Экономика недвижимости

Московский  Государственный Открытый Университет

Машиностроительный  факультет

Кафедра Экономики и управления на предприятии 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Полозов Ю.Е 

Экономика недвижимости 

 

Курс  лекций

 
. 
 
 
 
 

                                    Москва

                                    2011 
Содержание 

Введение             3

Глава I. Основные понятия недвижимости       4

      1. Понятие недвижимости         4

      2. Жизненный цикл недвижимости         7

Глава II. Рынок недвижимости         9

1. Понятие рынка недвижимости        9
2. Недвижимость как товар         10
3. Анализ рынка недвижимости        11
4. Участники рынка недвижимости       13
5. Виды сделок на рынке недвижимости       14
6. Законодательные и правовые акты в экономике недвижимости  16
7. Стратегические направления развития рынка недвижимости   17
8. Государственное регулирование недвижимости     18

Глава III. Принципы и технологии оценки стоимости недвижимости   19

1. Оценка стоимости недвижимости       19
2. Технология оценки недвижимости       20

Глава IV. Оценка недвижимости предприятий машиностроения    28

Заключение            31

Литература            32

Приложение            33 
Введение

    Термин  “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако в ныне действующих законодательных  актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и  недвижимым имуществом.

    Перечень  объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью.

    Кроме такого подхода к недвижимости существует и другой, который рассматривает  недвижимость не как товар, а как капитал в материальной форме, приносящий доход.

    Рынок недвижимости подразумевает функцию  сведения вместе покупателей и продавцов  прав собственности на недвижимость через механизм цен. Он обладает большой  перспективой развития, т.к. операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т.е. дают большую отдачу со временем.

    Целью изучения является усвоение студентами основных вопросов, связанных с функционированием  рынка недвижимости, экономическими проблемами сферы недвижимости. Изучение дисциплины позволяет понять особенности недвижимости, как товара; особенности взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимости; специфику рынка недвижимости и его места в системе рыночной экономики.

    Изучение  представленного материала опирается на знания, полученные в ходе изучения экономической теории и экономики машиностроения и связано с такими курсами, как экономическая оценка инвестиций и менеджмент в машиностроении. 
 
 
 

 

Глава I. Основные понятия  недвижимости 

1. Понятие недвижимости

    Понятие недвижимости дается в ст. 130 Гражданского кодекса РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». К недвижимости относятся также «подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты».

    В ст. 130 ГК РФ определены два основополагающих признака недвижимости: прочная связь  с землей и государственная регистрация  всех объектов, обозначенных в статье. Кроме того, право собственности  и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации1 в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

     Недвижимость  или недвижимое имущество – это земля и прочно связанные с ней имущества (строения, сооружения, здания, леса, русла рек и т.д.). На недвижимость распространяется право собственности.

     Недвижимая  собственность – это совокупность прав на недвижимое имущество, т.е. владение, пользование, распоряжение, присвоение дохода от владения и от использования.

     Завод - промышленное предприятие, производственно-хозяйственного назначения, занимающееся изготовлением определенных изделий или выполняющее часть технологического процесса по его производству.

     Станок - стационарная машина, используемая (как правило, в промышленности) для обработки различных материалов и изготовления продукции.

     Оборудование - совокупность механизмов, приборов, приспособлений, необходимых для производства каких-либо работ.

     Земля - ресурс, используемый для производства сельскохозяйственной продукции, для строительства домов, городов, железных дорог; один из основных компонентов производства (другие компоненты: труд, капитал, природные ресурсы).

    К недвижимости относятся предприятия  как имущественные комплексы. Статья 132 ГК РФ приравнивает к недвижимому  имуществу предприятие:

    «1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

    2. Предприятие в целом или его  часть могут быть объектом  купли-продажи, залога, аренды и  других сделок, связанных с установлением,  изменением и прекращением вещных прав.

    В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором».

    По  происхождению различают объекты  недвижимости:

• созданные природой без участия человека;
• являющиеся результатом труда человека;
• созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

 

     Недвижимость  имеет ряд свойств:

- физические;

- экономические;

- правовые;

- социальные.

В таблице 1.1 даны характеристики свойств, присущих недвижимости.

Таблица 1.1

 

    Имея  в качестве составной части земельный  участок, все искусственные объекты  недвижимости (в том числе постройки  машиностроения), обладают родовыми признаками:

    Рис. 1.1. Сущностные характеристики объектов недвижимости 

     Сложность разграничения имущества на движимое и недвижимое определяется по следующим  признакам: 
 
 
 
 
 
 
 

- по характеру  связи с недвижимым объектом (слабая или сильная связь);

- по намерению  сторон (т.е. по характеру изъятия  или оставления частей недвижимости  у владельца);

- по сроку  использования (если имущество  используется меньше года, то  оно может не входить в существенные  неотделимые части недвижимости).

      Видовые признаки:

- происхождение  недвижимости;

- функциональное  назначение;

- по форме  собственности (государственная,  частная, смежная, общественная);

- отраслевые (недвижимость  промышленности, строительства, транспорта);

- способ приватизации. 

     Рис. 1.2. Видовые признаки недвижимости 

     

    Рис. 1.3. Недвижимость как экономический объект 
 

    Некоторые виды недвижимости могут юридически переходить в движимое имущество.

    Часто при владении и  совершении сделок с объектами недвижимости может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью объекта недвижимости, например права аренды, право пользования чужим имуществом,  сервитуты и др.

    В частности, сервитут – это «право ограниченного пользования чужим земельным участком», которое «может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд….»². 

     2. Жизненный цикл недвижимости

    Жизненный цикл объекта недвижимости как физического  объекта – это последовательность процессов существования объекта  недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации). Стадии жизненного цикла  объекта недвижимости: предпроектная – проектная – строительство – эксплуатация – закрытие.

     Жизненный цикл объекта недвижимости включает срок экономической и физической жизни.

    Примерный жизненный цикл недвижимости как  объекта собственности выглядит как совокупность следующих этапов:

• приобретение (покупка, постройка, наследование и др.);
• владение и пользование в определенном периоде;
• управление объектом;
• извлечение прибыли, удовлетворение потребности;
• распоряжение собственностью;
• множественная смена собственников, владельцев, пользователей;
• распоряжение вещными правами на объект;
• изменение функционального назначения объекта;
• прекращение права собственности: продажа, национализация и др.;
• конец экономической жизни объекта;
• государственная регистрация прав и сделок (смена собственника).