Недвижимость как экономический актив

         Однако самую высокую динамику роста цен демонстрирует не центр, а периферия – Промышленный, Куйбышевский и другие районы. Там процесс развития рынка офисной недвижимости, в отличие от «тесного» центра, идет довольно бурно, и развитие это, подчиняясь требованиям времени, отражает качественные изменения. Сегодня именно на ближней периферии города строится или вводится в эксплуатацию большая часть «высококлассных» объектов. Ставки аренды в этих районах, по данным АН «Визит», составляют в Кировском – $145–288/кв. м в год, в Красноглинском – $144–216/кв. м в год, Промышленном – $168–385/кв. м в год, Куйбышевском – $168–265/кв. м в год и в Железнодорожном – $170–335/кв. м в год.

В секторе торговой недвижимости Самары за последние несколько лет произошли изменения, связанные прежде всего с повышением уровня жизни населения. Традиционный для начала XXI века формат ТЦ, характеризуемый 1–2 якорными операторами и мелкой нарезкой оставшихся площадей, уходит в прошлое.

Сегодня ТЦ уже не является просто совокупностью арендаторов: первостепенные позиции начинает занимать концепция проекта, его будущий ценовой сегмент и символы, которые население потребляет наравне с товарами и услугами, то есть так называемое «символическое потребление». Девелоперы начинают ориентироваться преимущественно на качественную характеристику объекта и с целью привлечь большее число потребителей к торговой составляющей проекта все чаще добавляют развлекательную. Яркими представителями ТРК в Самаре являются «Мегакомплекс Московский» (мультиплекс, боулинг, бильярдный клуб, аквапарк, фитнес-центр, веллнес-центр, теннисные корты и фуд-корт) и Park House (мультиплекс, боулинг, фуд-корт, ресторан, детская площадка).

Сегодня сформировался и основной торговый коридор города – Московское шоссе, который, обладая высокой пропускной способностью, является достаточно привлекательным для девелоперов как регионального, так и федерального уровней. На нем расположены 15 ТЦ и планируется строительство еще как минимум пяти. Параллельно формируется новый торговый коридор – ул. Ново-Садовая, на котором сегодня открыто 6 ТЦ, и известно еще о трех планируемых объектах.

В историческом центре города рынок торговой недвижимости выражен в основном сегментом street-retail, который здесь активно развивается. Наибольшей концентрации магазины данного формата достигают на ул. Куйбышева, Молодогвардейской, Ленинградской и Самарской. Арендные ставки на торговые площади в магазинах формата оставляют около $600/кв. м в год.

В соответствии с данными аналитического центра «Индест-Development», в 2002 году суммарное количество сдаваемых в аренду площадей в ТЦ составляло 113 500 кв. м. На сегодняшний день эта цифра перешагнула отметку в 500 тыс. кв. м.

Сегодня в Самаре функционируют 48 ТЦ общей площадью 585 000 кв. м. В среднем ставки аренды в крупных ТЦ составляют, по данным ГК «Спектр недвижимости», от $500 до $600/кв. м в год. На 1000 жителей города соответственно приходится 509 кв. м торговых площадей, из которых 327 кв. м – современные качественные торговые площади.

На данный момент девелоперскими компаниями заявлено о 14 проектах ТЦ, находящихся на разной стадии реализации общей площадью 727 тыс. кв. м (см. табл. 1).

В Самарской области на сегодняшний день насчитывается около 80 000 кв. м складских площадей класса А, которые сдаются в аренду. Себестоимость строительства для склада класса А – около $700–800/кв. м. Ставки аренды на склады класса А составляют от $165 до $170/кв. м в год, класса В – около $75/кв. м в год. Дефицит высококачественных складов особенно остро ощущают компании из других регионов. Основными потребителями складских комплексов высокого класса являются логистические компании и торговые сети федерального и международного уровней, которые работают в соответствии с европейскими стандартами. Им требуются качественные складские площади, находящиеся под профессиональным управлением. Крупные производители, такие как Nestle, «Балтика», заводы PepsiCola и Coca-Cola, местные компании «Самара-Продукт», «Аллегретто», аптечные сети «Вита» и «Имплозия», были вынуждены строить хорошие склады своими силами.

