Экономика недвижимости

Автор: Пользователь скрыл имя, 10 Апреля 2011 в 14:39, курс лекций

Краткое описание

Целью изучения является усвоение студентами основных вопросов, связанных с функционированием рынка недвижимости, экономическими проблемами сферы недвижимости. Изучение дисциплины позволяет понять особенности недвижимости, как товара; особенности взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимости; специфику рынка недвижимости и его места в системе рыночной экономики.

Оглавление

Введение 3
Глава I. Основные понятия недвижимости 4
1. Понятие недвижимости 4
2. Жизненный цикл недвижимости 7
Глава II. Рынок недвижимости 9
1. Понятие рынка недвижимости 9
2. Недвижимость как товар 10
3. Анализ рынка недвижимости 11
4. Участники рынка недвижимости 13
5. Виды сделок на рынке недвижимости 14
6. Законодательные и правовые акты в экономике недвижимости 16
7. Стратегические направления развития рынка недвижимости 17
8. Государственное регулирование недвижимости 18
Глава III. Принципы и технологии оценки стоимости недвижимости 19
1. Оценка стоимости недвижимости 19
2. Технология оценки недвижимости 20
Глава IV. Оценка недвижимости предприятий машиностроения 28
Заключение 31
Литература 32
Приложение 33

Скачать в ZIP (64.06 Кб) Сколько стоит заказать работу?
Файлы: 1 файл

Курс лекций ЗН.doc

— 329.50 Кб (Скачать)

    в) стоимость воспроизводства объекта  оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного  объекту оценки, с применением  идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

    г) стоимость объекта оценки при  существующем использовании - стоимость  объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его  использования;

    д) инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

    е) стоимость объекта оценки для  целей налогообложения - стоимость  объекта оценки, определяемая для  исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями  нормативных правовых актов (в том  числе инвентаризационная стоимость);

    ж) ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции на рынке аналогичных объектов;

    з) утилизационная стоимость объекта  оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

    и) специальная стоимость объекта  оценки - стоимость, для определения  которой в договоре об оценке или  нормативном правовом акте оговариваются  условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной стандартах оценки 

  Как и в любых других механизмах ценообразования, стоимость недвижимой собственности  зависит от набора объективных и  субъективных факторов, из которых  последние связаны с поведением конкретного продавца, покупателя и/или посредника на стадии заключения сделки. Объективные факторы в основном являются экономическими, определяющими, в конечном счете, средний уровень цен конкретных сделок. Экономические факторы подразделяются на макроэкономические и микроэкономические.

  Основные  факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

- местонахождение; 

- архитектурно-конструктивные  решения проекта; 

- планировочные  решения проекта; 

- наличие  коммунальных услуг; 

- наличие  машин и оборудования, оцениваемых вместе со зданиями;

- состояние  здания;

- сейсмические  факторы; 

- объем  оцениваемых имущественных прав;

- экологические  факторы; 

- спрос  и предложение. 

 

Технология оценки недвижимости распределяется на следующие  этапы:

  1. Определение проблемы:

    - идентификация  объекта, т. е. установление  наименования, инвентаризационного  номера, места расположения, физических  характеристик;

    - определение  предмета оценки, включающее оценку  и комплекс прав на объект;

    - определение  даты;

    - формулирование  целей и свойств (функций) оценки (рыночная оценка/инвестиционная оценка, залоговая оценка);

    - ограничительные  условия (в стоимости/доходах  по амортизации и т.д.).

    2. Заключение  договора на оценку:

    - предварительный  осмотр;

    - оценка информации;

    - определение  группы экспертов;

    - составление  задания на оценку;

    - составление  количественного плана;

    - подписания  договора, в котором указывается  предмет оценки, права и обязанности,  стоимость работ, порядок сдачи  и оплаты, особые условия.

    3. Сбор и  обработка информации с применением трех методов оценки по ИСО-2000.

    4. Согласование  результатов оценки.

    5. Написание  отчета. 

    Методы  оценки недвижимости

    Существует  три метода оценки недвижимости.

  1. Сравнительный подход - основан на текущей рыночной ситуации, учитывающей соотношение спроса и предложения, и цены по аналогичной недвижимости.
  2. Доходный метод- позволяет учесть перспективу использования недвижимости, предпринимательский риск и прогноз будущего дохода.
  3. Затратный метод – оценивает затраты на воспроизводство или замещение недвижимости.

    Характеристика  методов оценки недвижимости представлена в таблице 3.1. 
     

 

                                                                                                                            Таблица 3.1.

Наименование  метода Принципы Достоинства Недостатки Область применения Источники информации Технология  оценки
Сравнительный метод:

- анализ парных продаж;

- метод процентных  поправок;

- метод общей  группировки.

 1. Определение  спроса и предложения

2. Установление  зависимости

3. Установление  пропорциональности

4. Осуществление  принципа «не приобретать, если  стоимость недвижимости больше  стоимости аналога».

 - простой и  наглядный метод (очевидные сравнения);

- допускает корректировку;

- дает статистически  обоснованные оценки.

 - большой объем  информации;

- возможность  снижения достоверности информации  при корректировках;

- не учитывает  прогноз (ожидание).

 1. Жилье

2. Малый бизнес

3. Земельные  участки (в городе/дачные участки).

 1. Периодичес-кие  издания

2. Информация  риэлторских служб

3. Информация  регистрационных служб

4. Информация  страховщиков

5. Личные архивы  оценщика.

