитализации, в%.

     Для оценки бизнеса в рамках метода капитализации  дохода в качестве базы могут быть использованы следующие показатели дохода:

1. чистый денежный поток;
2. чистый денежный поток до налогообложения и выплаты процентов;
3. чистый денежный поток до налогообложения, выплаты процентов и амортизации;
4. чистая прибыль предприятия по данным бухгалтерского учета;
5. величина выплачиваемых дивидендов.¹⁴

     Показатель  выплачиваемых дивидендов может  использоваться только для оценки неконтрольных  пакетов акций.

     Основными способами определение величины ежепериодичного дохода являются:

1. величина показателя дохода последнего отчетного периода;
2. средневзвешенная величина показателя дохода за несколько последний отчетных периодов;
3. величина первого года, следующего за отчетным периодом, полученная методом экстраполяции.

     Для определения величины ставки капитализации  могут быть использованы следующие  основные методы:

1. модель кумулятивного построения;
2. модель оценки капитальных вложений;
3. модель средневзвешенной стоимости капитала.

     Следовательно, ставка капитализации определяется в сравнении с аналогичным  объектом и его стоимостью и определяется по формуле:

     R = I/ V,                                                (2.3.1)

     или

      ,   (2.5) 

     где R – коэффициент капитализации;

     r – ставка дисконта;

     g – ожидаемый среднегодовой темп роста дохода.

     C целью определения метода расчета стоимости предприятия на основе доходного подхода необходимо провести анализ динамики основных показателей эффективности деятельности предприятия, а также перспектив их изменения.

     Таким образом, независимо от выбранного метода оценки объекта недвижимости составляется итоговая величина стоимости объекта  оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. 
 

      3. Оценка торгового  центра методом  капитализации доходов 

     3.1 Анализ сферы деятельности  оцениваемой компании 

     Группа  компаний «Торговый дом» начала свою деятельность в 1995 г. Уставный капитал предприятия разделен между двумя собственниками на две равные доли (по 50% каждая).

     В 2000 г. компанией был заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества – трехэтажного здания ТЦ «Волна» в центре города для размещения универсального магазина, буфета и кафе сроком до 2050 г.

     Помимо  муниципального здания, «Торговый дом» арендует также муниципальное здание ТЦ «Карина» в отдаленном районе города – здание бывшего магазина «Промышленные товары», в котором также организована торговая деятельность. В ходе анализа деятельности оцениваемого предприятия было выявлено, что договор аренды муниципального здания ТЦ «Карина» был заключен до 2006 г., после чего здание ТЦ «Карина» было выставлено органом местного самоуправления на аукцион в целях заключения нового договора аренды, однако аукцион не состоялся, и в настоящее время «Торговый дом» продолжает пользоваться зданием ТЦ «Карина» на правах аренды с уплатой арендной платы (в соответствии с действующим законодательством, если арендатор продолжает пользоваться арендуемым недвижимым имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Данный факт несет определенный риск для арендатора здания, однако арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, в том числе и на новых условиях).

     Основным  источником доходов компании являются доходы от сдачи арендуемого муниципального имущества в субаренду ряду фирм для организации розничной торговли широким ассортиментом промышленных товаров. Коэффициент использования торговой и складской площади в зданиях ТЦ «Волна» и ТЦ «Карина» в среднем составляет 75%, торговые места фирм-субарендаторов расположены весьма плотно. Вместе с тем ожидаемый в городе рост количества торговых площадей, сдаваемых в субаренду (ввиду планируемого ввода в действие ряда новых строящихся торговых центров) может привести к повышению требовательности покупателей к уровню обслуживания. Данный фактор представляет известный риск, поскольку может повлечь за собой в будущем некоторое снижение коэффициента использования площадей.

     Расходы компании складываются из арендной платы за арендуемое муниципальное имущество, расходов по содержанию здания (коммунальные услуги, охрана), расходов на оплату труда работников компании, административных накладных расходов, оплаты услуг сторонних организаций, налоговых платежей. 

     3.2 Анализ условий  аренды имущества 

     Анализ  действующей нормативно-правовой базы муниципалитета показал следующее:

1. величина арендной платы за арендуемое муниципальное имущество определяется не в зависимости от рыночной ситуации, а установлена на основании решения местного городского совета, и поэтому находится на весьма низком уровне (не более 200 руб. за 1м²);
2. арендуемое муниципальное имущество может сдаваться арендаторами в субаренду, при этом расчет арендной платы на сдаваемую в субаренду часть арендуемых площадей производится с повышающим коэффициентом;
3. если иное не указано в договоре аренды, величина арендной платы за арендуемое муниципальное имущество подлежит корректировке раз в год с учетом официального изменения индекса инфляции;
4. величина арендной платы может быть снижена (на 50–100%) в течение определенного срока для частичной компенсации произведенных арендатором неотделимых улучшений арендуемого имущества.

     Анализ  заключенных договоров аренды муниципальных  зданий ТЦ «Волна» и ТЦ «Карина» показал следующее:

