Автор: Пользователь скрыл имя, 08 Января 2012 в 18:21, автореферат
Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н. э.). Он ввел порядок, согласно которому, любые посягательства на частную собственность и её движимую часть сурово карались. В 594 году до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе:
- отменяет поземельные налоги;
- вводит свободу завещания.
Что
же касается изменения цены на жилье,
то рост цен продолжится. Снижение цены
квадратного метра жилья не выгодно,
ни продавцам, ни застройщикам и конечно
не выгодно банкам. Опять если вернуться
к вопросам ипотечного кредитования, то
в четвертом квартале большинство банков
снизили ставки по своим ипотечным программам.
Из этого следует, что для сохранения своей
прибыли, кредитные организации должны
больше выдавать ипотечных кредитов, либо
увеличить размер выдаваемых кредитов.
В идеале и то и другое. Соответственно
эти факторы будут стимулировать рост
цены на недвижимость. Но резкого скачка
тоже не стоит опасаться. Так как на данном
этапе частные инвесторы не рассматривают
рынок недвижимости в качестве источника
получения прибыли, как это было в докризисный
период. Рост цены на квартиры в 2011 году
можно прогнозировать с положительной,
стабильной, но вялой динамикой. О возможных
изменениях на рынке недвижимости и резком
росте цен можно будет говорить, только
после того как на него вернутся частные
инвесторы, а это произойдет не ранее чем
банки запустят эффективные программы
рефинансирования ранее выданных ипотечных
кредитов. Именно это и будет означать,
что кризис в нашей стране закончился.
7 Общие выводы о ситуации и тенденциях ипотечного кредитования за рубежом в 2010 году
Управляющий директор Международного ипотечного брокера Lowell Finance Кирилл Долгинский обобщает результаты исследования: «Первая половина 2010 года характеризуются возросшей активностью россиян на рынке зарубежной недвижимости. Покупатели с отложенным спросом, формировавшимся последние полтора года, начали реализовывать накопленный потенциал с целью приобретения недвижимости для отдыха и инвестиций. Сейчас существуют великолепные возможности для структурирования сделок по приобретению недвижимости за рубежом с использованием ипотечного финансирования, поскольку ставки по ипотечным кредитам находятся на исторических минимумах, а условия для получения кредита во многих популярных у россиян европейских странах – Франции, Кипре, Испании, Италии, Германии - достаточно благоприятны. Средняя ставка по ипотеке для россиян находится на уровне 4.5% годовых. За прошедшие пять месяцев 2010 года изменения процентных ставок на рынках кредитования стран Европы и США незначительны и, в основном, обусловлены колебаниями индексов Libor, Euribor. Во второй половине года положение будет сохраняться в виду нестабильности на фоне экономических проблем Еврозоны».
Президент
Международного агентства недвижимости
Gordon Rock Станислав Зингель комментирует
результаты исследования: «Мы отчетливо
видим рост интереса россиян и количества
сделок с недвижимостью тех стран, банки
которых в условиях мирового финансового
кризиса сохранили для россиян привлекательные
ставки и доступность ипотеки – Франция,
Кипр, Германия, Турция. Наличие ипотечных
программ в условиях кризиса свидетельствует
об устойчивости банковской системы и
экономики этих стран. И, как следствие,
о стабильности рынка недвижимости. Нельзя
не отметить, что россияне по все больше
походят на англичан, французов и скандинавов
– «законодателей мод» в области инвестиций
в недвижимость, которые уже давно большинство
сделок по покупке зарубежной недвижимости
совершают с использованием ипотеки -
даже в тех случаях, когда у них в наличии
достаточно собственных средств на покупку
объекта недвижимости. Ведь покупка
недвижимости по ипотеке – это не только
экономическая выгода в условиях низких
ставок по кредитам, но и минимизация рисков
покупателя, поскольку ипотечный банк
выдаст кредит только после проверки застройщика
и объекта недвижимости».
Заключение
Ипотека в последние годы стала одним из важных направлений в решении жилищной проблемы в российском обществе.
Под ипотекой в нашей стране подразумевают залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика с момента приобретения кредита.
Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения, ипотечное кредитование, государственная поддержка. Конкретные механизмы реализации этих принципов могут весьма и весьма отличаться в зависимости от социально-экономических особенностей различных стран.
Выгодность для банков и доступность для заемщиков ипотечных кредитов определяется стоимостью кредитных ресурсов для кредитора и долгосрочностью кредита. Мировая практика ипотеки опирается в основном на два источника: накопительные счета населения - соответствуют одноуровневой модели ипотечного кредитования, и эмиссия ценных бумаг на сумму ипотечных кредитов - соответствует двухуровневой модели ипотечного кредитования. Этим источникам соответствуют две принципиальные модели организации системы ипотечного жилищного кредитования:
Обобщая опыт развития ипотечного кредитования зарубежом, можно отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития. Следует обратить внимание на любопытный факт: в странах Восточной Европы США напрямую или через Мировой банк, где основным "донором" опять же выступают США, потратили десятки миллионов долларов в рамках программ помощи по созданию систем ипотечного кредитования и финансирования по американскому образцу, но в итоге эти страны (за исключением России) приняли законы, основанные на германском (европейском континентальном) праве как более соответствующем историческим традициям и экономическим реалиям этих стран.
