Экономика недвижимости

Рис. 2.8. Условия недействительности сделок

    Сделки  с недвижимостью совершаются только в письменной форме, путем заключения договора. Форма сделки является либо условием ее действительности (при государственной регистрации), либо основанием для использования определенных процессуальных прав.

    +Целью любой сделки является приобретение права собственности или права пользования имуществом. Эти и другие вещные права, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

    С объектами недвижимости могут заключаться  различные виды сделок, как с изменением собственника, так и с изменением права пользования и владения (рис. 2.9.). 

    

*ФЗ «О приватизации  жилищного фонда в РФ», ФЗ  «О приватизации государственного  и муниципального имущества», Жилищный  кодекс РФ

**ФЗ «Об ипотеке»

Рис. 2.9. Виды сделок с объектами недвижимости 
 

 

7. Законодательные и  правовые акты в экономике  недвижимости

 
 
 
 

 
 
 

Рис. 2.10. Законодательные и правовые акты, регулирующие действия с недвижимостью 

Рис. 2.11. Схема управления недвижимостью 

7. Стратегические направления развития рынка недвижимости

Российский рынок  недвижимости имеет ряд особенностей:

1.   Различия рынков недвижимости  по регионам

2. Несоответствие  стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения;

3.   Недостаточная информированность  участников;

4.   Неравномерность развития сегментов  рынка;

5.   Невозможность точных прогнозов  тенденций развития;

6. Несоответствие  текущего использования основной  части земли и строений наиболее эффективному. 

Для эффективного развития рынка недвижимости рекомендуется  развивать следующие стратегические направления:

1. Рост первичного рынка по сравнению со вторичным.
2. Рост диффериинцации между объектами недвижимости по качеству и ценам.
3. Расширение спроса и предложения на рынке недвижимости в направлении качества и многофункциональности.
4. Рост спроса на услуги рекреационной недвижимости (парки отдыха, фитнесс-клубы).
5. Рост и многообразие фирм, оказываемых консультационные, маркетинговые и информационные услуги на рынке недвижимости.
6. Видоизменение брокерских комиссий, рост масштаба посреднических операций, которые освобождают от функции страхования, эскроуслуг и банковских операций.
7. Деффиренциация фирм.
8. Выделение девелоперских фирм (направленных на развитие и разаработку недвижимости).
9. Снижение рисков на рынке недвижимости на основании совершенствования законодательной базы, профессионализма посредников, страховщиков, государственной регистрации, роста уровня конкуренции, организованности рынка, улучшения информационного обеспечения сделок.

 

8. Государственное  регулирование недвижимости

1. Государственная регистрация

  Стабильность  рынка недвижимости обеспечивается государством путем защиты прав и  законных интересов граждан и  организаций государственной системой регистрации имущества.

  При регистрации  физическим и юридическим лицам  выделяется титул собственности – законное право на недвижимость.

С 01.02.98 государственная  регистрация проводится на основании  закона РФ от 21.07.97 №122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Таким образом, регистрация прав на недвижимость стала юридическим актом признания и подтверждения возникновения, ограничения или прекращения прав на недвижимость.

      Каждая  операция с недвижимостью проводится в системе записей о правах на каждый объект в Едином Государственном Реестре Прав (ЕГРП) по месту нахождения объекта.

      Регистрация прав на недвижимость осуществляется Регистрационной палатой. 

2. Налогооблажение

  Налогооблажение – это обязательный безвозмездный платеж в бюджет части стоимости недвижимости, находящейся в собственности, в хозяйственном ведении, оперативном управлении физического или юридического лица.

  Сбор – это обязательный платеж за юридические действия государственных органов или должностных лиц (выдача лицензии, предоставление определенных прав и т.д.).

  В таблице 2.1. показано государственное регулирование  недвижимости на разных уровнях власти.

                                                              Таблица 2.1.

   

  Налог на имущество не ³2% от стоимости недвижимости. 

