Недвижимость как экономический актив

Обмен – сделка:

                  между нанимателями-пользователями помещений с получением соответствующих документов (обеспечивается обмен права пользования на равноценное право пользования);

                  между нанимателем помещения (имеющим только право пользования) и собственником (обеспечивается обмен права пользования на право собственности).

Дарение – сделка, в которой даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

                  объект недвижимости в собственность;

                  имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица.

Для сделки дарения имеются ограничения:

                  если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников.

                  для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.

В сделке дарения одаряемый вправе в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него.

Наследование обеспечивает переход права собственности на имущество после смерти субъекта к его наследнику по завещанию или – при отсутствии завещания – по закону.

Рента – сделка, в которой получатель ренты – собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. При этом получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.

Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется.

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.

Рента имеет несколько подвидов:

                  постоянная рента;

                  пожизненная рента;

                  пожизненное содержание с иждивением.

Постоянная рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором). Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты, так и по требованию получателя ренты.

По требованию получателя постоянной ренты она может быть выкуплена в следующих случаях:

                  при нарушении плательщиком обязательств;

                  при неплатежеспособности плательщика ренты;

                  в случае поступления объекта, переданного под выплату ренты, в общую собственность или раздела его между несколькими лицами;

                  в других случаях, предусмотренных договором.

Пожизненная рента выплачивается в течение жизни получателя ренты. Денежная сумма не может быть менее одной минимальной заработной платы. Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором).

Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется стоимость всего объема содержания с иждивением (которое не может быть менее двух минимальных заработных плат в месяц). При этом содержание может быть заменено на периодические платежи в деньгах.

Аренда – сделка, при которой арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование данный объект недвижимости. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

Если случится, что объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т. е. собственник его продаст или обменяет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).

При заключении договора аренды этой сделке арендодатель вправе требовать:

                  уплату арендной платы;

                  досрочного внесения от арендатора арендной платы в установленный арендодателем срок в случае существенного нарушения им сроков внесения;

                  расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату и др.

Арендодатель обязан:

                  предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды;

                  отвечать за недостатки сданного в аренду объекта, препятствующие его использованию, даже если при заключении договора он о них не знал;

                  предупредить арендатора о правах третьих лиц;

                  произвести за свой счет капитальный ремонт объекта недвижимости, если иное не предусмотрено договором или законом.

Арендатор имеет право:

                  истребовать сданный в аренду объект недвижимости и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления объекта;

                  требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора;

                  при обнаружении недостатков в арендуемом объекте:

                  требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора аренды;

                  держать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя;

                  требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект;

                  если арендодателем не произведен капитальный ремонт:

                  произвести его за счет арендодателя;

                  потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков;

                  с согласия арендодателя:

                  сдать объект недвижимости в субаренду;

                  передать арендные права другому лицу;

                  отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;

                  иметь преимущество при заключении аренды на новый срок.

Арендатор обязан:

                  своевременно вносить арендную плату ;

                  пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора.

Найм жилого помещения – операция, в которой одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В социальный найм предоставляются изолированные жилые помещения нормируемого размера из государственных и муниципальных фондов для бессрочного проживания при условии оплаты части коммунальных услуг. В коммерческий найм предоставляются жилые помещения из государственных и муниципальных фондов без нормирования размера за договорную коммерческую плату на срок до 5 лет.

Экономическая среда функционирования объекта недвижимости создается системой взаимоотношений рынка факторов производства, рынка капитала, рынка товаров и услуг между собою, а также взаимоотношений этих рынков с государством, фирмами и домохозяйствами.

Экономическая среда формирует спрос, предложение и цены на недвижимость, принципы распределения объектов между пользователями, а также критерии выбора вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

Экономическую среду определяют и характеризуют:

                  степень интеграции российской экономики в мировую систему;

                  конъюнктура на мировых рынках и курсы валют;

                  уровень жизни и динамика покупательской способности потребителей;

                  уровень и темпы развития (или стагнации) бизнеса;

                  доступность финансовых ресурсов, субсидий, льгот;

                  состояние альтернативных и смежных рынков;

                  уровень конкуренции на рынке недвижимости и наличие товаров-заменителей;

                  уровень арендной платы и операционных издержек для объектов недвижимости;

                  уровень инфляции и динамика изменения ее параметров;

                  уровень обеспечения объекта инфраструктурой поставки ресурсов и услуг.