1. По зданию ТЦ «Волна» арендатору (группе компаний «Торговый дом») установлен размер согласованных инвестиций в неотделимые улучшения указанного здания в сумме 50 млн. руб. (при этом компенсация затрат по неотделимым улучшениям за счет снижения размера арендной платы производится в размере 90%, что является весьма выгодным условием договора аренды). Данные инвестиции могут быть осуществлены в любое время в течение всего срока долгосрочной аренды (вплоть до 2050 г.). К началу 2007 г. освоено свыше 26 млн. руб., или более 50% указанной суммы; предприятием были произведены существенные неотделимые улучшения арендуемого имущества: замена кровли; надстройка новых несущих конструкций; замена окон; монтаж лестницы; реконструкция системы отопления и системы вентиляции; монтаж теплоизоляции; отделочные работы в торговом зале; облицовка и др. Проведенная реконструкция здания позволила несколько увеличить торговые площади, пригодные к сдаче в аренду.
2. Сумма арендной платы за арендуемое здание ТЦ «Волна» по договору составляет 295 тыс. руб. в месяц, или 3,5 млн. руб. в год, и не может быть изменена арендодателем до 2050 г.; при этом договор аренды здания ТЦ «Волна» составлен юридически грамотно, не несет юридических рисков для арендатора и нацелен на всемерную защиту интересов арендатора в случае попытки арендодателя оспорить данный договор в суде (например, при смене руководства органов местного самоуправления).
3. Здание ТЦ «Карина» построено сравнительно недавно и имеет незначительный износ. Договор аренды здания ТЦ «Карина» заключен на типовых, обычных для города условиях и не содержит в себе особых преференций. Сумма арендной платы по зданию ТЦ «Карина» составляет 95 тыс. руб. в месяц, или 1,1 млн. руб. в год. Данная сумма может корректироваться не чаще одного раза в год с учетом изменения индекса инфляции.

     Выявленные  факты (предоставление привлекательного муниципального имущества здания ТЦ «Волна» в аренду на длительный срок, по низкой ставке арендной платы и  с высоким уровнем компенсации  неотделимых улучшений) являются уникальными  в своем роде и представляют собой  весьма значительное конкурентное преимущество оцениваемой компании.

     Общая сумма арендной платы за арендуемое муниципальное имущество по обоим  зданиям в настоящее время  составляет 390 тыс. руб. в месяц, или 4,7 млн. руб. в год. 

     3.3 Анализ конкурентных  преимуществ компании 

     Арендуемое  компанией здание ТЦ «Волна» было построено несколько десятилетий  назад как большой универмаг  в одном из живописных и посещаемых мест города и до сих пор является одним из крупнейших торговых центров. Здание расположено в исторической оживленной части центра города. Развитая система общественного транспорта обеспечивает хорошую доступность  торгового центра: поблизости проходят маршруты практически всех городских  троллейбусов, автобусов и маршрутных такси.

     Расположение  в центре города, осуществление торговой деятельности в течение нескольких десятилетий, наличие огромных торговых площадей по реализации промышленных и продовольственных товаров, транспортная доступность, посещаемость туристами обеспечивают повышенный уровень конкурентоспособности торгового центра, размещенного в здании ТЦ «Волна», по сравнению с другими крупными торговыми центрами города. Высокий уровень конкурентоспособности и потенциальной доходности предприятия обеспечивается также вышеуказанными выгодными условиями договора аренды муниципального имущества.

     В настоящее время в здании ТЦ «Волна» (остановка «Пять углов», ул. Воровского) действуют более 100 субарендаторов. Размер арендной платы в договорах субаренды составляет 900 руб. за 1 м² торговой площади. Сравнительный анализ показывает, что ставки арендной платы по договорам субаренды в здании ТЦ «Волна» установлены на достаточно конкурентоспособном уровне: обычный размер арендной платы в центре города составляет 900–1000 руб. за 1 м². Действующий порядок заключения с субарендаторами краткосрочных (на несколько месяцев) договоров позволяет при их повторном заключении устанавливать повышенный размер платы за субаренду в случае повышения стоимости коммунальных услуг и инфляционных ожиданий.

     Здание  ТЦ «Карина» (остановка «Музыкальная школа», ул. Старостина) расположено в несколько отдаленном крупном районе города, застроенном многоэтажными высотными домами улучшенной планировки. Район обеспечивается очень хорошим транспортным сообщением (несколько автобусных маршрутов, а также ряд маршрутных такси). Несмотря на удаленность здания ТЦ «Карина» от центральной части города, сдача его площадей в субаренду также обеспечивает группе компаний «Торговый дом» существенный доход.

     Уровень конкуренции среди магазинов  и торговых центров города, предоставляющих  услуги по сдаче торговых и складских  площадей в субаренду, можно оценить  как повышенный. Официальные статистические данные свидетельствуют о росте  средней заработной платы, реальных располагаемых доходов населения; как следствие, наблюдается рост спроса населения на промышленные и продовольственные товары, оборота розничной торговли, общественного питания и платных услуг. При этом около 70% оборота розничной торговли приходится на предприятия малого бизнеса и частных предпринимателей, значительная часть которых организует работу именно на арендуемых торговых площадях.

     Маркетинговый анализ показал, что в ближайшие  годы в городе можно ожидать дальнейшего  роста оборота розничной торговли и повышения арендной платы по договорам субаренды. Однако рост доходов  по договорам субаренды будет  ограниченным ввиду наличия повышенной конкуренции на данном рынке: несколько  компаний приступили к активному  строительству крупных торговых центров в городе. Однако все крупные  строительные проекты требуют значительных капиталовложений и существенных затрат времени, а срок их окупаемости составит несколько лет – в то время  как группа компаний «Торговый дом» обладает низким уровнем издержек и  находится на стадии устойчивого  развития.

     Тем не менее, ввод в действие в ближайшее  время новых торговых центров  может серьезно повлиять на конкурентную ситуацию на рынке, сказаться на темпах прироста платы по договорам субаренды. В этой связи, наличие у группы компаний «Торговый дом» возможности существенного снижения издержек (ввиду отсутствия необходимости значительных инвестиций в новое строительство, высокого уровня компенсации производимых неотделимых улучшений, а также стабильного и весьма низкого уровня арендной платы за арендуемое имущество) является весьма важным конкурентным преимуществом предприятия, позволяющим при необходимости удерживать ставки по договорам субаренды на конкурентоспособном уровне.