Оценка торгового центра методом дисконтирования денежного потока

      3.4 Итоги деятельности  компании 

     В группу компаний «Торговый дом» входят два самостоятельных юридических  лица (арендующих, соответственно, здания ТЦ «Волна» и ТЦ «Карина»). Анализ бухгалтерского учета и отчетности группы компаний «Торговый дом» показал, что указанными юридическими лицами применяется УСНО с объектом налогообложения «Доходы». При этом общий годовой валовый доход группы компаний, подлежащий налогообложению по УСНО, составляет свыше 33 млн. руб. (разделение одного бизнеса на два самостоятельных предприятия позволило группе компаний использовать УСНО, несмотря на столь значительную сумму годового дохода). Иными словами, среднемесячная выручка группы компаний составляет 2,8 млн. руб., среднеквартальная – 8,3 млн. руб.

     Анализ  ежемесячных потоков денежных средств  компании в 2005–2006 гг. показал следующую их типовую структуру. Общая выручка от сдачи арендуемого муниципального имущества в субаренду составляет 2800 тыс. руб. в месяц. Отток денежных средств составляет 2120 тыс. руб. в месяц. Из общей суммы денежных расходов на долю арендной платы за арендуемое муниципальное имущество приходилось 390 тыс. руб., расходы по содержанию зданий составили 350 тыс. руб., расходы по оплате труда – 450 тыс. руб., налоговые платежи – 350 тыс. руб., расходы по оплате услуг сторонних организаций – 500 тыс. руб., административные накладные расходы – 80 тыс. руб. в месяц.

     Среднее сальдо денежных потоков, таким образом, составляет 680 тыс. руб. в месяц, или 8,2 млн. руб. в год.

     Анализ  ежемесячных денежных потоков компании за истекший период деятельности показал, что ежегодный размер дохода учредителей  потенциально может составлять до 10 млн. руб. в год.

      3.5 Предварительная  оценка бизнеса  методом дисконтированных  денежных потоков 

     Согласно  методу дисконтированных денежных потоков  оценка стоимости бизнеса основывается на будущих денежных потоках. В связи с этим важной задачей является выработка прогноза денежного потока на определенный будущий период времени, начиная с текущего года. В качестве прогнозного рекомендуется брать период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста оцениваемой компании не стабилизируются (при этом предполагается, что в постпрогнозный период будут иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный поток доходов).

     В связи с этим встает проблема определения  необходимой продолжительности  прогнозного периода. С одной  стороны, чем длиннее прогнозный период, тем больше число наблюдений и тем более обоснованной с  математической точки зрения выглядит итоговая величина текущей стоимости  предприятия. С другой стороны –  тем сложнее прогнозировать конкретные величины выручки, расходов, темпов инфляции, потоков денежных средств. По сложившейся  практике, прогнозный период может  составлять 5–10 лет (в зависимости  от целей оценки и конкретной ситуации); в нестабильных условиях возможно сокращение прогнозного периода до 3 лет.

     Для прогнозирования денежных потоков  по анализируемой компании необходимо разработать прогноз доходов  и расходов компании на ближайшие  несколько лет (максимум – до 2050 г.).

     Прогноз доходов компании был рассчитан с учетом результатов проведенного ретроспективного анализа и следующих основных факторов:

1. основных источников доходов компании;
2. объемов предоставляемых услуг;
3. цен на предоставляемые услуги;
4. темпов роста бизнеса за предшествующий период;
5. прогнозных темпов инфляции;
6. общей ситуации в экономике и перспектив спроса;
7. уровня конкуренции.

     Основным  источником дохода анализируемой компании являются доходы от сдачи арендуемого  муниципального имущества (торговых центров) в субаренду. Натуральный объем  предоставляемых услуг ограничен  площадью арендуемых зданий, пригодной  к сдаче в субаренду. Следовательно, положительная динамика доходов  компании зависит преимущественно  от уровня ставок субаренды (а также, безусловно, от разумной экономии издержек).

     Темпы роста бизнеса за предшествующий период были достаточно устойчивы, что  связано как с ростом ставок субаренды, так и с некоторым увеличением  сдаваемой в субаренду площади (в связи с вводом дополнительных торговых площадей после проведенной  реконструкции здания ТЦ «Волна»). Действующий  порядок заключения с субарендаторами  краткосрочных договоров позволяет  при их повторном заключении устанавливать  повышенный размер платы за субаренду  в случае повышения стоимости  коммунальных услуг и инфляционных ожиданий. При этом следует отметить, что повышение платы за субаренду  возможно лишь до известных пределов, уровень которых определяется ситуацией  на рынке. Анализ официальных статистических данных показывает, что в последние  годы торговая отрасль в городе развивается  достаточно динамично, повышенными  темпами, превышающими динамику инфляции. Подобная положительная тенденция  прогнозируется в городе и на будущее.

