Недвижимость как экономический актив

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Самарский государственный архитектурно-строительный университет»

Кафедра: «Теоретической экономики и экономики недвижимости »

Курсовая работа

по дисциплине «Экономика недвижимости»

на тему:

Недвижимость как экономический актив

Выполнила: Никитина М.Д.                                                    

Факультет: ЗЭФ

Специальность: ЭУС                                                    

Курс: 3                                                                  

Группа: 329 

Шифр: 290583                                                                       

Проверила: Бабкина И.В.

Самара 2012

Содержание

Введение…………………………………………………………………………...3

Глава 1 Теоретические основы недвижимости как экономического актива….5

1.1              Определение понятия недвижимости…………………………………......5

1.2              Экономическая и социальная сущность недвижимости…………….…...8

Глава 2 Анализ коммерческой недвижимости в городе Самара как экономического актива………………………………………………………….22

Заключение……………………………………………………………………….29

Список использованной литературы………….………………………...……...30

Введение

Среди элементов экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости. Именно этим обусловлена актуальность темы данной курсовой работы.

Таким образом, цель данной работы – проанализировать сущность недвижимости как экономического актива как в теоретическом аспекте так и в практическом аспекте на примере коммерческой недвижимости в городе Самара.

Для достижения поставленной цели в работе необходимо решить следующие задачи:

      Определить сущность понятия недвижимости;

      Охарактеризовать экономическую и социальную сущность недвижимости;

      Проанализировать коммерческую недвижимость города Самары как экономический актив.

Глава 1 Теоретические основы недвижимости как экономического актива

1.1 Определение понятия недвижимости

Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность». Таким образом, в русском слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности. Понятие «недвижимость» не отделимо от другого понятия – «имущество».

Имущество – совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в которых находится данное лицо (физическое или юридическое).

Исторически, ещё со времен римского права, имущество принято делить на движимое и недвижимое.

Согласно ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Согласно Градостроительному Кодексу РФ (далее ГСК РФ) объекты недвижимости – объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность. Градостроительная деятельность – деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства. Кроме того, недвижимостью признаётся предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

В зарубежной литературе имеет место разделение понятий «недвижимая вещь» (real estate) и «недвижимая собственность» (real property). При этом первое составляет материальную, физически осязаемую сущность понятия недвижимости, а второе – обозначает юридическую сущность этого понятия как совокупность (пакет) имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к данной вещи.

При этом в состав материальной сущности включаются: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, инженерные коммуникации, т.е. все, что прочно связано с землей, и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению, то есть недвижимое (физически неперемещаемое) имущество представляется в виде суммы двух компонентов: «земли» (land) и «улучшений» (improvement).

Улучшениями называется то, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда и расходования ресурсов. При этом принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле.

Юридическую сущность составляют: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотеку, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Обременения (ограничения) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Для наглядности представим структуру понятия «недвижимость» в виде следующей таблицы 1.1:

Таблица 1.1

Структура понятия «недвижимость»

Современная российская юридическая практика установила ряд признаков, по которым физический объект может быть отнесен к недвижимому имуществу:

                  прочная связь с определенным земельным участком (невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению);

                  законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению;

                  удостоверенная (официально зарегистрированная) принадлежность конкретному собственнику – государству, субъекту Федерации, муниципалитету, частному лицу или группе частных лиц;

                  возможность физического обособления объекта недвижимости и недвижимого имущества (т.е. наличие четко установленных физических границ объекта недвижимости);

                  функциональная самостоятельность объекта недвижимости (можно ли использовать данный объект недвижимости отдельно от других объектов, или его функциональное назначение предполагает частичное использование других объектов недвижимости);

                  наличие (или отсутствие) сервитутов и иных ограничений прав пользования.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимое имущество не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

1.2 Экономическая и социальная сущность недвижимости

Недвижимость как экономическое благо выполняет функции:

                  предмета потребления (бездоходного) – ресурса для личного или общественного использования, т.е.:

                  жилой недвижимости, включая приусадебный земельный участок или садоводство;

                  земель и строений медицинских, образовательных, оборонных и других общественно-значимых учреждений;

                  реального актива – ресурса (фактора производства) для производства товаров и услуг с целью извлечения прибыли, т.е. коммерческой недвижимости, в том числе производственной, включая земли сельскохозяйственного назначения, водоемы рыбозаводов, имущественные комплексы предприятий и т.п.;

                  финансового (инвестиционного) актива, т.е.:

                  товара, приобретаемого для последующей спекулятивной перепродажи с прибылью;

                  капитала в вещной форме, приносящего прибыль от сдачи в аренду и выгодной перепродажи (коммерческая недвижимость);