История появления денег

     ИТАЛИЯ. Рынок недвижимости Италии традиционно  пользуется высоким спросом среди  российских покупателей зарубежной недвижимости, а ипотека - популярна  и востребована, однако на текущий  момент имеются определенные сложности  в отношении получения кредита. Эти сложности в большей степени относятся к высоким требованиям по оценке платежеспособности и подтверждения доходов заемщика, а также к объекту залога и его расположения. В случае, если существует возможность подтверждения дохода, то проблем с кредитованием в Италии, как правило, не возникает. Кредит предоставляется на срок до 30 лет, и предлагается на сумму до 60% от оценочной стоимости недвижимости. Плавающие ставки по кредиту предлагаются от 3,6% годовых, а ипотечный кредит в Италии сроком на 15 лет может быть получен по ставке 5,15% годовых.

     ФРАНЦИЯ. Низкие ставки кредитования, широкий  спектр кредитных продуктов и  возможностей финансирования создают  прекрасные условия для ипотечного кредитования во Франции. Фиксированная  ставка кредита начинается от 3,15% годовых в Евро на 12 лет, плавающая ставка в зависимости от срока кредитования - от 2,4% годовых. Спросом пользуются ипотечные продукты, как для приобретения жилой недвижимости на вторичном рынке, так и на первичную недвижимость, которая зачастую приобретается по схеме leaseback - в инвестиционных целях. Кредитование по схеме leaseback во Франции достаточно распространено и востребовано среди иностранных  покупателей, в том числе и покупателей из России. Фиксированные ставки по кредитам по схеме leaseback в зависимости от срока кредитования составляют от 4,90% до 5,40%.  Плавающие ставки на объекты leaseback во Франции в зависимости от срока и размера кредитования составляют от 3,65% до 4,45% годовых. Существует стабильный интерес к получению кредитов под залог имеющейся недвижимости во Франции, что позволяет получить кредит размером до 80% от оценочной стоимости недвижимости по ставке от 2,75% годовых.

     ЕГИПЕТ. В Египте ипотечное кредитование для иностранцев недоступно. Чтобы  получить доступ к ипотеке, нерезиденту сначала необходимо "прописаться" в Египте, то есть купить здесь недвижимость. Затем - получить резидентную визу, и вот тогда можно идти в банк за кредитом. Кредиты выдаются в размере до 70% от приобретаемой недвижимости под 13-14% годовых в местной валюте при наличии залога.

     ФИНЛЯНДИЯ. Ситуация с ипотекой в Финляндии  для иностранных покупателей  – достаточно неоднозначная. Возможность  получения кредита россиянином  сохраняется, но финские банки подходят к проверке заемщика придирчиво. Также  с конца 2009 года финские банки требуют, чтобы один из поручителей был резидентом Финляндии. Россиянам ипотека предоставляется обычно на 50% стоимости недвижимости. Срок кредита для россиян относительно невелик. Если финнам кредит выдают на 20-30 лет, то россиянам в большинстве случаев можно рассчитывать только на 5-10 лет. Наличие стабильного дохода на территории Финляндии существенно упрощает задачу получения кредита. В целом, ни риэлторы, ни даже представители банков не могут заранее сказать, будет ли одобрена ипотека.

     ГРЕЦИЯ. Ситуация в Греции характеризируется  коррекцией цен на недвижимость практически  во всех регионах страны, что создает  благоприятные условия для приобретения недвижимости для отдыха и в инвестиционных целях. На текущий момент существуют ограничения на получение ипотечного кредита в Греции для иностранных покупателей недвижимости. Практически все банки Греции для уменьшения своих рисков увеличивают процентные ставки по кредитам и сокращают размеры выдаваемых кредитов, предоставляя финансирование до 60% от оценочной стоимости недвижимости. Ипотечный кредит с плавающей процентной ставкой может быть получен под 4,65% годовых, а кредит с фиксированной процентной ставкой сроком на 15 лет предлагается от 5,52% годовых. В то же время, максимальная ставка по фиксированному кредиту в греческом банке на май 2010 года составляет 8% годовых. В ряде случаев целесообразно рассмотреть альтернативные возможности рассрочки платежей от застройщиков, хотя получить кредит в Греции вполне возможно.

     ИЗРАИЛЬ. Одной из причин роста спроса на недвижимость в Израиле является доступность ипотечных кредитов, как для местных жителей, так  и для россиян, а также их рекордно низкая ставка - от 1.5% по ипотеке с плавающей процентной ставкой. Благодаря низким ипотечным ставкам спрос на ипотечные кредиты в 2009 году вырос на 20%. Средняя сумма ипотечного кредита у россиян составляет 160.000 USD.