     Прогноз расходов группы компаний «Торговый дом» рассчитан с учетом результатов ретроспективного анализа и следующих основных факторов:

1. структуры расходов;
2. прогнозируемого роста расходов по каждому их виду;
3. наличия в предыдущие годы деятельности предприятия единовременных расходов, которые не ожидаются в будущем;
4. планируемых инвестиционных затрат.

     Анализ  структуры расходов компании показывает в целом определенную ее стабильность. Расходы компании включают в себя следующие их виды:

1. арендная плата (в том числе по зданию ТЦ «Волна» в стабильной, неизменной сумме);
2. коммунальные расходы по содержанию здания (изменяются в соответствии с динамикой тарифов, превышающей показатели инфляции);
3. расходы на оплату труда работников компании (могут изменяться по решению руководства компании; средние показатели динамики оплаты труда по городу превышают уровень инфляции);
4. налоговые платежи (отчисления на социальное страхование; единый налог, уплачиваемый в связи с применением УСНО; платежи за землю);
5. административные накладные расходы (почтовые расходы, услуги банка);
6. расходы по оплате услуг сторонних организаций.

     Прогноз динамики расходов по каждому их виду может быть сделан с учетом ожидаемых  темпов инфляции.

     В предыдущие годы деятельности предприятия  имели место существенные (свыше 26 млн. руб. в общей сумме) инвестиционные расходы, направленные на реконструкцию  здания ТЦ «Волна». Размер согласованных  инвестиций в неотделимые улучшения  указанного здания определен в сумме 50 млн. руб., причем данные инвестиции могут  быть осуществлены в любое время  в течение всего срока долгосрочной аренды (до 2050 г.). Компенсация затрат по указанным неотделимым улучшениям производится в размере 90%.

     В связи с проводимой в РФ реформой органов местного самоуправления в  ближайшие годы в стране предполагается приватизация муниципального имущества, не требующегося для реализации установленных законодательством функций местной власти. Поэтому весьма вероятной представляется приватизация муниципальных зданий, арендуемых группой компаний «Торговый дом». При этом цена продажи здания ТЦ «Волна» может быть относительно невысокой по причине наличия существенного обременения – долгосрочной аренды до 2050 г. с низкими суммами взимаемой с арендатора арендной платы (т.е. подобное вложение средств будет крайне низкодоходным для потенциального нового собственника). В то же время ввиду выгодности и быстрой окупаемости вложений (причем относительно небольших по сумме) можно считать целесообразным выкуп арендуемого имущества самим арендатором (группой компаний «Торговый дом»). Соответствующие денежные расходы также учтены в расчетах (в 2009 г.). Исходя из общей площади арендуемого здания ТЦ «Волна» (6200 м²) и возможной стоимости 1 м² (4500 руб.), максимальная стоимость продажи здания может составить менее 30 млн. руб., а с учетом обременения – до 20 млн. руб. Поскольку выкуп арендатором здания будет компенсироваться экономией на арендной плате, составляющей по договору 295 тыс. руб. в месяц, или более 3,5 млн. руб. в год, срок окупаемости инвестиционных расходов на выкуп здания только за счет фактора указанной экономии составит не более 6 лет, что можно считать вполне приемлемым.

     Прогнозные  темпы инфляции, необходимые для  расчета будущих денежных потоков, были получены из сценарных условий  социально-экономического развития РФ, размещенных на официальных интернет-сайтах органов исполнительной власти.

     В аналитических материалах, представленных в табл. 3.1 – 3.4, расчеты будущих  доходов и расходов компании произведены  на период 2007–2012 гг. в двух вариантах: пессимистическом, исходя из консервативных соображений (темпы роста расходов компании превышают темпы роста доходов; выкуп арендуемого имущества производится по повышенной стоимости), и умеренном (доходы и расходы изменяются в соответствии с прогнозным уровнем инфляции; выкуп арендуемого имущества производится по реальной стоимости). 

     Таблица 3.1 – Прогнозное движение денежных средств (пессимистический вариант)

     Темпы роста административных накладных  расходов и оплаты сторонних услуг  приняты на уровне прогнозной инфляции: 107% в 2008 г., 105% в 2009 г., 104% в 2010 г., 103% в 2011 г., 102% в 2012 г.

     Темпы роста доходов от сдачи в субаренду  приняты на уровне ниже прогнозной инфляции: 105% в 2008 г., 103% в 2009 г., 102% в 2010 г., 101% в 2011–2012 гг.

     Темпы роста фонда оплаты труда и  расходов на коммунальные услуги приняты  на уровне выше инфляции: 110% в 2008–2010 гг. и 105% в 2011–2012 гг.

     Арендная  плата за арендуемое муниципальное  здание ТЦ «Волна» установлена на неизменном уровне (до момента выкупа); за здание ТЦ «Карина» – с темпом роста на уровне прогнозной инфляции.

     Темпы роста налоговых платежей установлены  на уровне 105% в год.

     Расходы на выкуп арендуемого муниципального имущества установлены на повышенном уровне – 30 млн. руб. 
 

      Таблица 3.2 – Расчет текущей стоимости  будущих денежных потоков (пессимистический вариант)