Экономика недвижимости

Автор: Пользователь скрыл имя, 10 Апреля 2011 в 14:39, курс лекций

Краткое описание

Целью изучения является усвоение студентами основных вопросов, связанных с функционированием рынка недвижимости, экономическими проблемами сферы недвижимости. Изучение дисциплины позволяет понять особенности недвижимости, как товара; особенности взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимости; специфику рынка недвижимости и его места в системе рыночной экономики.

Оглавление

Введение 3
Глава I. Основные понятия недвижимости 4
1. Понятие недвижимости 4
2. Жизненный цикл недвижимости 7
Глава II. Рынок недвижимости 9
1. Понятие рынка недвижимости 9
2. Недвижимость как товар 10
3. Анализ рынка недвижимости 11
4. Участники рынка недвижимости 13
5. Виды сделок на рынке недвижимости 14
6. Законодательные и правовые акты в экономике недвижимости 16
7. Стратегические направления развития рынка недвижимости 17
8. Государственное регулирование недвижимости 18
Глава III. Принципы и технологии оценки стоимости недвижимости 19
1. Оценка стоимости недвижимости 19
2. Технология оценки недвижимости 20
Глава IV. Оценка недвижимости предприятий машиностроения 28
Заключение 31
Литература 32
Приложение 33

Файлы: 1 файл

Курс лекций ЗН.doc

— 329.50 Кб (Скачать)
 

Решение.

Мв.д. = (4+3,5+3,7)/3 = 3,73

С = 650*3,73 = 242,5 тыс. $ 

    1. Метод капитализации  дохода

С = Чод./R,  где

Чод. – чистый операционный доход

R – общая ставка капитализации 

Условие. Пусть  объект имеет Чод. = 900 тыс. руб./год, а аналог имеет Чод. = 760 тыс. руб./год при стоимости 4 млн. руб.  

Решение.

R = 760/4 000 000 = 0,19%

C = 900/0,19 = 4 737 000 руб. 

  1. 3. Затратный  метод

Определение стоимости  комплекса зданий и сооружений затратным  методом.

Известны следующие  данные:

Стоимость прав аренды земли рассчитать исходя из таблицы 3.4. 
 
 
 
 

                                                                  Таблица 3.4.

Характеристики  Объект оценки Объект №1 Объект №2 Объект №3
1 Цена за сотку, у.е.   47 50 40
2 Условия

Финансирования

Рыночное Рыночное Льготное 2% Рыночное
3 Дата продажи Сейчас 9 мес. 1 мес. 6 мес.
4 Размер участка,

Сотка

220 90 (5%) 120 (2%) 200 (1%)
5 Состояние Без улучшений Без улучшений Без улучшений Есть улучшения, 10%
6 Место

Расположения

Среднее Хорошее 5% Хорошее 5% Среднее
 

Решение.

Рост стоимости  земли (прав аренды) 1% за квартал (приблизительно принимаем 1 у.е.=30 руб.).

Объект №1.

Цена за сотку  у.е. = 47

Условия финансирования – рыночные

Дата продажи 9 мес. – 3 кв. следовательно 3%. 47х0,03=1,41 у.е.

Размер участка: 47х0,05 = - 2,35 у.е.

Состояние –  без улучшений.

Место расположения – 47х0,05 = - 2,35 у.е.

47-2,35-2,35+1,41=48,41=44 у.е. 

Объект №2.

50-1-1+0,165-2,5=46 у.е.

Объект №3.

40+0,8-0,4+4=44 у.е.

(44+44)/2=44 у.е., следовательно  если площадь оцениваемого объекта  220 соток, по 220х44 = 9680.

Выбрав наиболее близкие значения, получившихся результатов, получим стоимость прав аренды равную 10560 у.е.

Восстановительная стоимость комплекта на момент оценки составляет 825000 у.е.

Оценка износа.

Устранимый физический износ.

Оцениваемые здания требуют капитального ремонта и реконструкции для приведения их в состояние, которое соответствует наиболее эффективному их использованию.

Реконструкции и ремонту подлежат: здания S = 4580 м2, в т.ч.:

производственные  здания S = 2748 м2,

бытовые помещения S = 458 м2,

складские помещения S = 916 м2,

гаражи S = 458 м2.

Планируемая замена на:

производственное  здание под помещение по выпуску  медицинского оборудования,

бытовые помещения  под офис,

складские помещения  под выставочный комплекс,

гаражи –  ремонт.

Стоимость ремонта  и реконструкции составит:

по производственным помещениям – 90 у.е. за 1 м2,

по офисам, магазинам, выставочным залам – 110 у.е. за 1 м2. 

Общие затраты  на ремонт и реконструкцию составят:

2748х90 = 247320 у.е.

916х110 = 100760 у.е.

458х110 = 50380 у.е.

458х110 = 50380 у.е.

Устранимый физический износ составит:

247320+100760+50380+50380 = 448840 у.е.

  Неустранимый  физический износ.

                                                                  Таблица 3.5.

Наименование  Доля зданий и сооружений в об.ст-ти (%) Восстано-

вительная ст-ть (у.е.)

