Коммерческая деятельность на рынке недвижимости

 

По данным ГУИОН3 около трети (32,2%) встроенных офисных помещений, которые  были представлены на рынке аренды коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в 1 квартале 2012 года, являлись специализированными  помещениями. Остальная часть предложения  была представлена помещениями многофункционального назначения. В основном к ним относятся  офисы, находящиеся при салонах  красоты, мини-отелях и гостиницах, магазинах и объектах сферы услуг, а также офисы-склады.

Наибольшим спросом среди арендаторов  и покупателей встроенной офисной  недвижимости пользуются встроенные помещения  площадью до 150 кв.м, совокупная доля которых  составила около 63% на рынке аренды.

По-прежнему востребованы помещения  площадью от 151 до 250 кв.м., на долю которых  приходится около 21% встроенных офисных  помещений.

Спрос на аренду и покупку встроенных помещений больших площадей (до 1000 кв.м и выше) по-прежнему невелик  и находится на уровне 1% (рисунок 4).

 

 

 

 

Рисунок 4. Структура рынка аренды встроенной офисной недвижимости по предлагаемым площадям помещений в 1 квартале 2012 года, %

Стоит отметить, что подавляющее  большинство сдаваемых в аренду встроенных офисных помещений Санкт-Петербурга в 1 квартале 2012 года находились в отличном (45,2%) и нормальном (39%) состоянии (рисунок 5).

 

 Рисунок 5.Структура рынка  аренды встроенной офисной недвижимости  Санкт-Петербурга по состоянию  помещений в 1 квартале 2012 года, %

 

Ниже представлена территориальная  структура встроенных офисных помещений, информация о которых была получена специалистами ГУИОН в процессе мониторинга рынка аренды коммерческой недвижимости и использована в данном обзоре (рисунок 6).

 

Рисунок 12.6 Территориальная структура  встроенных помещений офисного назначения по диапазону арендных ставок

 

Офисная недвижимость, как и торговая, тяготеет к центру города, в связи  с чем сдаваемые в аренду в 1 квартале 2012 года встроенные офисные  помещения Санкт- Петербурга преимущественно  располагались в его центральных  районах (Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском, Центральном). Их доля составила  около 78,4%.

В удаленных от центра города районах (Выборгском, Калининском, Кировском, Московском, Красногвардейском, Невском, Приморском, Фрунзенском) предлагалось к аренде около 20,6% встроенных офисных помещений.

В остальных районах города объем  предложения встроенных офисных  площадей составляет около 1% (рисунок 7).

 

Рисунок  7Структура рынка аренды встроенной офисной недвижимости Санкт-Петербурга по районам (по площади), %

Основными ценообразующими факторами  для встроенных помещений офисного назначения являются:

• местоположение объекта аренды (приближенность к историческим и центральным частям города, престижность адреса, близость центров деловой активности, благоустроенность и однородность социальной среды ближайшего окружения);
• транспортная доступность;
• наличие парковки;
• площадь и планировка (в том числе степень открытости планировки)
• расположение объекта в здании (этаж, ориентация окон и открывающийся вид);
• характеристика входа (наиболее востребовано наличие отдельного входа с улицы или с благоустроенного двора);
• состояние помещения (техническое состояние, внутренняя отделка);
• элементы благоустройства и коммуникаций (наличие водоснабжения, отопления, канализации, телефонных линий, интернета, радио, уровень мощности тока в сети, и т.д.).

 

В качестве единиц измерения арендной ставки фигурируют доллары, евро, бивалютная корзина, условные единицы по фиксированному курсу, рубли.

Для анализа динамики арендных ставок за встроенные офисные помещения  Санкт- Петербурга аналитики ГУИОН  привели все объекты базы к  единым характеристикам путем осуществления  мультипликативных и аддитивных локальных корректировок основных ценообразующих факторов (зона, этаж, состояние, вход, временной период и так далее) объектов. Таким образом, индекс стоимости (общерыночный показатель, описывающий  тенденции рынка к изменению  цен), построенный на приближенных зависимостях для каждого отдельного параметра  на основании статистики за определенный период, позволил достичь большей  точности расчетов и максимально  исключил статистические погрешности, свойственные расчету средней величины, учитывая зависимость этих величин  от времени.

