История появления денег

     По прогнозу АИЖК, общий объем выдачи ипотечных кредитов в 2010 году оставит 280-320 млрд. рублей, в количественном выражении – 210-240 тыс. С учетом эффекта сезонности, ожидается, что в I квартале 2010 года будет выдано 35-45 тыс. кредитов на общую сумму 40-50 млрд. рублей. 

     Рис. 4 Динамика средневзвешенной процентной ставки по выданным ипотечным кредитам в 2006-09 поквартально и прогноз на 1кв. 2010 [23]

     Рост процентных ставок, отразившийся в официальной статистике Банка России резким всплеском в I квартале 2009 года, объясняется преимущественно методологий расчета средневзвешенных ставок Банка России – ставки считаются накопленным итогом с начала года. Реально ставки выдачи по ипотечным кредитам значительно увеличились, ввиду последствий мирового финансового кризиса, еще во второй половине 2008 года, но их тренд был сглажен методологией расчета.

     Комплекс мер по улучшению ликвидности банковского сектора, предпринятый Банком России, позволил банкам стабилизировать ставки в начале второго полугодия 2009 года, и постепенно перейти к их снижению в конце III квартала.

     В IV квартале 2009 года тенденция к снижению ставок закрепилась. По итогам года средневзвешенная ставка по кредитам в рублях составила 14,3%, снизившись на 0,3 п.п. по отношению к III кварталу. Средневзвешенная ставка по кредитам в иностранной валюте составила 12,7%, снизившись за квартал на 0,4 п.п. Тем не менее, это по-прежнему выше уровня конца 2008 года (12,9% и 10,8% соответственно, в рублях и иностранной валюте). Однако, при позитивном сценарии развития экономики, учитывая методологию расчета средневзвешенных ставок Банка России, можно ожидать, что к концу 2010 года средневзвешенные ставки составят 12-13% в рублях, и около 11% - в иностранной валюте. В тоже время, благодаря государственным мерам по повышению доступности ипотечного кредитования, в течение года на рынке появятся продукты, в том числе, выдаваемые по стандартам АИЖК, процентная ставка по которым не превысит 11%.

     Сдерживающим фактором роста ипотечного рынка и снижения ставок в 2010 году по-прежнему будет оставаться высокий уровень риска кредиторов со стороны заемщиков и риска, связанного со снижением стоимости залогов.

     В течение 2009 года наблюдалось изменение динамики средних сроков кредитования в сторону снижения по сравнению с показателем 2008 года, особенно по кредитам в иностранной валюте. Это связано с более низкими процентными ставками по кредитам с меньшим сроком, что стимулировало заемщиков к их выбору, общим сокращением сроков кредитования банками ввиду возросших рисков, а также изменением структуры выдачи ипотечных кредитов в сторону снижения доли кредитов в иностранной валюте до 5%. 

     Рис. 5 Динамика средневзвешенного срока кредитования по выданным ипотечным кредитам в 2006-09, лет [23]

     Во втором полугодии 2009 года динамика средневзвешенного срока ипотечных кредитов в рублях стабилизировалась, он составил 16,46 лет, снизившись, по сравнению с первым полугодием, меньше чем на месяц. Срок кредитов в иностранной валюте по итогам года составил 11,63 года, что на 13,6 месяца превышает уровень конца первого полугодия. Такая ситуация, по всей видимости, отражает снижение учитываемого валютного риска при выдаче ипотечных кредитов на фоне укрепления рубля во втором полугодии.

     В течение всего 2009 года в России росли объем и доля просроченной задолженности в общем объеме выданных кредитов. По итогам года, объем просрочки увеличился с 11,5 до 31 млрд. руб. – соответственно с 1,07% до 3,07% от общего объема выдачи ипотечных кредитов соответственно.

     Положительной тенденцией последних месяцев 2009 года стало замедление темпов роста доли просроченной задолженности, что может быть связано с замедлением темпов роста безработицы в этот период. Если в первом полугодии 2009 года доля просроченной задолженности увеличилась вдвое, с 1,07% до 2,11%, то во втором полугодии прирост составил только 45%. В целом, быстрее увеличивалась доля просроченной задолженности по кредитам в рублях. В среднем, она росла на 11,36% в месяц, в то время как среднемесячные темпы роста по кредитам в иностранной валюте составили 7,34%. Некоторый опережающий рост доли просрочки в декабре 2009 года может объясняться внесением Банком России изменений в нормативные документы, касающихся учета просроченных ссуд по форме 254-п. Согласно изменениям, при ухудшении финансового положения заемщика, кредитная организация вправе не переводить выданную ссуду из портфеля однородных ссуд соответствующего качества, что дает возможность не создавать дополнительные резервы на возможные потери по ссудам. Очевидно, такая либерализация требований могла стимулировать банки отражать реальный объем просроченной задолженности.  