По разным оценкам, сейчас в Самаре около 120 000 кв. м. складских помещений класса В. Крупнейшие комплексы – у «Средневолжской логистической компании» (общая площадь – 80 000 кв. м, из них 55 000 кв. м – склады класса А, 25 000 кв. м – класс В), компании «Армада» (около 25 000 кв. м), группы «Союз» (около 25 000 кв. м), Nestle (18 000 кв. м), компании «Волгатранстерминал» (10 000 кв. м).

Строится логистический комплекс класса А самарской компании «Виктор и Ко», его общая площадь составит 130 000 кв. м. Местная ассоциация «Версиво» начала реализацию складского комплекса класса А общей площадью 18 000 кв. м. По сообщению компании, он будет расположен на территории Железнодорожного р-на, на площадке завода бытовой химии. Сегодня динамично развивающаяся торговая недвижимость порождает дефицит складских площадей, который в ближайший год и должен восполнить рынок.

В Самаре склады класса А планирует построить международный логистический оператор «Алерс». В планах инвестиционно-промышленной группы «Евразия» строительство логистического комплекса класса А площадью около 250 000 кв. м. Торговая сеть «Каширский двор» намеревается вложить более 250 000 000 руб. в новый торгово-складской центр. Многие логистические компании, такие как «Русская логистическая служба», «Национальная логистическая компания», FM Logistics, DHL, заявляют о скором начале строительства собственных логистических комплексов, но о конкретных сроках и спецификациях объектов не сообщают.

Кроме того, в регионе планируется создание транспортного консолидирующего центра, который предполагает строительство в регионе 4 мультимодальных терминалов и логистического информационно-аналитического центра. Один из таких объектов уже известен – это тольяттинский речной порт. Данный терминал объединяет контейнерный грузопоток сразу трех видов транспорта – железнодорожного, водного и автомобильного. В создании аналогичных ТКЦ на своих территориях заинтересован ряд соседних регионов, прежде всего Татарстан, Оренбургская, Нижегородская, Саратовская области.

В настоящее время в Самаре действует более 50 гостиниц. К трехзвездочным можно отнести такие отели, как «Азимут Отель Самара», «Ганза», «Европа», «Заречье», «Россия», «Транзит», «Экватор». Но основная масса гостиниц построена в советские времена – среди них «Волна», «Колос», «Волга», «Октябрьская». Сервис, предлагаемый некоторыми из них, ограничивается предоставлением номеров с удобствами на этаже.

Однако за последние семь лет гостиничный рынок пополнился объектами международного класса. Renaissance Samara Hotel (входит в сеть Marriott) – второй отель сети «Ренессанс» в России. Первый появился в Москве, а третий – в Санкт-Петербурге, но петербургский в два раза меньше самарского. Самарский «Ренессанс» предлагает своим постояльцам точно такой же уровень услуг, как, скажем, «Ренессанс» в Лондоне, Париже, Барселоне и еще в 125 крупных городах мира. Пять ресторанов и баров, огромный зал торжеств и шесть конференц-залов, закрытый бассейн с подогревом, боулинг, фитнес-центр и 196 номеров, в том числе 8 бизнес-люксов, одни вице-президентские и одни президентские апартаменты. Поселиться в «Ренессансе» можно за 8400 руб. – в одноместном номере без завтрака, а президентские апартаменты обойдутся гостям отеля в 31 152 руб. в сутки.

В мае 2007 года открылся второй в Самаре отель класса 4 звезды  – Holiday Inn Samara, который входит в международную сеть InterContinental Hotels Group. Строительство обошлось инвесторам в $40 000 000 Holiday Inn Samara начал работать с демпинговыми ценами и снизил показатели среднемесячной загрузки остальных отелей города с 70 до 60%. В 8-этажном отеле общей площадью 24 000 кв. м 177 номеров, из них 142 стандартных одно- и двухместных, 26 номеров повышенной комфортности, 8 полулюксов и один президентский люкс с сауной. По европейским меркам отель Holiday Inn Samara можно считать долгостроем – его возведение началось в 2003 году. Для сравнения – строительство в Самаре четырехзвездочного Renaissance Samara Hotel продолжалось чуть более года.