В 1 квартале 2012 года на рынке встроенных помещений офисного назначения продолжился  незначительный рост ценовых показателей  на 0,7%.

Прогнозные значения уровня арендных ставок в данном сегменте на 2 и 3 кварталы 2012 года, рассчитанные на основании  результатов ежемесячных экспертных опросов о состояния рынка  коммерческой недвижимости, относительно 1 квартала 2006 года составили 47% и 49% соответственно (рисунок 8).

 

Рисунок.8Динамика арендных ставок за встроенные офисные помещения за период с 1 кв. 2006 г. по 1 кв. 2012 г. и прогноз  до 3 кв. 2011 г., руб.

 

 

В 1 квартале 2012 года арендные ставки за офисные площади без учета  стоимости коммунальных расходов и  НДС находились в диапазоне от 200 до 2019 руб. за 1 кв.м/мес.

Лидерами по наибольшим средним  арендным ставкам (695 руб./кв.м в мес.), как всегда, стали центральные  районы города.

В районах, удаленных от центра города, средние арендные ставки составили 655 руб./кв.м в мес.

В районах, находящихся на периферии, средние арендные ставки составили 431 руб./кв.м в мес. (таблица 2).

 

 

 

.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3. Перспективы развития рынка недвижимости  Санкт-Петербурга.

 

Многие аналитики считают, что рынок недвижимости вступил  в посткризисный период, что его  ожидает четырехлетний период стагнации, т.е. колебания в пределах 2-5% «годовых»  в ту или другую сторону. Возможен незначительный рост, который не перекроет  инфляцию. Не ожидается ажиотажного  спроса, как и сверхприбылей. Девелоперы будут уделять больше внимания социальным проектам, так как была принята государственная программа по обеспечению граждан доступным жильем. Согласно программе, будет снижена процентная ставка по ипотечным жилищным кредитам, а также увеличены объемы ипотечного жилищного кредитования до 868 тыс. кредитов в год в 2020 году. Реализовываться программа будет в три этапа — с 2013 по 2020 годы. В эти сроки предусмотрено строительство жилья экономкласса и объектов инфраструктуры на участках, примыкающих к крупным городам, и неэффективно используемых участках госорганизаций. На государственную поддержку при ипотечном кредитовании смогут рассчитывать отдельные категории граждан — молодые семьи, работники бюджетной сферы. К 2018 году средняя стоимость 1 кв. м жилья экономкласса должна снизиться на 20% по сравнению с уровнем 2012 года.

Также ожидается  развитие рынка аренды жилья за счет арендных многоквартирных домов. Предусматривается, что к 2020 году доля ввода жилья  в арендных многоквартирных домах  от общей площади ввода жилья  в многоквартирных домах составит 10%.

В цели программы  входит также расселение из аварийных  домов, переселение граждан с  закрытых территорий, внедрение современных  энергоэффективных технологий, снижение стоимости 1 кв. м жилья на первичном  рынке.

В программе  есть также подпрограмма «Создание  условий для обеспечения качественными  услугами ЖКХ граждан России»  — в ней прописаны основные направления политики в сфере  ЖКХ.

Так, к 2020 году жилищный фонд города по энергоэффективности и экологическим требованиям, а также потребностям отдельных групп граждан (многодетные семьи, пожилые люди, инвалиды и т. д.) должен соответствовать современным требованиям, а потери при производстве, транспортировке и распределении коммунальных ресурсов должны снизиться до уровня стран Европейского союза. При строительстве домов и на производствах будут внедряться энергосберегающие технологии и стимулироваться рациональное расходование коммунальных ресурсов.