Социальная сущность и среда функционирования объекта обусловлена способностью недвижимости, как предмета личного потребления, удовлетворять материальные и эстетические потребности человека, обеспечивая выполнение потребительской функции личности.

Недвижимость также способна выполнять и общественно-значимые функции, позволяющие:

                  частично компенсировать негативное воздействие деятельности человека на окружающую среду, обеспечивая экологическую безопасность общества;

                  создавать условия для социально-политической свободы общества на территории, закрепленной за соответствующим общественно-политическим образованием.

Эти качества недвижимости делают ее социально значимым благом, характеризуемым:

                  соответствием характеристик объекта общественным предпочтениям и стандартам;

                  размерами территории, водных объектов и лесов на душу населения;

                  уровнем плодородия почв, богатством недр полезными ископаемыми, возможностью воспроизводства запасов пресной воды;

                  удельной производительностью лесов и насаждений в системе экологического регулирования среды обитания человека;

                  нормой жилой площади, устанавливаемой для социального найма;

                  природными особенностями территории и объекта для целей обеспечения безопасности населения.

Глава 2 Анализ коммерческой недвижимости в городе Самара как экономического актива

Самарский рынок коммерческой недвижимости эксперты оценивают как стабильный. Это объясняется перенасыщением в его наиболее популярных сегментах, таких как ритейл. В этих условиях основной потенциал развития рынка реализуется в «качественном» направлении. 

За последние два года в Самаре в эксплуатацию сдано более 200 000 кв. м офисных площадей. По данным компании Knight Frank, среди сданных и готовящихся к сдаче объектов класса А – БЦ «Скала», «Биг Бен», «Ладья».

По данным «Индест-Develoment», близкими к классу А по своим характеристикам можно считать офисные центры «Витязь» (10 000 кв. м), «Деловой мир» на ул. Урицкого (16 800 кв. м), ОЦ «Глобус» (8200 кв. м) на ул. Водников, Sky City (3000 кв. м) на Московском ш., БЦ на ул. М. Горького (5000 кв. м), ОЦ «Алабинский» (на пересечении ул. Ленинской и Вилоновской), ОЦ «Вертикаль», ОЦ «Москва» в жилом комплексе на Московском ш., ОЦ на ул. Ставропольской (класс В), «Галактика» на ул. Ульяновской с офисами, гостиницами и подземным паркингом (класс А), ОЦ по ул. Галактионовской (В+), ОЦ по ул. Фрунзе (класс В).

На начальной стадии находится строительство ОЦ на ул. Урицкого с офисными помещениями класса А и В. Также в проекте административно-офисное здание на пересечении ул. Мичурина и Осипенко, реконструкция ОТЦ по ул. Мяги (класс В), строительство ОТЦ «Титаник» по ул. Садовой/Вилоновской (предположительно класс А).

Даже на стадии строительства трудно предугадать дальнейшую судьбу проекта, однако на самарском рынке прослеживается тенденция к уменьшению дефицита офисных площадей классов А, В, ориентированных на приход арендаторов и собственников из других регионов.

Аналитики сомневаются, что заполняемость офисных площадей зависит только от класса или местоположения объекта. В ситуации удовлетворенного спроса, считают аналитики рынка, местоположение и класс объекта перестают быть единственными критериями заполняемости объекта арендаторами. Об этом, в частности, говорит тот факт, что сегодня офисные помещения в Самаре заполняются на 70–80%. По их мнению, самарский бизнес уже дорос до того уровня, чтобы предъявлять требования к качеству коммерческих площадей. Однако большую часть рынка офисной недвижимости города представляют старые перепрофилированные здания. Они имеют ряд недостатков, такие как отсутствие паркингов и подъездных путей, бесперебойного электроснабжения, неразвитая инфраструктура, ненадежные телекоммуникации и т. д. Такими коммерческими площадями изобилует старая часть города – Самарский, Ленинский и частично Октябрьский районы. Но, тем не менее, эти районы по-прежнему считаются престижными, поэтому высокие арендные ставки там сохраняются. Стоимость 1 кв. м аренды в этих районах составляют в Ленинском и Самарском районах $240–480/кв. м в год, в Октябрьском – $240–530/кв. м. в год. Ставки аренды офисных помещений в старом центре города составляют около $600/кв. м в год.