Коммерческая деятельность на рынке недвижимости

Нет единства у аналитиков и в  оценках происходящего в сегменте торговой недвижимости. Текущие объемы площадей торговых центров оценивают  от 3,04 млн. кв. м.  до 3,7 млн. кв. м.

Не могут эксперты толком посчитать, сколько же введено в эксплуатацию в 2011 году. Одиннадцать торговых центров  суммарной площадью 291 000 кв. м. –  заявляют в Maris | CBRE. По мнению Knight Frank было введено только десять центров на 336 000 кв. м. В компании АРИН, в свою очередь, пытаются доказать, что введено  было всего-то 223 000 кв. м.

В зависимости от используемых данных, перспективы ближайшего года в оценках  экспертов выглядят по-разному. В Knight Frank полагают, что в 2012 году ввод новых  торговых площадей сократился (с 336 до 309 тысяч кв. м.), тогда как в  АРИН уверены, что, напротив, серьезно возрос (до 223 до 320 тысяч кв. м.). В 2012 году объем качественных торговых площадей увеличился в полтора раза по сравнению  с 2011 годом. Это связано с тем, что некоторые девелоперы перенесли  проекты на 2012 год. Так, например, ТРК "Питерлэнд", ТЦ "Поэма у трех озер", "Рио" открылись в этом году. Аналитики сходятся только в  одном что, текущий уровень заполняемости  торговых площадей равен  примерно 96% - что говорит о высокой степени востребованности это вида недвижимости в городе. Не смотря на скромную долю вакантных площадей, быстрого роста ставок в этом сегменте пока не наблюдается. Торговые места за год подорожали примерно так же, как и офисы – на 7-10%.

Мнения аналитиков об объеме ввода  новых складских помещений в  минувшем году, вроде бы, различаются  в полтора раза - от 12 000 кв.м. до 18 000 кв.м. Однако и та и другая цифра  говорит об одном: в минувшем году на рынке складов почти не прибавилось (увеличение на уровне 1% от имеющегося объема). Из-за этого заполняемость  этих площадей существенно возросла, девелоперы срочно запускали замороженные проекты. В результате в 2012 году ввод возрос в разы против 2011-го и достигнул  показателей в 106 700 (по данным Maris | CBRE), а то и в 170 000 кв.м. (данные АРИН).

Пока сложно судить о том, что  будет со ставками в ближайшее  время. Тем более, что среди специалистов нет единого мнения о том, как  они вели себя в минувшем году. Одни считают, что подорожание составило  те же 7-8%, другие уверены, что по отдельным  классам рост доходил до 26%.

 

 

 

 

В настоящее время эксперты рынка  производственно-складской недвижимости в один голос заявляют о продолжении  оживления потребительского спроса в данном сегменте, начавшегося в  начале 2011 года. Это в первую очередь  объясняется постепенным выходом  из кризиса большей части торговых, логистических и производственных компаний, а также прекращением оптимизации  арендаторами и собственниками производственно-складской  недвижимости расходов путем отказа от части занимаемых площадей, как  это было в 2009 году-начале 2010 года.

Во-вторых, девелоперы приостановили  вывод на рынок новых площадей, что в свою очередь привело  к быстрому заполнению большей части  вакантных помещений. Например, за истекший 2011 год в целом по рынку производственно-складской  недвижимости (с учетом качественных логистических, складских и индустриальных объектов) уровень заполняемости  повысился с 64% до 72%. Таким образом, несмотря на низкую инвестиционную активность на данном рынке, прекратилось снижение арендных ставок и цен, увеличились  объем спроса (в большей степени  в сегменте аренды) и количество сделок.

Особое внимание арендаторов привлекают производственно-складские площади  в районе Митрофаньевского шоссе, Парнаса, в Красногвардейском и Выборгском районах города, а также на территории Янино, Янино-1 и Колтушей. Повышенным спросом пользуются складские помещения, технические характеристики которых  позволяют быстро и с минимальными затратами преобразовать их в  площади производственного и (или) торгового назначения, что обеспечивает дополнительные конкурентные преимущества и увеличивает круг потенциальных  клиентов.

Структура спроса на встроенные производственно-складские  помещения, представляющие собой объекты  класса "С" и "D" (производственные цеха, ангары, подвалы и цоколи в  жилых домах, бывшие объекты гражданской  обороны и т.п.), практически не изменилась в последнее время. Основными  их потребителями являются малые  производственные предприятия, дистрибьюторы  одежды, бытовых товаров и техники, продуктов питания и алкоголя, а также автомобильных изделий. По-прежнему, ощущается недостаток специализированных и фармацевтических складов.

Примечательно, что в сегменте встроенной производственно-складской недвижимости, наметилась тенденция заключения сделок без привлечения посредников. Все  больше арендаторов и покупателей  подобных объектов предпочитает договариваться с их собственниками напрямую. Сроки, на которые заключаются договора аренды, в большинстве случаев, по-прежнему, не превышают года. При этом арендная плата, очень часто включающая НДС и расходы на эксплуатацию, в течение срока действия договора не индексируется.

Также стоит отметить, что под  влиянием финансового кризиса 2008-2009 гг. рынок производственно-складской  недвижимости стал еще более закрытым вплоть до того, что труднодоступной  стала информация по значимым сделкам  аренды и купли/продажи.

По мнению большинства специалистов рынка складской недвижимости, в  перспективе подавляющая доля новых  складских мощностей будет расположена  в Ленобласти, что соответствует  новым правилам землепользования и  застройки Санкт- Петербурга, а также  согласовывается с концепцией развития города, как терминально- складского центра.

В связи с этим наиболее перспективными направлениями станут территории вблизи новых портовых терминалов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, в частности  в портах Усть-Луга, Бронка и Выборг. Кроме того, востребованными будут  территории в створе двух федеральных  трасс - М-10 "Россия" и М-20 (Киевское шоссе).

По данным ГУИОН около 56,1% встроенных производственно-складских помещений, которые были представлены на рынке  аренды коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в 3 квартале 2012 года, являлись специализированными  помещениями. Остальные помещения (индустриальные объекты, находящиеся при магазинах, мастерских и в административных зданиях) имели многофункциональное  назначение.

В 3 квартале 2012 года площадь практически  всех встроенных производственно- складских  помещений, представленных на рынке  аренды, не превышала востребованных у арендаторов 350 кв.м. (предпочтения при этом отдаются небольшим отапливаемым помещениям в прилегающих к главным  транспортным магистралям зонах). Совокупная доля таких помещений на рынке аренды составила 85% (рисунок 1).

Рисунок 1.Структура рынка аренды встроенной производственно-складской  недвижимости по предлагаемым площадям помещений в 4 квартале 2011 года, % 

 

Стоит отметить, что подавляющее  большинство сдаваемых в аренду встроенных производственно-складских  помещений Санкт-Петербурга находилось в удовлетворительном (38,1%) и отличном (29,1%) состоянии (рисунок 2).

Рисунок 2. Структура рынка аренды встроенной производственно-складской  недвижимости Санкт-Петербурга по состоянию  помещений в 3 квартале 2012 года, %

 

 

 

 

Основными ценообразующими факторами  для встроенных помещений производственно-складского назначения являются:

 

    состояние помещения  (внутренняя отделка и техническое  состояние, требующие или не  требующие дополнительных материальных  и временных затрат на ремонт);

    площадь объекта (небольшие  по площади производственно-складские  помещения более востребованы, срок  их экспозиции меньше, а запрашиваемые  арендные ставки и цены за  них выше, чем за аналогичные,  но более крупные объекты);

    высота потолков (помещения  с большей высотой потолка  более востребованы в связи  с их высокой функциональностью);

    занимаемый этаж (более  востребованы производственно-складские  помещения, расположенные на первом  этаже, чем аналогичные помещения  в подвале и на цокольном  этаже, менее востребованы помещения,  расположенные на этажах выше  первого);

    элементы благоустройства  и коммуникации (электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация);

    тип входа (отдельный  или общий, с улицы или со  двора, через проходную);

    обеспечение погрузо-разгрузочных  работ (оснащенность грузовыми  лифтами, кранами, тельферами, подъездными  путями для различных видов  транспорта, а также наличие погрузчиков).

 

Ниже представлена территориальная  структура встроенных производственно- складских помещений, информация о  которых была получена специалистами ГУИОН в процессе мониторинга рынка аренды коммерческой недвижимости и использована в данном обзоре (рисунок 3).

 

 

Рисунок 3.  Территориальная структура встроенных помещений  
производственно-складского назначения по диапазону арендных ставок

 

В 2012 году доля предложения встроенных производственно-складских помещений  Санкт-Петербурга, расположенных в  его центральных районах (Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском, Центральном), в 3 квартале 2012 года составила 63,1%.