     ПОРТУГАЛИЯ. Остается стабильным рынком с точки  зрения спроса на недвижимость и кредитования. Фиксированные ставки по ипотечным кредитам в Португалии сохраняются на прежнем уровне и составляют сейчас от 2,75% годовых на фиксированные кредиты сроком от 3-х лет. Схожая ситуация с ипотечными кредитами с плавающей процентной ставкой - такие кредиты следуют за динамикой  изменения ставок Euribor без ярко выраженного роста или снижения и предлагаются сейчас от 2,5% годовых. При этом следует отметить, что ужесточение требований к заемщикам и объектам залога не обошло стороной Португалию. 

     4 Развитие рынка ипотечного кредитования в России

     Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. В 1754 году был учрежден Государственный Заемный Банк. Его главной операцией являлась выдача ссуд под обеспечение движимого и недвижимого имущества. Предписывалась обязательная продажа обеспечительного предмета для удовлетворения Банка. В случае неудачной продажи недвижимости по долгам отвечало и остальное имущество должника.

     При выдаче ссуды Банком предполагалось обязательное представление поручителя: третьи лица ручались за то, что данное имение, представленное к закладу, действительно принадлежало лицу, ходатайствующему о выдаче ссуды.

     В дальнейшем устав Земельного Банка был переработан, продажа залога как необходимая мера удовлетворения была распространена и на вотчины, которые оставались за Банком в качестве арендных имений лишь в случае неудачной переторжки.

     С середины 60-х годов ХVIII века в России стали появляться ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах. Уже к концу 80-х годов сложилась целая система ипотечного кредита, состоящая из сословных и земских, взаимных и акционерных, частных и государственных кредитных учреждений. Ипотечные банки предоставляли долгосрочные ссуды под залог частных земель в сельской местности и домов в городах. Средства для выдачи ссуд банки аккумулировали за счет выпуска акций и продажи ипотечных облигаций - закладных листов.

     Такая система просуществовала до 1917 года.

     В основе своей деятельности ипотечные кредитные институты руководство вались сходными принципами в отношении определения объекта залога, методов оценки, механизмов рефинансирования ипотечных кредитов.

     Согласно распоряжениям Министерства финансов при приеме залога основной акцент ставился на возможности приносить в течение всего займа постоянный доход.

     Под доходом понимались условия отдачи заложенного имущества в аренду, наемная плата за землю, контракты, приносящие доход. А потому ипотечным институтам не разрешалось выдавать ссуды под залог фабрик и заводов, лесов, не оконченных построек.

     Открытие кредита совершалось на основании подачи заявления о желании получить долгосрочную ссуду.

     Земельные акционерные банки выдавали ссуды главным образом под залог земель, а сумма ссуд под залог городского имущества ограничивалась 1/3 итога непогашенного остатка по всем ссудам. Сроки по выдаваемым ссудам под залог земель и городского имущества для банков составляли от 10 до 66 лет в зависимости от ставки погашения.

     Среди основополагающих принципов ипотечного кредитования дореволюционного периода в России можно выделить следующие:

• повышенное внимание к проведению оценки недвижимости, выделение двух методов оценки: нормальный и специальный;
• преобладание земельного ипотечного кредита;
• определение суммы кредита с учетом объекта и субъекта кредитования в Крестьянском Поземельном банке;
• ограничение выдачи краткосрочных и долгосрочных кредитов, в частности, для акционерных земельных банков - 60 процентов оценочной стоимости не движимости;
• развитая система перезалогов, дополнительных ссуд;
• выдача ссуд допускалась в основном ценными бумагами: закладными листами, облигациями, что свидетельствовало о высоком уровне надежности данного вида ценных бумаг;
• основными способами погашения закладных листов являлись тиражи и покупка на бирже в счет сумм, подлежащих тиражу;
• обеспечение закладных листов создавало большие преимущества для инвесторов;
• резервирование части запасного капитала ипотечных институтов в государственных ценных бумагах (ГКО), в том числе в свидетельствах Крестьянского Поземельного банка, а для городских кредитных обществ - в облигациях других городских кредитных обществ (до 50 процентов);
• участие государства в ипотечном процессе.

     В советский период не существовало основы для появления рынка жилья, потому что почти весь жилищный фонд был сосредоточен в руках одного собственника - государства. В конце 50-х годов пришли к осознанию, что только за счет государства жилищной проблемы не решить. Необходимо было подключить к финансированию строительства жилья не только в сельской местности, но и в городах сбережения самих граждан, а также в широких масштабах кредитовать его. В организации кредитования индивидуального жилищного строительства Госбанком СССР имелись отдельные элементы, свойственные и ипотечной системе. Например, обусловливалась привязка строительства дома к земельному участку, практиковалась защита прав банка перед другими кредиторами в виде первоочередного погашения ссуды из суммы долга, имелись и признаки ипотечного учета. Несмотря на целый ряд положительных сдвигов, радикально решить жилищную проблему к началу перестройки не удалось, а в конце ее, к сожалению, острота жилищной проблемы даже возросла [18, с. 30].

