Экономика недвижимости

     

        Рис. 1.4. Срок жизни объекта недвижимости

    Все объекты недвижимости (кроме земли  при нормальном  ее использовании) подвержены износу.

    Износ – потеря полезных свойств и уменьшение стоимости недвижимого имущества  по любым причинам. В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, моральный и внешний (экономический).

Физический  износ – это потеря потребительских  свойств:

     - потеря физических свойств при  интенсивном использовании;

     - потеря физических свойств при воздействии природных условий.

     Моральный износ:

     - обесценивание при удешевлении  аналогов;

     - сравнение с новыми экономичными  объектами.

Внешний износ  – обесценивание недвижимости из-за неблагоприятных внешних факторов.

    Физический и функциональный износ могут иметь устранимый и неустранимый характер, внешний износ всегда характеризуется как неустранимый.

    Накопленный износ по совокупности всех его типов  в той или иной мере зависит  от срока жизни объекта недвижимости.

     Компенсация стоимости капитала, помещенная в недвижимость, реализуется механизмом амортизации, т.е. стоимость изношенной части недвижимости переносится на стоимость выпускаемой продукции, услуг или перечисляется в амортизационный фонд.

     Амортизация

А = Н_а* С_б/100% = С_б/Т_н ,

     где Н_а – норма амортизации,  Н_а = 100%/ Т_н

     Т_н – нормативный срок службы

     С_б – балансовая стоимость недвижимости

     И = Т_ф/Т_н*С_б ,

      где Т_ф – фактический срок эксплуатации

Например,

Т_н =10 лет

С_б = 20 млн. руб.

Т_ф = 20 лет

Тогда, износ  после 10 лет будет равен:

     И = 20/10*20 млн. руб. = 40 млн. руб. – износ  после 20 лет.

     Амортизация может быть:

-  равномерная,  когда отчисления сумм происходят  равномерными платежами;    
- ускоренной, когда происходит быстрое моральное устаревание (платежи происходят с увеличением);

- замедленная,  когда срок службы явно превышает  эксплуатационный срок.  

Рис. 1.5. Жизненный  цикл недвижимости как объекта собственности 

Глава II. Рынок недвижимости 

     1. Понятие рынка  недвижимости

     Рынок недвижимости – это система экономических отношений между участниками при купле-продаже, сдаче в аренду, доверительном управлении, ипотеке и др.

Рынок недвижимости обеспечивает движение капитала, приносящего  доход.

    Рынок недвижимости как само регулируемая в установленной правовой среде система состоит из семи основных элементов:

    - спрос;

    - предложение;

         - цена;

- менеджмент (кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы,  законы);

- маркетинг  (анализ, прогнозирование, сегментация,  мониторинг, ценообразование);

- инфраструктура (консалтинговая, юридическая, риэлторская,  рекламная, информационная, страховая, методическая);

- деловые процедуры (операции внебиржевые, тендер, оценка, аукцион, конкурс). 
 
 

 

Рис. 2.1. Положение рынка недвижимости в общем экономическом массиве  и   взаимодействие экономических  связей на рынке недвижимости

     Задачи  государственной  регистрации:

1.спрос;

2.предложение;

3..цена;

4.менеджмент;

5.маркетинг;

6. инфраструктура;

7.Деловые процедуры, для реализации социального развития общества, государственных программ. 
 

2. Недвижимость как  товар

    Недвижимость  как товар характеризуется следующими особенностями:

    стационарность  и материальность; полезность; долговечность; износ; разнородность, уникальность и неповторимость; необходимость постоянного управления; сезонный характер (на некоторых сегментах рынка); низкая ликвидность.

  Современный рынок совершенно не обязательно  должен быть связан с определенным географическим местом. Например, рынок ценных бумаг при существующем уровне развития средств телекоммуникации не относится к какой-либо точке пространства, продавцы и покупатели могут находиться на разных континентах. 
 
 
 

  На рис. 2.2. показаны отрицательные и положительные стороны недвижимости как товара. 
 