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Разработка мероприятий по совершенствованию коммерческой деятельности строительной компании

Высокая степень эффективности коммерческой деятельности строительной компании может  быть достигнута только с полной ориентацией  её на маркетинг. Это условие успешного функционирования в рамках постоянно меняющихся рыночных условий. Игнорирование маркетинга менеджментом предприятия в современных условиях может стоить очень дорого, вплоть до выхода из бизнеса.

Цели  коммерческой деятельности строительной компании:

• Получение прибыли как основы развития строительной компании;
• Обеспечение потребителя квартирами высокого качества;
• Удовлетворение потребностей потребителя;
• Привлечение новых потребителей продукции;
• Удержание старых клиентов;
• Ответственность строительного концерна перед потребителем.

Ориентация  коммерческой деятельности строительного  концерна на маркетинг подразумевает  под собой организацию и управление деятельностью фирмы по закупке, производству, сбыту продукции на основании исследования рынка. Это позволяет компаниям быть конкурентоспособным, развиваться и получать наивысшую прибыль. Результатами изучения рынков является снабжение материалами по самым выгодным условиям и с минимальными затратами, увеличение числа заключённых договоров, воплощение в жизнь наиболее эффективную рекламу. Это позволит строительной компании быть твёрдо уверенной в завтрашнем дне.

Эффективное использование маркетинга требует профессиональных специалистов и создание оптимальных организационных  структур, реализующих задачи маркетинга предприятия.

 

Переменчивая экономическая  и политическая среда требует  от современного бизнеса постоянного  совершенствования его деятельности. Предприятие должно обладать высокой  мобильностью и оперативностью работы. При решении многих бизнес-задач  прежде всего необходимо определить истинные причины проблем, препятствующих развитию компании и повышению эффективности  его функционирования, выработать рекомендации и план мероприятий по совершенствованию  деятельности компании.

На сегодняшний день, наибольшую ценность для строительных компаний представляет эффективное функционирование коммерческих служб. Нужно уделять  должное внимание работе отделов  снабжения, продаж и отделу маркетинга. Именно от этих отделов зависит объём  реализации продукции и соответственно прибыль компании. Поэтому необходимо постоянно совершенствовать деятельность этих отделов.

Чтобы повышать эффективность  функционирования коммерческой деятельности компании необходимо постоянно исследовать  рынок, проводить анализ макросреды и микросреды.

Макросреда представляет собой совокупность факторов, на которые предприятие повлиять не может и должно учитывать для того, чтобы устанавливать и поддерживать с клиентами отношения сотрудничества.

Для эффективного функционирования строительной компании, на мой взгляд, необходимо учитывать  такие элементы макросреды, как:

• Демографическая среда;
• Экономическая среда;
• Технико-экологическая среда;
• Природная среда;
• Политическая среда;
• Культурная среда.

Далее, рассмотрим строительную фирму в которой  существуют три коммерческих отдела:

• Отдел снабжения
• Отдел продаж
• Отдел маркетинга

3.1. Совершенствование деятельности отдела снабжения

 

Наиболее часто встречающаяся проблема в этом отдел это нехватка маркетинга явно прослеживается в отделе снабжения. По-моему мнению, наиболее актуальны такие проблемы как:

• Нежелание или неумение специалистов отдела снабжения собирать информацию о рынке;
• Искажение информации.

В целом система обеспечения строительной компании необходимыми материалами и сырьём должна быть отлажена. Сегодня рынок поставщиков перенасыщен, поэтому очень важно тщательно и постоянно его исследовать для выявления наиболее выгодных предложений.

Специалисты отдела снабжения должны заниматься исследованием рынка поставщиков. Они должны исполнять следующие функции :

• исследование рынка поставщиков;
• предоставление отчётов для отдела снабжения;
• информирование отдела снабжения о наиболее выгодных предложениях;
• разработка тендеров;
• разработка мероприятий по привлечению поставщиков из других регионов.

Для укрепления финансового состояния строительной компании будет разумным проведение следующих мероприятий: