История появления денег

     ВВЕДЕНИЕ

     Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено  в законодательстве Солона (VI в. до н. э.). Он ввел порядок, согласно которому, любые посягательства на частную собственность и её движимую часть сурово карались. В 594 году до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе:

• отменяет поземельные налоги;
• вводит свободу завещания.

     Имущество уже не обязательно переходит  наследникам рода. Теперь каждый получал  право расставаться с собственностью и распоряжаться ей по своему усмотрению.

     Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб  с надписью, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определённую сумму. Такой столб получил название ипотека. На нём отмечались все долги  собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными.

     Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием  его товарно-денежных отношений. С  течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени конкретной страны.

     Ипотека, то есть обеспечение исполнения различных  финансовых, экономических гражданско-правовых обязательств с использованием залога недвижимого имущества, традиционно  служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших инструментов обеспечения нормального функционирования финансово-экономического механизма, поддержания на должном уровне платежной дисциплины, надежной гарантией прав и законных интересов кредиторов, одним из наиболее эффективных способов перехода ресурсов в руки рентабельно действующих собственников.

     Ипотечное кредитование - один из наиболее динамично развивающихся сегментов банковского бизнеса в последние годы. Развитие рынка привело к появлению большого количества ипотечных программ. На современном этапе развития экономики России банковский сектор уже не переживает период бурного роста, как это было полутора годами ранее. Однако кредитные организации продолжают медленно наращивать объемы ссудных операций, стараясь обеспечить тем самым постепенное насыщение российского рынка банковских услуг. В основе роста активов российских банков лежит увеличение объема предоставленных кредитов. Кредитование экономики и населения прочно заняло место основного вида банковской деятельности. Наиболее быстро развивавшимся сегментом рынка кредитных услуг является кредитование населения.

     Несмотря на то, что на долю ипотеки приходится менее 3% валового внутреннего продукта, этому сектору экономики придается большое значение. Помимо того, что это один из механизмов решения жилищной проблемы в стране, ипотеке отводится не последняя роль в поддержке строительной отрасли.

     Несмотря  на интернациональный характер института  залога недвижимого имущества, ипотека  в разных странах имеет своё место и смысл. Вследствие чего, в каждой стране действует своё специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом обусловлены состоянием, развитостью и особенностями земельного законодательства. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, собственно под ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере. Во Франции же право на непосредственное владение землёй принадлежит потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, в связи с чем здесь действуют принципы ипотечного кредитования, вобравшие в себя национальное своеобразие.

     Актуальность  ипотеки существенно возрастает в трансформационных и переходных экономиках. Существующая в России проблема неплатежей, сложившаяся атмосфера всеобщего взаимного недоверия хозяйствующих субъектов, большое количество банкротств предпринимательских структур, повальная задолженность юридических и физических лиц бюджетам различных уровней, а также задолженность самих бюджетов по оплате труда и другим выплатам, зависимость платежеспособности коммерческих организаций от перемен политического климата - все это обусловливает необходимость существенного ужесточения контроля при совершении крупных коммерческих сделок. Такая ситуация приводит к тому, что происходит разрыв сложившихся связей, существуют трудности с формированием каналов сбыта, возникают проблемы финансирования крупных сделок.

     Вопросы ипотечного кредитования широко освещены в книгах отечественных и зарубежных авторов. Существует актуальная информация по данным вопросам и в сети Интернет. Однако основной упор при написании данного реферата был сделан на периодические издания, в которых вопросы кредитования, и в том числе ипотечного кредитования освещены достаточно подробно, а самое главное, приведены наиболее свежие и актуальные данные, в том числе статистические.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1 Сущность понятия  ипотечное кредитование

     Ипотека - залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества.

     Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. [2, ст.1]

     Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

     Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

     Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.

     Предметом ипотеки может быть следующее имущество [2, ст.5]:

• земельные участки, находящиеся в частной собственности;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

     Основными субъектами классической ипотечной схемы являются:

• Заемщик
• Кредитор (банк)
• Ипотечное Агентство
• Инвесторы

     Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.

     Кредитор (банк) - организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить.

     Ипотечное агентство - является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам, формирование первичных ипотечных активов, эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках [23, с.21].

     Обеспечением эмиссионных ипотечных ценных бумаг являются сформированные специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов.

     Инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг. Главным образом это институциональные инвесторы, такие как паевые и пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие. Учитывая, что рейтинг ипотечных ценных бумаг близок к рейтингу суверенного долга, можно предположить, что данный вид финансового инструмента станет популярным среди российских и западных инвесторов.

     Второстепенными субъектами классической ипотечной схемы являются:

• Риэлтерская компания;
• Оценочная компания;
• Страховая компания;
• Государственный регистратор;
• Нотариус;
• Паспортные службы;
• Органы опеки и попечительства.

     Риэлтерская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.

     Оценочная компания - необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

     Страховая компания - выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования:

• страхование риска повреждения и уничтожения объекта;
• страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки;
• страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика.

     Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик.

     Государственный регистратор - орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.

     Нотариус - согласно российскому законодательству договор залога прав собственности на недвижимость и договор купли-продажи требуют нотариального заверения.

     Паспортные службы - регистрируют граждан по месту жительства.

     Органы опеки и попечительства - обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

     В настоящее время в мировой практике сложились два классических способа ипотечного кредитования [19, с.16]:

• одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);
• двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

     В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

     При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров наглядно можно увидеть на рисунке 1:

• между заемщиком и кредитором - договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;
• между заемщиком и страховой организацией - договор страхования заложенного жилья;
• между заемщиком и продавцом (строителем) жилья - договор купли-продажи жилья.

     Рис. 1 Договорные отношения при одноуровневой схеме ипотечного кредитования [3, c.103]

     Условные обозначения: 1 - договор о накопительном жилищном вкладе, 2 - кредитный договор, 3 - договор об ипотеке, 4 - договор страхования заложенного жилья, 5 - договор купли-продажи жилья, 6 - договор займа, договор купли-продажи закладных листов.