 
 
 

 
 
 

Рис. 2.2. Свойства недвижимости как товара 
 
 
 

 
 
 
 

Рис. 2.3. Схема информационного обеспечения  сделок

 

     Рынок недвижимости имеет сегментацию – разделение рынка на части.

     Конкретные  сегменты рынка недвижимости характеризуются  видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого  дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми  в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.

     Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на субрынки в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социальные, экономические, государственные и экологические факторы. Исследование сегментов рынка недвижимости проводится по таким параметрам, как местоположение, конкуренция, а также спрос и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости.

     Разбиение рынка недвижимости на отдельные  сегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости.

     В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов (рис. 2.4): 

 

Рис. 2.4. Сегментация рынка недвижимости 

Ценообразование на рынке недвижимости происходит при сравнении стоимости цен между спросом и предложением.

С –  П = DП

С > П Þ получаем прибыль

С = П Þ обмен

П –  С = - DП,

         где   С – спрос, 

            П – предложение.

      При ценообразовании используется рыночная ставка продаж недвижимости или доходность недвижимости.

Д = А/Ц = С_а/С_м , где

Д – доходность

А – арендная плата

Ц – цена недвижимости

С_а – стоимость кв. метра аренды в год

С_м – стоимость квадратного метра при продаже 

Например,

А = 200 тыс. $/год,

Ц = 400 тыс.,

Тогда, доходность будет равна:

                        Д = 200/400 = 1/20*100% = 5%

Если:

С_м =4000 $,

С_а = 200 тыс. $,

Тогда:

                        Т_о = С_м /С_а = 4000/200 = 20 лет

Вывод

  Как и в любых других механизмах ценообразования, стоимость недвижимой собственности  зависит от набора объективных и  субъективных факторов, из которых  последние связаны с поведением конкретного продавца, покупателя и/или посредника на стадии заключения сделки. Объективные факторы в основном являются экономическими, определяющими, в конечном счете, средний уровень цен конкретных сделок. Экономические факторы подразделяются на макроэкономические и микроэкономические.

  Основные  факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

• местонахождение;
• архитектурно-конструктивные решения проекта;
• планировочные решения проекта;
• наличие коммунальных услуг;
• наличие машин и оборудования, оцениваемых вместе со зданиями;
• состояние здания;
• сейсмические факторы;
• объем оцениваемых имущественных прав;
• экологические факторы;
• спрос и предложение.

 

3. Анализ рынка недвижимости

     Основные  цели рынка:

1. осуществление спроса и предложения;
2. установление цен на недвижимость (при купле-продаже, аренде);
3. формирование емкости рынка;
4. доходность;
5. установление риска;
6. инвестиционная состоятельность.

Важным условием деятельности рынка недвижимости является источники информации. Они бывают двух видов:

- государственные источники;

- частные источники.

 

Рис. 2.5. Источники получения информации 

4. Участники рынка  недвижимости

     Основным  участником рынка недвижимости является институционный сектор. 

 

 

Рис. 2.6. Взаимодействие участников рынка недвижимости 
 

 

5. Виды сделок  на рынке недвижимости

    Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. Сделку характеризуют следующие признаки: волевые действия людей, правомерные действия, специальная направленность на возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений.

    Существует  классификация сделок по различным  признакам. В зависимости от числа  участников, сделки бывают одно-, двух- и многосторонними. Односторонней является сделка, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны, например составление завещания, принятие наследства, объявление конкурса. Сделки могут быть возмездными и безвозмездными.

    Сделки  бывают действительные и недействительные. Так, иногда сделки с недвижимостью  совершаются для вида, без намерения  создать соответствующие правовые последствия (мнимые) или для прикрытия  другой сделки (притворные). Сделки могут  быть срочными и бессрочными.

    Условия действительности/недействительности сделок представлены на рис. 2.7. и 
рис. 2.8. 

Рис. 2.7. Условия действительности сделок