 1. Изучение рынка  и  выбор объекта

2. Сбор и проверка  достоверности информации

3. Выбор единиц  измерения и проведение сравнительного  анализа

4. Проведение  корректировки по установленным  отличиям

5. Согласование  цены и стоимости недвижимости.

Доходный  метод:

- метод мультипликатора валового дохода;

- прямая капитализация  дохода;

- дисконтиро-вание  денежных потоков.

 1. Полезность

2. Спрос и  предложение

3. Замещение

4. Ожидание. 
Текущая стоимость является функцией будущих (ожидаемых) выгод как при эксплуатации и/или при продаже/перепродаже недвижимости.

 - метод напрямую  связан с мотивом предпринимательской  деятельности;

- происходит  оценка доходного капитала;

- определение  целесообразности инвестирования.

 - неопределенность  результатов оценки из-за риска  при прогнозе и продолжительности получения результатов дохода;

- прогноз осуществляется  экспертно по информации  
о рынке,  
о тенденциях развития 
на основании теории и интуиции.

 Широкая область  применения, т.к. определяется доход  по всей недвижимости, включая:

- аренду;

- дивиденты;

- прибыль;

- ренту;

- процессы купли-продажи.

 1. Отчет о  прибылях и убытках

2. Бухгалтерский  баланс

3. Изучение счетов, налогов, переоценки, страховок (для  корректировки).

 1. Выбор объекта  оценки

2. Сбор и подготовка  информации

3. Определение  доходов по недвижимости

4. Проведение  корректировки

5. Оценка стоимости  и дохода по недвижимости.

Затратный метод:

- метод удельной  стоимости;

- поэлементный  метод;

- индексный метод;

- сметный метод.

 Принципы замещения, т.е. покупатель не платит больше, чем  стоит приобретаемый равноценный объект. Опирается на сметно-нормативную  базу. - устанавливает  стоимость использования,  
а не обмена;

- не учитывает  спроса и предложения;

- использует  затраты как базис рыночной  оценки.

 1. Новое строительство

2. Реконструкция  недвижимости

3. Страхование  недвижимости

4. Налогооб-лажение  недвижимости

5. Оценка на  малоактивных рынках и специальных  объектов.

 Проектно-сметная  документация. 1. Оценка земельных  участков и объектов недвижимости

2. Определение  восстановительной стоимости и  стоимости замещения

3. Определение  видов износа

4. Определение  остаточной стоимости 
(п.2 - п.3)

5. Определение  полноценной оценки (п.1 + п.4).

 
 

      
     
     
     
     
     
     
     
     

 

Примеры практических расчетов оценки недвижимости 

  1. Сравнительный метод
    1. Анализ парных продаж

Условие. Требуется оценить производственное помещение с участком территории 0,5 га. Анализ соответствующего рынка недвижимости установил следующий объекты, привиденные в таблице 3.2.

                                                                        Таблица 3.2.

Показатели Обозначение объектов
1 2 3 4
1. Площадь 200 200 150 150
2. Территория да Нет да да
3. Дополнительные  постройки да Нет да нет
4. Цена  продаж  
(в тыс. $)		 50 42 39 36
 

Решение.

Цена должна быть между объектом  1 и 2, т.к. у  них площадь соответствует заданию. Предпочтителен объект 1, т.к. он имеет участок 0,5 га.

Процедура сравнения.

Сравниваем объект 3 и 4 и определяем корректировку  на дополнительные постройки:

Кдоп. п. = Ц3 – Ц4 = 39-36 = 3 тыс. $

Корректировка на наличие территории дополнительной постройки:

Кт. доп. п. = Ц1 – Ц2 – 50-42 = 8 тыс. $

Корректировка на наличие территории, которая определяется сравнением:

Ктер. = Кт.д. – Кдоп. п.  = 8-3 = 5 тыс. $

Cтоимостная оценка объекта:

С = Ц1 – Кдоп. п. = Ц2 + Ктер. = 50-3 = 42+5 = 47 тыс. $ – цена объекта 

    1. Метод процентных поправок

Условие. Оценить промышленное здание завода, если аналогичное здание было продано 6 месяцев назад за 700 тыс. $. Оценщик, считает, что:

1. Поправка на  местоположение   +3%

2. Поправка на  общее состояние объекта  -7%

3. Поправка на  окружающий ландшафт  -2%

4. Поправка на время продажи (инфляция 8%) +4% 

Решение.

Общая поправка равна:

             П = 3-7-2+4 = -2%

С = 700 (1+П/100) = 700*0,98 = 686 тыс. $ 

    1. Метод общей  группировки

Условие. Продается  недвижимость заводов машиностроения по цене 300 тыс. $, 320 тыс.  $, 330 тыс. $, 295 тыс. $.  

Решение.

Оценивается объект как среднее, считая, что оценка объективная.

С = (Сmax+Cmin)/2 = (330+295)/2 = 312 тыс. $ 

  1. Доходный  метод 
    1. Метод мультипликатора валового дохода

Этот метод  основан на предположении связи  между рыночной стоимостью недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду.

С = Ап * Мв.д., где

Ап. – годовая арендная плата

Мв.д. – мультипликатор валового дохода, равный Мв.д. = С/Ап. 

Собирается информация, и определяется среднее значение мультипликатора. 

Условие. Завод  сдает под офис помещение по цене 650 тыс. $ /год. Какова цена офиса при его продаже?

Собранная информация по аналогичным объектам дана в таблице 3.3.

                                                                        Таблица 3.3.

Объект Цена продаж, тыс. $ Арендная плата, тыс. $ Мв.д.
1 2400 600 4
2 1995 570 3,5
3 2330 630 3,7

Информация о работе Экономика недвижимости