     Таким образом, кооперативное жилищное строительство являлось лишь незначительным сегментом рыночных отношений в СССР. В начале 90-х годов прошлого века жилищно-строительные кооперативы составляли всего 4 процента жилищного фонда. К началу рыночных реформ Россия занимала одно из последних мест среди промышленно развитых стран по уровню жилищной обеспеченности [3, с.103].

     Началом кардинальных реформ жилищного сектора в России принято считать закон, принятый 4 июня 1991 г. Верховным Советом РСФСР. Методологически закон установил порядок передачи государственного и муниципального жилья квартиросъемщикам в частную собственность.

     Современная история ипотеки в России начинается с 1998 года, с принятия соответствующего Федерального закона.

     2009 год был, пожалуй, самым тяжелым для России после кризиса 1998 года: в первом полугодии 2009 года ВВП упал на 10,4% и, по предварительным данным Росстата, на 7,9% в целом за год. Это падение, отражающее снижение инвестиций, спад производства и замедление экономической активности, явилось, главным образом, следствием прекращения доступа к внешним источникам финансирования для российских заемщиков и снижения цен на российский сырьевой экспорт на фоне мирового экономического кризиса.

     Сокращение доступа к рефинансированию и снижение кредитных возможностей банков в совокупности с ростом их требований к заемщикам, с одной стороны, а также снижение платежеспособного спроса населения и переход к выжидательно-сберегательной стратегии - с другой, привели к сокращению объемов выдачи ипотечных кредитов в 2009 году.

     По итогам года было выдано чуть более 130 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму в 152,5 млрд. рублей, что в 2,7 раза меньше уровня 2008 года в количественном выражении, и в 4,3 раза – в объемном. Сократился также средний размер кредита – с 1,88 млн. рублей в 2008 до 1,17 млн. рублей в 2009 году (-38%), что во многом также обусловлено снижением цен на рынке жилья.

     Вместе с тем, в течение года наблюдалась медленная, но устойчивая тенденция роста выдачи ипотеки, заметно ускорившаяся в IV квартале 2009 года, особенно в декабре, когда только за один месяц было выдано 18% общего годового объема выдачи. Если в первом полугодии 2009 года было выдано лишь 55,9 млрд. рублей ипотечных кредитов, что 6,1 раза меньше уровня сопоставимого периода 2008 года, то уже во втором полугодии глубина падения рынка сократилась практически вдвое – объем выданных кредитов составил 96,6 млрд. рублей, что лишь 3,3 раза меньше объема выдачи во втором полугодии 2008 года. В количественном выражении во втором полугодии 2009 года было выдано 85,6 тыс. ипотечных кредитов, что в 1,9 раза больше уровня первого полугодия (44,4 тыс.).

     Определенную роль в динамике рынка сыграл эффект сезонности, присущий ипотечному кредитованию. Тем не менее, существенный рост объемов выдачи в IV квартале 2009 года связан, прежде всего, со снижением требований банков к ипотечным заемщикам на фоне улучшения ситуации с фондированием и позитивных сигналов со стороны мировой экономики. Помимо этого в IV квартале было отмечено возвращение на рынок части отложенного спроса, что объяснялось изменением настроений у части ипотечных заемщиков решивших, что цены на рынке недвижимости достигли «дна», а также выплатами бонусов по итогам года (в 2008 году многие компании отказались от таких выплат). 

     Рис. 3 Динамика объёма выдачи ипотечных кредитов и доли рублёвых ипотечных кредитов в 2005-09 поквартально [23]

     В течение 2009 года объем ипотечной задолженности на балансах банков также постепенно снижался, однако темпы падения показателя существенно замедлились во втором полугодии. По итогам первого полугодия 2009 года объем ипотечной задолженности снизился на 4,8%, до уровня в 1,019 трлн. рублей, в то время как во втором полугодии показатель снизился всего на 0,8%, составив, таким образом, 1,011 трлн. рублей.

     Отличительной чертой 2009 года стало также существенное изменение структуры выдачи ипотечных кредитов. Если в 2008 году кредиты в иностранной валюте составили 14,5% от общего объема выданных кредитов, то по итогам 2009 года их доля составила лишь 6,6%. Такое снижение связано с изменением макроэкономических условий и падением курса рубля в конце 2008 - начале 2009 года, что существенно повысило стоимость обслуживания валютного долга для заемщиков и риск неплатежей по кредитам в иностранной валюте для банков.