В трехзвездочной «Европе» на ул. Галактионовской двухкомнатный номер в сутки стоит от 3600 до 9900 руб., однокомнатный – 2850 руб. в сутки. А в типично советской гостинице «Волна» на улице М. Горького в одноместном номере без удобств можно поселиться за 460 руб. в сутки.

Сегодняшний рост объемов строительства во многом ориентирован на удовлетворение будущих потребностей в коммерческих помещениях. По мнению аналитиков рынка коммерческой недвижимости, с течением времени будет расти число федеральных игроков рынка, рассматривающих Самару в качестве перспективного плацдарма для ведения бизнеса. Сегодня многие федеральные игроки в различных сегментах рынка (банковские и страховые услуги, ритейл, развлекательный бизнес и т. Д.) заявили о своем интересе к Самаре. Некоторые из них ориентированы на покупку площадей («Роснедвижимость»), некоторые – на аренду (в основном сети магазинов), другие предпочитают строить помещения для ведения бизнеса самостоятельно. Кроме того, строители делают ставку и на будущее развитие и укрупнение бизнеса местных компаний, на растущий экономический потенциал региона.

Заключение

Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.). Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость.

В результате проделанной работы можно сделать следующие выводы:

Во-первых, развитие рынка недвижимости в России отличается неравномерностью. Причинами неравномерного развития рынка недвижимости являются: отсутствие до настоящего времени системной законодательной базы в этой сфере, нестабильность экономики и инфляция, рискованность инвестиционной деятельности, отсутствие полной информации о рынке недвижимости и другие.

Во-вторых, рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, в том числе и в России, поскольку недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства, на долю которого приходится более 50% мирового богатства.

В-третьих, рынок недвижимости тесно связан с другими рынками. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности. Тогда как, рынок недвижимости не может существовать, например, без рынка капитала, так как недвижимость не на что было бы строить, приобретать или арендовать и т.д.

Таким образом, следует отметить, что эффективное совершенствование экономики недвижимости в условиях современной России – это перспективное направление и его необходимо изучать, используя отечественный и зарубежный опыт, совершенствовать и развивать.

Список использованной литературы

1.              Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая). Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51 // Собрание законодательства РФ. – 1994. – №32. – Ст. 3301.

2.              Градостроительный Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 190 // Российская газета – 30 декабря 2004 г.

3.              Виноградов Д. В. Экономика недвижимости: Учебное пособие – Владим. гос. ун-т; – Владимир, 2009. – 736 с.

4.              Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. – М.: Филинъ, 2009. – 592с.

5.              Колодина И. Жилье в доступном пакете // Российская газета. – 2009. – № 2. – 25 января. – С. 1, 3

6.              Крутик А., Никольская Е. Управление недвижимостью // Муниципальная экономика. – 2009. – № 1. – С. 77-96

7.              Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. – СПб.: Лань, 2008. – 780 с.

8.              Морозова Л. Куда движется недвижимость // Российская газета. – 2009. – № 10. – 29 марта. – С. 8

9.              Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. – СПб: «МКС», 2008 – 422 с.

10.              Печатникова С.М. Организация и механизм функционирования жилищного рынка // Экономика строительства. – 2009. – № 4. – С. 2-12.

11.              Романовский М.Н. Экономика недвижимости. – М.: Финансы и статистика, 2009. – 447 с.

12.              Смагин В.Н., Киселева В.А. Экономика недвижимости: Учебник – Челябинск, ЭКСМО, 2007. – 569 с.

13.              Стоянова Е.С. Оценочная деятельность: теория и практика. – М.: Приор, 2008. – 549 с.

14.              Тыртышов Ю.П. Проблемы формирования рынка доступного жилья в Российской Федерации. // Экономика строительства. – 2009. – № 11. – С. 2-13

15.              Финансовый менеджмент: теория и практика: Учебник. / Под ред. Е.С. Стояновой. – М.: Знание, 2004. – 571 с.

16.              Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: Дело, 2007. – 480 с.

17.              Шеремет А.Д., Сайфулин Р.С. Финансы предприятий. – М.: Финпресс, 2008. – 531 с.

18.              Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – Ростов н/Д.: Феникс, 2008. – 720 с.

19.              http://www.estimation.ru/ru/ – Обзор рынка коммерческой недвижимости города Самара