Физический  износ (%) Средний износ (%)
1. Производственные  строительные здания 60 495000 50 30
2. Бытовые  помещения 10 82500 35 3,5
3. Складские  помещения 20 165000 45 9
4. Гаражи 10 82500 35 3,5
Итого 100 825000   47
 

Графа 5 = графа 2 х графу 4 / 100.

Стоимость нового строительства – 825000 у.е.

Устранимый физический износ – 448840 у.е.

Остаточная стоимость 825000-448840 = 376160 у.е.

Неустранимый  физический износ 376160х0,47 = 176795 у.е.

Устранимый функциональный износ – 1200 у.е. (затраты на снос и  на строительство нового объекта).

Неустранимый  функциональный износ

стоимость строительства  при высоте 8,1 м = 180 у.е./м

стоимость строительства  при высоте 5 м = 160 у.е./м.

«Излишняя» площадь  строительства 2748 м2 при износе «лишних» элементов 50%.

«Излишняя» площадь  строительства 275 м2 при износе «лишних» элементов 45%.

находим разницу, стоимости строительства: 180 – 160 = 20 у.е.

2748 х 20 = 54960 у.е.

54960 х 50% = 27480 у.е.

54960 – 27480 = 27480 у.е.

275 х 20 = 5500 у.е.

5500 х 0,45 = 2475 у.е.

5500 – 27480 = 3025 у.е.

Неустранимый функциональный износ:

27480 + 3025 = 30505 у.е.

Расчет стоимости  объекта затратным методом представлен  в таблице 3.6. 
 
 

                                                                  Таблица 3.6.

Показатели  Значения, у.е.
1 Стоимость здания 825000
2 Устранимый  физический износ 448840
3 Неустранимый физический износ 176795
4 Функциональный  устранимый износ 1200
5 Функциональный  неустранимый износ 30505
6 Стоимость здания, сооружения с учетом износа 825000-657340=167660
7 Стоимость прав аренды земли 9680
8 Стоимость объема с учетом износа 167760+9680=177440
 

Вывод: рыночная стоимость объекта оценки составляет 177440 у.е. 
 

Глава IV. Оценка недвижимости предприятий машиностроения 

      Оценка  предприятия состоит из определения  рыночной стоимости активов и  пассивов (недвижимости, оборудования, машин, запасов на складах, финансовых вложений, а также нематериальных активов – стоимости бренда, интеллектуальной собственности, наработанной базы клиентов, отношений с персоналом и т.д.) При оценке предприятия также обязательно подлежит оценке эффективность его деятельности, настоящие, прошлые и потенциальные доходы, перспективы роста, динамика рынка.

      Оценка  предприятия – определение рыночной стоимости предприятия, хозяйствующего субъекта, со всей совокупностью лежащих  на нем прав и обязательств. Оценка рыночной стоимости предприятия включает углубленный финансовый, организационный и технологический анализ текущей деятельности и перспектив оцениваемого предприятия.

 Оценка предприятия  необходима в случаях:

- приватизации  предприятия;

- осуществления эмиссии акций;

- проведения  операций купли/продажи;

- реорганизации  или ликвидации предприятия;

- оценки целесообразности  принятия управленческих решений.

Стороны, заинтересованные в оценке предприятия (бизнеса):

- собственник  (акционер, учредитель и др.);

- потенциальный  покупатель;

- управленческое  звено предприятия;

- партнеры.

      Оценка  стоимости предприятия, в том  числе определение стоимости  его ценных бумаг, долей в его  капитале, паев необходима при целом  ряде операций, например, при выкупе акций, эмиссии ценных бумаг, а также при обжаловании решения об отчуждении собственности и т.д.

      Оценка  интеллектуальной собственности, приобретает  все большее значение в последнее  время, наряду со ставшими привычными объектами оценки: движимого имущества, недвижимости и бизнеса. Без оценки объектов интеллектуальной собственности на обойтись при заключении договоров франчайзинга (лицензионных договоров), при передаче исключительных прав в уставной капитал, при продаже, при оценке бизнеса, при невозможности подтвердить затраты на их создание при постановке на баланс. Если известна стоимость объектов интеллектуальной собственности, то возможно наряду с подтверждением права собственности поставить эти объекты на баланс предприятия в качестве нематериальных активов. Независимая оценка позволяет рассчитать амортизационные отчисления по конкретному инвентарному объекту интеллектуальной собственности (нематериальный актив) за счет которых формируются соответствующие фонды амортизационных отчислений и относиться на счет себестоимости продукции. Оценка бизнеса зачастую не будет торажать действительную его стоимость без оценки интеллектуальной собственности. Это особенно актуально для высокотехнологичных компаний. Поэтому данный вид оценочной деятельности часто является составной частью комплекса услуг по оценке бизнеса.

      Гражданский кодекс Российской Федерации определяет предприятие как имущественный  комплекс, используемый для осуществления  предпринимательской деятельности. «Предприятие в целом как имущественный  комплекс признается недвижимостью, т. е. оно или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав», - зафиксировано в ГК РФ. Согласно Кодексу, в состав имущественного комплекса при проведении рыночной оценки стоимости предприятия, включаются все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Соответственно, все эти объекты и права подлежат оценке в рамках оценки предприятия.

Информация о работе Экономика недвижимости