В
то же время в последние годы в
континентальных европейских
Недостаточные объемы ипотечного кредитования в России, в первую очередь, объясняются влияющими на её развитие и доступность для населения факторами. На наш взгляд, основными проблемами являются:
а) низкие доходы населения;
б) современное состояние рынка недвижимости и строительной сферы;
в) неразвитость рынка ипотечного кредитования;
г) несовершенство законодательства.
Низкие доходы населения влияют на то, что большинство граждан не в состоянии выплачивать те суммы, которые предполагаются по условиям погашения ипотечных кредитов. Учитывая, что ежемесячный платёж, помимо прочих факторов, зависит от процентной ставки, сложилось мнение о том, что для дальнейшего развития ипотеки в России, необходимо снижение процентных ставок. На наш взгляд, происходит подмена проблем, в результате чего пытаются переложить ответственность на финансовые структуры. При попытке определить, что же из двух факторов (процентная ставка или доходы), выступает основным тормозом развития ипотеки, выявлено, что предлагаемое снижение ставки по кредитам приведёт к не значительному увеличению доли потенциальных заёмщиков.
На
сегодняшний день ипотека имеет
много парадоксов и проблем, одной
из которых является доступность
ипотеки и недоступность
В ближайшие годы по экспертным оценкам 80% ипотечных кредитов будет приходиться на регионы, а банки сейчас преимущественно сосредоточены в столицах. Банкам слишком дорого идти в глубинку посредством открытия филиалов, а для организации выдачи кредитов вне филиалов, на базе любой кассы, имеющейся в регионах, нет законодательной основы.
Развитие ипотеки тормозит сложившаяся практика считать выдачу кредита одной банковской операцией, в то время как в мировой практике эта процедура раскладывается на много услуг, часть из которых может быть делегирована другим организациям, но по закону этого пока сделать нельзя. Одним из факторов тормозящим развитие ипотеки выделено состояние законодательной базы оказывающей влияние на деятельность фирм-застройщиков и потенциальных потребителей ипотеки. С принятием ряда новых законодательных актов значительно увеличились затраты строительных фирм, что привело к скачку цен на недвижимость (ограничен доступ на рынок большой части мелких и средних застройщиков, снизилась конкуренция в строительном бизнесе, увеличился срок предпроектных мероприятий). В тоже время, действующее законодательство не позволяет некоторым группам потенциальных заемщиков воспользоваться ипотекой. Например, Социальная ипотека возможна только в пределах установленных социальных норм (на сегодня норма составляет 18м2 на человека), большинство граждан же формально имеют эти «нормы», доставшиеся в результате приватизации и не могут воспользоваться социальной ипотекой, обычную ипотечную программу им никогда не потянуть.
На дальнейшее развитие ситуации на рынке ипотеки будет оказывать влияние рост спроса со стороны покупателей. Можно выделить два основных фактора, которые будут в дальнейшем формировать спрос. Во-первых, активное развитие ипотеки значительно увеличит платёжеспособный спрос со стороны отдельных групп населения, во-вторых, в силу сложившейся в стране экономической ситуации (нестабильность и слабо прогнозируемая тенденция на финансовых рынках) недвижимость станет очень популярна среди инвесторов. Резко возросший спрос на инвестиционные активы со стороны населения и одновременный дефицит предложения будет стимулировать инвесторов вкладывать сбережения именно в недвижимость. Тем более что ипотека со ставками по кредиту значительно меньшими, чем темп инфляции, делает этот вид инвестиций ещё более привлекательным.
Ключевой предпосылкой уверенности в стабильно высоких темпах роста цен на жильё в будущем является предположение об избыточном, постоянно пополняемом и низкоэластичном по цене спросе на жильё, поскольку оно, как известно, представляет собой одну из базовых потребностей человека. Между тем необходимо понимать, что потребность в жилье вовсе не эквивалентна потребности в статусе собственника этой квартиры. Столкнувшись с недоступностью жилья, потенциальные покупатели могут предпочесть аренду. Сейчас, это обойдётся примерно вдвое дешевле приобретения жилья в собственность с помощью ипотеки.
В последнее время ипотека стала значительно доступнее, чем была года 3-4 назад. Но для тех кому реально необходимо улучшить свои жилищные условия, ситуация не изменилась.
Для увеличения объемов ипотечного кредитования на наш взгляд следует обратить внимание на увеличение сроков кредита (в настоящий момент максимальные срок 30 лет, тогда как некоторые конкуренты предлагают кредитование на 50 лет), не следует забывать о том, что положительное влияние может оказать налоговое консультирование желающих взять ипотеку, т.к. это позволит клиентам вернут часть затрачиваемых денег.
Как
показывает мировой опыт, при проведении
таких мероприятий ипотека
Список использованных источников
Нормативно-правовые акты