Экономика недвижимости

Курс лекций, 10 Апреля 2011, автор: пользователь скрыл имя

Краткое описание

Целью изучения является усвоение студентами основных вопросов, связанных с функционированием рынка недвижимости, экономическими проблемами сферы недвижимости. Изучение дисциплины позволяет понять особенности недвижимости, как товара; особенности взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимости; специфику рынка недвижимости и его места в системе рыночной экономики.

Введение 3
Глава I. Основные понятия недвижимости 4
1. Понятие недвижимости 4
2. Жизненный цикл недвижимости 7
Глава II. Рынок недвижимости 9
1. Понятие рынка недвижимости 9
2. Недвижимость как товар 10
3. Анализ рынка недвижимости 11
4. Участники рынка недвижимости 13
5. Виды сделок на рынке недвижимости 14
6. Законодательные и правовые акты в экономике недвижимости 16
7. Стратегические направления развития рынка недвижимости 17
8. Государственное регулирование недвижимости 18
Глава III. Принципы и технологии оценки стоимости недвижимости 19
1. Оценка стоимости недвижимости 19
2. Технология оценки недвижимости 20
Глава IV. Оценка недвижимости предприятий машиностроения 28
Заключение 31
Литература 32
Приложение 33

Скачать в ZIP (64.06 Кб) Сколько стоит заказать работу?

Файлы: 1 файл

Курс лекций ЗН.doc

— 329.50 Кб (Скачать)

в) стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

г) стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;

д) инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

ж) ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции на рынке аналогичных объектов;

з) утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

и) специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной стандартах оценки

Как и в любых других механизмах ценообразования, стоимость недвижимой собственности зависит от набора объективных и субъективных факторов, из которых последние связаны с поведением конкретного продавца, покупателя и/или посредника на стадии заключения сделки. Объективные факторы в основном являются экономическими, определяющими, в конечном счете, средний уровень цен конкретных сделок. Экономические факторы подразделяются на макроэкономические и микроэкономические.

Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

- местонахождение;

- архитектурно-конструктивные решения проекта;

- планировочные решения проекта;

- наличие коммунальных услуг;

- наличие машин и оборудования, оцениваемых вместе со зданиями;

- состояние здания;

- сейсмические факторы;

- объем оцениваемых имущественных прав;

- экологические факторы;

- спрос и предложение.

Технология оценки недвижимости распределяется на следующие этапы:

Определение проблемы:

- идентификация объекта, т. е. установление наименования, инвентаризационного номера, места расположения, физических характеристик;

- определение предмета оценки, включающее оценку и комплекс прав на объект;

- определение даты;

- формулирование целей и свойств (функций) оценки (рыночная оценка/инвестиционная оценка, залоговая оценка);

- ограничительные условия (в стоимости/доходах по амортизации и т.д.).

2. Заключение договора на оценку:

- предварительный осмотр;

- оценка информации;

- определение группы экспертов;

- составление задания на оценку;

- составление количественного плана;

- подписания договора, в котором указывается предмет оценки, права и обязанности, стоимость работ, порядок сдачи и оплаты, особые условия.

3. Сбор и обработка информации с применением трех методов оценки по ИСО-2000.

4. Согласование результатов оценки.

5. Написание отчета.

Методы оценки недвижимости

Существует три метода оценки недвижимости.

Сравнительный подход - основан на текущей рыночной ситуации, учитывающей соотношение спроса и предложения, и цены по аналогичной недвижимости.
Доходный метод- позволяет учесть перспективу использования недвижимости, предпринимательский риск и прогноз будущего дохода.
Затратный метод – оценивает затраты на воспроизводство или замещение недвижимости.

Характеристика методов оценки недвижимости представлена в таблице 3.1.

Таблица 3.1.

Наименование метода

Принципы

Достоинства

Недостатки

Область применения

Источники информации

Технология оценки

Сравнительный метод:

- анализ парных продаж;

- метод процентных поправок;

- метод общей группировки.

1. Определение спроса и предложения

2. Установление зависимости

3. Установление пропорциональности

4. Осуществление принципа «не приобретать, если стоимость недвижимости больше стоимости аналога».

- простой и наглядный метод (очевидные сравнения);

- допускает корректировку;

- дает статистически обоснованные оценки.

- большой объем информации;

- возможность снижения достоверности информации при корректировках;

- не учитывает прогноз (ожидание).

1. Жилье

2. Малый бизнес

3. Земельные участки (в городе/дачные участки).

1. Периодичес-кие издания

2. Информация риэлторских служб

3. Информация регистрационных служб

4. Информация страховщиков

5. Личные архивы оценщика.

1. Изучение рынка и выбор объекта

2. Сбор и проверка достоверности информации

3. Выбор единиц измерения и проведение сравнительного анализа

4. Проведение корректировки по установленным отличиям

5. Согласование цены и стоимости недвижимости.

Доходный метод:

- метод мультипликатора валового дохода;

- прямая капитализация дохода;

- дисконтиро-вание денежных потоков.

