Коммерческая деятельность на рынке недвижимости

Организационные формы службы маркетинга строительной фирмы определяются совокупностью  факторов, включая:

• степень рыночной ориентации строительного производства;
• масштабы деятельности строительной организации;
• номенклатуру строительной продукции и количество потребителей;
• географию обслуживаемых рынков и др.

Немаловажное  значение имеют и организационная  структура фирмы, распределение  функций между подразделениями, внутрифирменный статус маркетинговой  службы и многое другое. Все это  предопределяет большое разнообразие форм организации маркетинга строительства, которые, с некоторыми допущениями, можно свести к трем основным разновидностям маркетинговых структур:

• функциональной,
• дивизионной,
• матричной.

Функциональная структура строится на достаточно четком распределении функций маркетинга между структурными подразделениями фирмы в соответствии с их специализацией. Она наиболее популярна среди строительных организаций, имеющих узкую номенклатуру производства и относительно замкнутые рынки сбыта. Распределение функций между отделами довольно прозрачно:

• сметно-договорной отдел преимущественно занят согласованием основных параметров заказов с покупателями; отдел сбыта сосредоточивает свои усилия на продвижении готовой строительной продукции на рынок;
• отдел маркетинга выполняют во многом новые для отечественных строительных организаций функции, что отражается в предлагаемом нами составе его подразделений;
• маркетинговые исследования рынка выполняет исследовательское бюро, рекламу и другие мероприятия по стимулированию продаж осуществляет рекламное бюро, функции стратегического и тактического планирования маркетинга реализует плановое бюро.

Дивизионная структура организации управления маркетингом предпочтительна в широко диверсифицированных фирмах. При такой структуре полномочия при управлении маркетингом однородных продуктов передаются одному руководителю, который является ответственным за данный вид продукции. Руководитель, ответственный за продукт, осуществляет фактическое руководство всеми функциями маркетинга по соответствующему продукту, что подтверждается передачей в его подчинение специализированных подразделений (специалистов):

• сметно-договорное бюро,
• бюро маркетинга,
• бюро сбыта.

При наличии  нескольких управляющих продуктами роль директора по маркетингу - регулирующая и координирующая, что не исключает, впрочем, возможность централизации  в его непосредственном подчинении и некоторых функций управления маркетингом.

К преимуществам дивизионной структуры  можно отнести то, что она:

• стимулирует деловую и профессиональную специализацию в области маркетинга;
• уменьшает дублирование маркетинговых усилий и сокращает расходы бюджета маркетинга;
• улучшает координацию деятельности всех подразделений строительной организации в направлении их более явной рыночной ориентации.

В то же время нельзя не заметить, что  дивизионная (впрочем, как и функциональная) структура организации службы маркетинга фирмы обладает рядом недостатков:

• неизбежность конфликта между корпоративными целями и интересами структурных подразделений,
• громоздкость управленческого аппарата, что ведет к искажению команд и замедлению реакции маркетинговых подразделений,
• слабая адаптивность к нововведениям.

Большим инновационным потенциалом  обладают матричные структуры службы маркетинга строительной организации. Матричную организацию службы маркетинга образуют две структуры: функциональная и проектная. Функциональная структура представлена отделом маркетинга, находящимся в административном подчинении директору по маркетингу, и другими службами строительной организации, которые находятся в функциональном подчинении директору по маркетингу. Руководитель проекта, как правило, административно независим от директора по маркетингу (он чаще подчинен генеральному директору), но функционально связан с ним в вопросах маркетинга. Он отвечает в целом за интеграцию всех видов деятельности и ресурсов, относящихся к соответствующему проекту.

Основной недостаток матричной  структуры — ее сложность. Специалисты  в области менеджмента указывают  и на другие проблемы, возникающие  в матричной структуре: борьба за власть, неприспособленность к неблагоприятным  экономическим условиям, конформизм в принятии групповых решений, чрезмерные накладные расходы

 

Глава 2. Обзор рынка недвижимости

2.1 Факторы влияющие на формирования  рынка недвижимости

 

Формирование рынка недвижимости характеризуется следующими факторами  и показателями:

 

- макроэкономическая нестабильность, то есть с каждым разом всё  больше увеличиваются количество  и содержание нормативных актов,  предугадать которые совершенно  невозможно;

- инфляция;

- размытость базы законодательства  для рыночной недвижимости;

 

- слабое развитие инфраструктуры;

- непрозрачность информационного  пространства;

- низкий профессионализм участников  на рынке недвижимости, то есть  многие риэлторы имеют маленький  опыт работы, обладают недостаточными  знаниями в своей области и  т.д.;

- отсутствие чёткости оценки  недвижимости;

- неравномерность развития сегментации  рынка недвижимости.

 

Среди особенностей рынка недвижимости можно выделить следующие:

 

- самостоятельное установление  цен;

- первичный и вторичный рынки  взаимодействуют между собой;

- цены очень зависят от характера  и состояния экономики;

- возможность возникновения рисков  не исключена;

- товар имеет очень низкую  ликвидность на рынке.

 

Развитие рынка недвижимости осложняет  трудный процесс доступности  правдивой информации. Также не исключено  полное отсутствие похожих сделок.

 

Основную часть на рынке недвижимости составляет торговая недвижимость. На доходность торговой недвижимости в  значительной степени влияет её местоположение. Например, предприятия, торгующие товарами продовольствия, должны находиться поблизости с местами, где проживает население. Предприятия, которые торгуют элитными товарами, должны находиться вблизи различных  учреждений и транспортных магистралей  и т.д.

 

Также главным фактором, влияющим на рынок недвижимости, является его  позиционирование. То есть, позиционируя свой объект недвижимости, предприниматель или продавец должен определить для него место на рынке недвижимости, а также показать его с наиболее лучшей стороны и охарактеризовать как самый лучший объект недвижимости на рынке.

 

Позиционирование объекта недвижимости на рынке характеризуется:

 

- определением места на рынке;

- определением каналов продвижения;

- созданием и продвижением рекламы;

- определением ценовой политики;

- поиском покупателей или потребителей.

 

И позиционирование, и сегментирование  рынка недвижимости являются лишь теми рычагами движения, которые направлены на обеспечение высокого дохода продавцу или предпринимателю.

2.2.Общая характеристика рынка недвижимости Санкт-Петербурга.

За последние месяцы в Санкт-Петербурге наблюдается выход на рынок новых проектов и, соответственно, увеличение предложения жилья на начальных стадиях строительства. Эксперты рынка констатируют, что кризисный синдром – приобретение квартир только в практически полностью построенных или уже сданных домах – уходит в прошлое. Не последнюю роль в выборе будущего жилья играет и репутация компании-застройщика на рынке – те компании, которые положительно зарекомендовали себя как до кризиса, так и в сложные времена, не испытывают проблем с привлечением покупателей на свои объекты. Причем клиентам не важно – на какой стадии строительства находится тот или иной дом, если они уверены, что он в любом случае будет построен и сдан. Кроме того, приобретение квартиры на начальной стадии готовности как и до кризиса выгодно покупателю(табл.1).¹⁶

 

 

 

 

 

Таблица 1

Класс	Средняя стоимость кв.м 2 к кв (при 100% оплате, без отделки)
	Начальная стадия	Дом сдан в эксплуатацию
Эконом	46 320	59 837
Комфорт	67 155	75 019
Комфорт+	85 000	97 519
Бизнес	118 800	130 128
Элита	134 183	168 984

 

Одна из причин ценовой  стагнации на рынке жилья Санкт-Петербурга (как вторичном, так и первичном) в том, что строительный рынок  города относительно умеренно пострадал  от кризиса. Если в Москве ввод жилья  по сравнению с докризисным снизился на все 35-40%, то в Санкт-Петербурге –  на 15%-20%. Объемы ввода в строй жилья  в городе на душу населения превышают, не только московские (в два раза), но и  среднероссийские. Достаточные объемы предложения на первичном рынке города частично уравновешивают медленно растущий спрос.  При этом спрос постепенно растет за счет посткризисного восстановления уровня занятости и доходов, а также роста рынка жилищного (ипотечного кредитования).

Рынок ипотечного кредитования является одним  из факторов, поддерживающих платежеспособный спрос на петербургское жилье. С  начала года в Санкт-Петербурге выдано 5000 жилищных кредитов на 11 млрд рублей (в 2009 году за аналогичный период  - 2300 кредитов на 5,3 млрд рублей). Приток денег от рынка  жилищного кредитования на рынок купли-продажи жилья Петербурге увеличился в два раза.  При этом за год средний процент по выдаваемым кредитам снизился с 15% до 13,5% (в рублях).  Многие банки снизили не только процентные ставки но и  допустимый минимальный первоначальный взнос, а также требования к документальному подтверждению дохода.

В 2012 году серьезно выросла деловая активность участников рынка жилья в городе. Пик деловой активности пришелся на март 2012 года, однако, судя по осенней  активности покупателей и продавцов, в ноябре 2010 года активность участников рынка будет еще выше.   По итогам года число сделок купли-продажи в городе может вырасти на 20%-25% по сравнению с 2009 годом. Помимо восстановления спроса, на рост числа сделок повлияла и ценовая стагнация – устойчивость такого важного параметра договоренностей как цена, способствует тому, что максимальное число сделок доводиться до логического конца, а не распадается, как это бывает в периоды сильного роста или снижения цен.¹⁷

 

В сегменте коммерческой недвижимости происходит поступательное развитие: доля незанятых площадей снижается, ставки аренды подрастают параллельно  с инфляцией. Эксперты различных  компаний оценивают суммарное предложение  качественных офисных площадей примерно в 2 млн. кв.м. Оценки довольно сильно колеблются от 1,65 млн. кВ м² до 2,2 млн².

Из-за того большего разноса в оценках  экспертам довольно сложно прийти к  согласию по такому, казалось бы, простому вопросу: растет ввод новых площадей или же сокращается. Так аналитики  компании  Jones Lang LaSalle считают, что  за 2011 год было введено 170 000 кв. м. офисных  площадей – и это на 30% больше, чем годом ранее. В компании Maris | CBRE насчитали прибавку в 210 000 кв.м., и также уверены, что объемы ввода  растут, правда, лишь на 20% по отношению  к прошлому году.

Зато в Knight Frank St Petersburg напротив, сетуют, что в 2011 году произошло сокращение ввода.  По их данным за 2011 год объем  предложения увеличился на 143 800 м2. Темпы  роста нового предложения продолжают снижаться. Так, в 2011 году объем выхода на рынок качественных офисных площадей уменьшился на 20% по сравнению с 2010 годом  и почти на 40% по сравнению с 2009-м.

В чем сходятся все эксперты, так  это в том, что за минувший год  сократилось количество свободных  площадей в офисном сегменте (текущий  уровень вакансий в компаниях  оценивают в 11-13% - и в этом вопросе  наблюдается удивительное единство). Рынок офисной недвижимости Петербурга в 2011 году остался  так называемым, «рынком арендатора», хотя показатели чистого поглощения превысили объем  ввода, и с января по декабрь наблюдался снижение доли вакантных площадей с 19,7 % до 13,5 %», - отмечаю в компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге.

Схожие оценки дают эксперты и по росту арендных ставок за минувший год. Почти все цифры близки к  уровню инфляции .На ближайший год  ожидания у экспертов спокойные. Ситуация будет развиваться плавно, пиков или провалов по объемам  ввода и спросу не ожидается. Ставки будут расти, но опять же вровень  с инфляцией.