 

Стоимость недвижимости можно рассчитать по формуле:

С = Сост. – И – Кап.- Сост_л.,

где С –  стоимость недвижимости

      Сост. – состояние недвижимости

      И – износ

      Кап.- капиталовложения

      Сост_л. – состояние льгот 

  Земельный налог

  Налогооблажение сельскохозяйственных и промышленных земель, лесного и водного фонда предприятий и организаций, а также физических лиц (отечественных и иностранных) осуществляется по ставке за один Га или 1 м² площади в год, утвержденной федеральными или местными властями. 

  Налог на имущество физических лиц

  Налогооблажение жилых домов, дач, квартир и др. строений, самолетов, пароходов и  др. осуществляется по ставке на жилье  с прогрессивным увеличением  инвентаризационной стоимости имущества (0,1-2%). На средства предевижения ставка определяется в зависимости от мощности.

  При налогооблажении  существуют льготы юридическим лицам (ЦБ РФ, исполнительная, законодательная  власть; Пенсионный фонд, Соцстрах; Организация  инвалидов I, II группы; военнослужащие, участвующие в боевых действиях и пострадавшие от радиации).

  Налогооблажение на недвижимость осуществляется по Налоговому кодексу по формуле:

  Налоговая база = Доход – расход – Налоговый  вычет

  С налоговой  базы берется ставка налога:

  13% - для  граждан РФ

  30% - для  нерезидентов

  24% - для организаций и предприятий

  Из них:

  7,5% - в  федеральный бюджет

  14,5% - в  региональный бюджет

  2% - в  местный бюджет 

Глава III. Принципы и технологии оценки стоимости недвижимости 

    1. Оценка стоимости  недвижимости 

    Оценка  стоимости недвижимого имущества  необходима при:

- операциях  купли-продажи или сдаче в аренду;

- акционировании  предприятий и перераспределении  имущественных долей;

- привлечении  новых пайщиков и дополнительной  эмиссии акций;

- кадастровой  оценке для целей налогообложения  объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

- страховании  объектов недвижимости;

- ипотечном  кредитовании (под залог недвижимости);

- внесении  объектов в качестве вклада  в уставной капитал предприятий   и организаций;

- разработке  инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

- ликвидации  объектов недвижимости;

- исполнения  прав наследования, судебного приговора,  разрешения имущественных споров;

- других  операциях, связанных  с реализацией  имущественных прав на объекты  недвижимости.

 

     Основные правовые источники оценочной деятельности:

- Федеральный  закон №135-ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации»  от 29 июля 1998 г.;

- Стандарты  оценки, обязательные к применению  субъектами оценочной деятельности. Утверждены правительством РФ  от  6 июля 2001 г. N 519

- Постановление  правительства РФ «О лицензировании  оценочной деятельности» от 7 июня 2002 г.  

     Принцип наиболее эффективного и наилучшего  использования недвижимости представлен  на рис. 3.1. 

     Рис. 3.1. Принцип наиболее эффективного и наилучшего  использования недвижимости 

     В принцип пользования входят показатели полезности объекта, показатель замещения, принцип ожидания.

      Принцип, связанный с объектом, включает показатели остаточной продуктивности (которая  определяется как Доход - Налог + Зарплата + Затраты на управление).

      Вклад, т.е. ресурсы, которые вкладываются в недвижимость при ее жизненном  цикле (возрастающая или убывающая  отдача, сбалансированность, оптимальность  размеров, экономическое разделение прав).

      Принцип рыночной среды включает показатели:

- соответствия;

- зависимости  от окружающей среды;

- показатель  спроса и предложения;

- показатель  конкуренции;

- показатель  изменения по жизненному циклу  недвижимости. 

2. Технология оценки  недвижимости

  Оценка  объектов недвижимости – определение денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости.

  Как и любой товар на рынке, недвижимость имеет цену и стоимость.

    Цена  объекта недвижимости – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог³.

  Стоимость – это денежный эквивалент собственности.

    Рыночная  стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

    Виды  стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

    а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

    б) стоимость замещения объекта  оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;