1. Полезность

2. Спрос и предложение

3. Замещение

4. Ожидание.
Текущая стоимость является функцией будущих (ожидаемых) выгод как при эксплуатации и/или при продаже/перепродаже недвижимости.

- метод напрямую связан с мотивом предпринимательской деятельности;

- происходит оценка доходного капитала;

- определение целесообразности инвестирования.

- неопределенность результатов оценки из-за риска при прогнозе и продолжительности получения результатов дохода;

- прогноз осуществляется экспертно по информации
о рынке,
о тенденциях развития
на основании теории и интуиции.

Широкая область применения, т.к. определяется доход по всей недвижимости, включая:

- аренду;

- дивиденты;

- прибыль;

- ренту;

- процессы купли-продажи.

1. Отчет о прибылях и убытках

2. Бухгалтерский баланс

3. Изучение счетов, налогов, переоценки, страховок (для корректировки).

1. Выбор объекта оценки

2. Сбор и подготовка информации

3. Определение доходов по недвижимости

4. Проведение корректировки

5. Оценка стоимости и дохода по недвижимости.

Затратный метод:

- метод удельной стоимости;

- поэлементный метод;

- индексный метод;

- сметный метод.

Принципы замещения, т.е. покупатель не платит больше, чем стоит приобретаемый равноценный объект.

Опирается на сметно-нормативную базу.

- устанавливает стоимость использования,
а не обмена;

- не учитывает спроса и предложения;

- использует затраты как базис рыночной оценки.

1. Новое строительство

2. Реконструкция недвижимости

3. Страхование недвижимости

4. Налогооб-лажение недвижимости

5. Оценка на малоактивных рынках и специальных объектов.

Проектно-сметная документация.

1. Оценка земельных участков и объектов недвижимости

2. Определение восстановительной стоимости и стоимости замещения

3. Определение видов износа

4. Определение остаточной стоимости
(п.2 - п.3)

5. Определение полноценной оценки (п.1 + п.4).

Примеры практических расчетов оценки недвижимости

Сравнительный метод

Анализ парных продаж

Условие. Требуется оценить производственное помещение с участком территории 0,5 га. Анализ соответствующего рынка недвижимости установил следующий объекты, привиденные в таблице 3.2.

Таблица 3.2.

Показатели	Обозначение объектов
Показатели	1	2	3	4
1. Площадь	200	200	150	150
2. Территория	да	Нет	да	да
3. Дополнительные постройки	да	Нет	да	нет
4. Цена продаж (в тыс. $)	50	42	39	36

Решение.

Цена должна быть между объектом 1 и 2, т.к. у них площадь соответствует заданию. Предпочтителен объект 1, т.к. он имеет участок 0,5 га.

Процедура сравнения.

Сравниваем объект 3 и 4 и определяем корректировку на дополнительные постройки:

К_{доп.
п.}= Ц₃ – Ц₄ = 39-36 = 3 тыс. $

Корректировка на наличие территории дополнительной постройки:

К_{т.
доп. п.}= Ц₁ – Ц₂ – 50-42 = 8 тыс. $

Корректировка на наличие территории, которая определяется сравнением:

К_тер. = К_т.д.– К_{доп.
п.}= 8-3 = 5 тыс. $

Cтоимостная оценка объекта:

С = Ц₁ – К_{доп.
п.} = Ц₂ + К_тер. = 50-3 = 42+5 = 47 тыс. $ – цена объекта

Метод процентных поправок

Условие. Оценить промышленное здание завода, если аналогичное здание было продано 6 месяцев назад за 700 тыс. $. Оценщик, считает, что:

1. Поправка на местоположение +3%

2. Поправка на общее состояние объекта -7%

3. Поправка на окружающий ландшафт -2%

4. Поправка на время продажи (инфляция 8%) +4%

Решение.

Общая поправка равна:

П = 3-7-2+4 = -2%

С = 700 (1+П/100) = 700*0,98 = 686 тыс. $

Метод общей группировки

Условие. Продается недвижимость заводов машиностроения по цене 300 тыс. $, 320 тыс. $, 330 тыс. $, 295 тыс. $.

Решение.

Оценивается объект как среднее, считая, что оценка объективная.

С = (С_max+C_min)/2 = (330+295)/2 = 312 тыс. $

Доходный метод

Метод мультипликатора валового дохода

Этот метод основан на предположении связи между рыночной стоимостью недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду.

С = А_п * М_в.д., где

А_п. – годовая арендная плата

М_в.д. – мультипликатор валового дохода, равный М_в.д. = С/А_п.

Собирается информация, и определяется среднее значение мультипликатора.

Условие. Завод сдает под офис помещение по цене 650 тыс. $ /год. Какова цена офиса при его продаже?

Собранная информация по аналогичным объектам дана в таблице 3.3.

Таблица 3.3.

Объект	Цена продаж, тыс. $	Арендная плата, тыс. $	М_в.д.
1	2400	600	4
2	1995	570	3,5
3	2330	630	3,7

Экономика недвижимости

Краткое описание

Оглавление

Файлы: 1 файл

Курс лекций ЗН.doc

Информация о работе Экономика недвижимости

Связанные документы