В удаленных от центра города районах (Выборгском, Калининском, Кировском, Московском, Красногвардейском, Невском, Приморском, Фрунзенском) предлагалось к аренде и продаже около 36,2% производственно-складских  помещений.

В остальных районах объем предложения  встроенных производственно-складских  площадей составил около 0,7%.

За 2012 год рост арендных ставок за встроенные производственно-складские  помещения составил 1-2%.

По итогам 3 квартала 2012 года арендные ставки за производственно-складские  помещения без учета стоимости  коммунальных расходов и НДС находились в диапазоне от 125 до 645 руб./кв.м. в  мес.

Лидерами по наибольшим средним  арендным ставкам (306 руб./кв.м. в мес.) стали центральные районы города.

Средняя арендная ставка в удаленных  от центра города районах составила 290 руб./кв.м. в мес.

В периферийных районах города средняя  арендная ставка составила 166 руб./кв.м. в мес. (таблица1).

	Арендная ставка (диапазон), руб./кв.м  в мес.
Районы	средняя	диапазон
Центральные районы (Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский, Центральный)	306	125-645
Районы, удаленные от центра (Выборгский, Калининский, Кировский, Московский, Невский, Красногвардейский, Приморский, Фрунзенский)	290	169-490
Периферийные районы (Красносельский, Колпинский, Кронштадтский, Курортный, Пушкинский, Петродворцовый)	166	100-300

Таблица 12.1 Средние арендные ставки [диапазоны] за встроенные  
производственно-складские помещения в 4 квартале 2011 года

 

 

 

 

 

 

Дисконт при заключении договора с  арендатором встроенного помещения  в сегменте производственно-складских  помещений в 3 квартале 2012 года в  среднем составил: 8%.

 

 

В 1 квартале 201 2 года вслед за рынком торговой недвижимости продолжилось плавное  восстановление рынка встроенных помещений  офисного назначения от последствий  кризиса: продолжилась наметившаяся в  конце прошлого года тенденция к  росту ценовых показателей), несколько  вырос объем спроса. Отчасти это  объясняется значительным снижением  темпов ввода офисной недвижимости, в том числе и качественных площадей в бизнес-центрах. Тем не менее, восстановление спроса и превышение им предложения произойдет не ранее, чем через 3-4 года (особенно в условиях высокого уровня вакантности офисных  площадей)1.

 

В настоящее время растет заинтересованность в аренде встроенных офисных помещений  небольших площадей (около 30 кв.м.) со стороны банков для размещения в  них мини-офисов (как альтернативы обменным пунктам), отличающихся компактностью, мобильностью и ограниченным объемом  предоставляемых услуг. В ближайшее  время такие офисы планируют  открыть "Альфа-банк", "ВТБ-24" и "Хоум кредит".

Среди основных текущих тенденций  на рынке коммерческой недвижимости офисного назначения можно выделить отказ большинства арендаторов  от заключения долгосрочных договоров  с собственниками помещений, что, прежде всего, связано с неопределенностью  в отношении дальнейшей динамики ставок аренды. Сейчас, как правило, срок по договору аренды составляет не более 3 лет. При этом устанавливается  индексация арендных ставок в размере 10-12% в год независимо от класса объекта.

По мнению большинства экспертов, сегмент рынка офисной недвижимости медленно, но уверенно преодолел пик  кризиса, хотя при заключении сделок крупным арендаторам и покупателям  все еще предоставляется существенный дисконт, размер которого обсуждается  в каждом индивидуальном случае.

Процесс оптимизации занимаемых площадей со стороны крупных отечественных  и зарубежных компаний приостановился. При этом поглощение новых площадей офисного назначения происходит в основном за счет внутреннего спроса, поскольку  приток арендаторов из других стран  и регионов практически отсутствует. В целом можно говорить о стабилизации рынка встроенных офисных помещений.

Прослеживается активизация деловой  активности, в том числе увеличение численности персонала. Однако некоторые  фирмы все еще вынуждены сдавать  в аренду часть своих помещений. Например, пивоваренная компания "Балтика" в связи с троекратным увеличением  стоимости акцизов намерена предложить в аренду под офисы 550 кв.м. помещений  завода "Вена", а также помещение  бывшего магазина сувенирной продукции  площадью 80,6 кв.м. Возможная ставка аренды оценивается в 500-600 руб./кв.м. в мес.