     Рис. 6 Динамика доли просроченной задолженности в общем объёме задолженности по ипотечным кредитам, % [23]

     Исходя из динамики показателя в 2009 году, изменений учета просроченных ссуд по форме 254-п, ужесточения требований банков к качеству заемщиков в 2009 году и возвращения банков IV квартале 2009 года к практике рефинансирования ранее выданных своих и чужих кредитов, можно предположить, что по итогам 2010 года доля просроченной задолженности не превысит 5%, а по итогам I квартала 2010 просроченная задолженность составит приблизительно 3,2-3,4%. Снижение темпов роста просрочки будет происходить, в основном, за счет стабилизации объема «плохих» ссуд на фоне роста объемов выдачи ипотечных кредитов.

     Таким образом, 2009 год стал годом отработки бизнес процедур, оптимизации портфелей и повышения качества обслуживания. Это период для оценки дальнейших планов развития бизнесов, разработок и, конечно, оценки ситуации на рынке. Дальнейшее развитие во многом будет зависеть от рынка. Прежних темпов роста рынка в этом году ожидать не стоит, объемы будут даже ниже прошлогодних. На рынке сохранятся наиболее консервативные кредитные программы. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     5 Основные тенденции ипотечного рынка по итогам 2010 года

     В целом 2010 год ознаменовался постепенным  восстановлением рынка ипотечного кредитования после кризиса. Банки возобновили предоставление ипотечных кредитов, снизили ставки и смягчили условия кредитования. И как следствие, на сегодняшний день на рынке отмечается стабильный спрос на ипотечные кредиты. Однако этот спрос ниже докризисного в два раза, хотя и в полтора раза выше прошлогоднего.

     Одним из важнейших событий на ипотечном  рынке в начале 2010 года стало предложение  банками ипотечных кредитов по программе  АИЖК по ставкам ниже 10% годовых в  рублях. Это привело к росту покупательской активности весной 2010 года. Однако в мае ставки АИЖК повысились и, как следствие, спрос на ипотечные продукты снизился.

     Если  принять за точку отсчета январь 2010 года, то ипотечные ставки в долларах и евро в течение года практически не изменились: плавающие - от 7-8% годовых, а средние - на уровне 10% годовых. Но брать валютные кредиты сейчас желающих мало.

     Основную  массу выданных средств составляют рублевые кредиты. По ним средние  ставки снизились с 14,6% годовых в  январе до 13,7% годовых к концу осени. Основное снижение произошло до июня месяца и на этом уровне средние ставки держатся (по статистике ЦБ РФ) несколько месяцев подряд.

     Одновременно  происходит сужение «вилки» ипотечных  ставок. Если в начале года, благодаря кредитам АИЖК, минимальные ставки начинались от 9% годовых, то весной минимальные ставки по ипотечным кредитам выросли, и стали составлять 10,5-11% годовых. На сегодняшний день отмечается тенденция дальнейшего снижения ставок по ипотечным кредитам.

     В тоже время максимальные ставки, по которым люди брали кредиты в начале года, составляли 16-18% годовых. Сейчас максимальные ставки держаться на уровне 15% годовых (есть банки, которые предлагают ипотечные кредиты и по более высоким ставкам, однако такие кредиты заемщики практически не берут).

     В целом банки сейчас стали более  лояльны к заемщикам, нежели в  начале года: получить ипотечный кредит стало проще.

     Что касается спроса на ипотечные кредиты, то он восстанавливается, но достаточно медленно. Ведь до кризиса спрос был не только со стороны людей, которые приобретали жилье для себя, но и со стороны тех, кто совершал спекулятивные сделки с жильем с целью получения прибыли. Сейчас спекулянтов, берущих кредиты чтобы вложить в приобретение недвижимости, а затем перепродать - практически нет. К тому же сильны опасения, что кризис повторится.

     Самая востребованная сумма ипотечного кредита  на сегодняшний день составляет 3-4 миллиона рублей. Меньшая сумма не позволят купить в Москве даже сравнительно небольшую квартиру, а большую сумму не позволяют получить средние доходы, которые имеются у основной части населения. Стоит учитывать, что большое значение для банков имеет соотношение «платеж/доход», которое после кризиса в большинстве банков составляет 40%. То есть банки считают, что заемщик не может тратить на погашение долга более 40% совокупного дохода семьи. И при таком соотношении на 25 тысяч рублей дохода получается примерно 1 млн рублей кредита. Следовательно, семья с доходом в 100 тыс. может получить кредит на 4 миллиона рублей.

     Правда, смягчение требований к заемщикам  приводит к тому, что в ряде банков начинают считать, что заемщики могут  тратить и 50% на погашение долга. Есть даже банк, где считают, что  заемщик может тратить на обслуживание кредита и 70% доходов. А это означает, что максимальный кредит для заемщика с доходом 100 тысяч рублей на семью может быть уже не 4 миллиона, а все 6 миллионов!

     Но  такие программы появились буквально  недавно, и пока что они не определяют ситуацию на рынке ипотечного кредитования. 

     Что касается ипотечных программ для  приобретения загородной недвижимости и новостроек - на рынке они сейчас также есть. В сегменте загородной недвижимости банки достаточно активно  кредитуют коттеджные поселки, но особое внимание они обращают на статус земли, на которой поселок построен. Кроме того, банки возобновили кредитование новостроек, но в-основном тех, которые реализуются в соответствии с ФЗ 214. Игры с векселями, столь популярные на рынке новостроек до кризиса, сейчас мало каким банкам интересны. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     6 Прогноз развития рынка ипотеки на 2011 год

     По  мнению финансистов, в 2011 году процентные ставки по ипотечным кредитам будут снижаться, но достаточно медленно. Скорость снижения ставок, скорее всего, будет на докризисном уровне: на один процентный пункт в год. Следовательно, средние ставки по ипотечным кредитам к концу следующего года могут оказаться на уровне 12,5% годовых. Однако есть все основания полагать, что если ситуация в стране будет оставаться стабильной и банки и дальше будут смягчать условия предоставления кредитов и снижать ставки, то спрос на ипотеку постепенно восстановится.

• Если стоимость денежных средств для банков будет снижаться, то и ставки по ипотечным кредитам будут ниже. Способствовать снижению ставок будет и конкуренция между банками. Также стоит заметить, что сейчас практически все банки предлагают комбинированные ставки по кредитам (которые являются менее рисковыми для заемщиков, чем плавающие ставки, но выгоднее фиксированных на 2-3 пункта).
• Существенного расширения спектра ипотечных программ не предвидится. Банки, которые продолжали выдавать ипотечные кредиты в конце 2008-2009 годах уже реанимировали практически все ипотечные продукты, имеющиеся у них до кризиса. Расширение линейки кредитных продуктов можно будет наблюдать у банков, которые только выходят на рынок (обычно «новички» предлагают 3 продукта - кредит на покупку вторичной городской вторичной недвижимости; кредит под залог имеющейся недвижимости; кредит на покупку загородной недвижимости).
• Спрос будет восстанавливаться, но перспективы выхода спроса на докризисный уровень в 2011 году, представляются маловероятными.

     Сейчас  трудно, делать точные прогнозы. В СМИ  говорится, что ипотека набирает темпы, говорят о 2-3 кратном увеличении объема выданных кредитов. Но это слова, так как сравнивают увеличение относительно 2009 года. Осенью ситуация на рынке ипотечного кредитования сложилась таким образом , что банки были вынуждены пойти на значительные изменения в своих ипотечных кредитах. Снизить процентные ставки, отменить комиссии… Даже в том же самом Сбербанке сотрудники ипотечного отдела борются со своей службой безопасности за каждого клиента. А все потому, что народа нет. Точнее народ есть. Денег у народа нет. Сейчас основная масса обращающихся за ипотечным кредитом не имеет средств на первоначальный взнос. Вот безпервоначальники и маются. Платить могут, а накопить нет. Вот парадокс уходящего ипотечного 2010 года. Банки пойдя на резкое и беспрецедентное снижение ставок по ипотеке пытались смести клиентов, у которых есть хоть сколько-то своих денег. И банкам это удалось. В ноябре-начале декабря был всплеск активности, но из-за близости новогодних праздников, часть народа не рискнула брать ипотеку. Срок действия кредитного решения ограничен, а тут почти месяц выпадает. Поэтому все ипотечные скидки будут действовать и после нового года. Каких либо новых изменений в ипотечном кредитовании я бы стал ожидать в конце марта - начале апреля. Ипотека должна порадовать новыми приятными сюрпризам. Я думаю, что большая ипотечная тройка Сбербанк, ВТБ, и Дельтакредит значительно понизят размер первоначального взноса. Но, как уже отмечалось людей с собственными накоплениями в размере 1-2 миллиона и желающих вступить в ряды ипотечных заемщиков осталось совсем мало. Поэтому одного снижения процентных ставок мало, необходимо снижать первоначальный взнос. Если к лету этого не произойдет, а лето традиционно мертвый сезон на рынке недвижимости, то банки в конце года могут остаться без намеченной прибыли. Наступивший 2011 год будет еще более трудный, кризисный застой продолжится,  поэтому к выбору ипотеки надо подходить серьезно и основательно, прогнозируя возможные риски и свои возможности. Стоит ориентироваться на досрочное погашение. В первом квартале 2011 года существенных изменений с процентными ипотечными ставками не произойдет. Поэтому если первоначальный взнос уже есть, то затягивать с оформлением ипотечного кредита нет смысла.