История появления денег

     В странах с развитыми рыночными отношениями практикуются разнообразные виды ипотечных кредитов. Они могут быть классифицированы по различным признакам:

• по объекту кредитования;
• по способу обеспечения гарантии возврата ссуд;
• по характеру рынка использования ипотечных облигаций;
• по субъекту кредитования.

2 Ипотечное кредитование  за рубежом

     Механизм  сделки купли-продажи недвижимости по схеме ипотечного кредитования чаще всего предполагает непосредственное участие не менее шести основных субъектов рынка: покупателя и продавца недвижимости, профессионального посредника, кредитора, оценщика недвижимости, страховщика. Опыт рынка ипотечных кредитов в США свидетельствует о несомненной целесообразности для заемщика использования в качестве посредников лицензированных ипотечных брокеров, каждый из которых обладает доступом к программам колоссального множества кредиторов, в отличие от России, где посредником является агентство недвижимости, предлагающее ограниченное количество ипотечных программ. Широкие альтернативные возможности получения кредита, используя услуги ипотечных брокеров, позволяют прямо или косвенно снизить его стоимость.

     Ипотечный брокер – довольно востребованное лицо при покупке жилья по ипотеке. Появление человека с такими обязанностями обусловлено большим количеством ипотечных программ и организаций, занимающихся ипотекой. В случае, когда заемщик не располагает временем, или желанием собирать и обрабатывать огромное количество информации, он может поручить эту работу ипотечному брокеру. Сегодня можно работать как с независимыми брокерами, так и обращаться в риэлторские агентства, в составе которых есть специальные отделы по ипотечному кредитованию. Сотрудники данных отделов тоже именуются ипотечными брокерами. Основной причиной, по которой за помощью идут к брокерам, является наличие опыта проведения процедуры выбора и получения ипотечного кредита. Так же брокеры уже имеют личные контакты в банках, выдающих ипотечные кредиты. Основной минус – услуги ипотечного брокера платные. Стоимость услуг зависит от квалификации брокера, степени его профессионализма и количества услуг, которые он должен предоставить клиенту. Стоимость может составлять от $500 до $1500. Некоторые агентства недвижимости предоставляют услуги ипотечного брокера в качестве бонуса. При этом должно соблюдаться условие: искать и приобретать ипотечное жилье заемщик должен с помощью этого агентства. По имеющейся статистике, в США почти 100% заемщиков, обратившихся к ипотечному брокеру, получают кредит на приобретение недвижимости даже при отсутствии кредитной истории или некоторых проблемах в ней, невозможности подтверждения получаемого дохода, отсутствие гражданства или вида на жительство, и т.д.

     Конечно, каждая программа предлагает ипотечный кредит по своей цене. Для менее «благополучных» по оценке кредитора заемщиков предлагаются программы по более высокой процентной ставке (разница 1-2%), с увеличенным первоначальным взносом с обычных 10 до 25-30% или с другими дополнительными условиями (например, с требованием единовременной уплаты в пользу кредитора от 1 до 2,5% от суммы кредита). Подобные процедуры увеличивают стоимость кредита не более чем на 15-30%. Покупатели с низким уровнем дохода иногда имеют возможность получить ипотечный кредит на льготных условиях на дотационной основе, обеспечиваемый соответствующими федеральными целевыми программами.

     В Америке, Германии, Англии и других странах, важную роль в реализации программ ипотечного кредитования играет закладная, как ценная бумага, выдаваемая заемщиком банку-кредитору и свидетельствующая о залоге недвижимости. Закладная продается на первичном рынке ценных бумаг. Операторы вторичного рынка - компании, предоставившие кредит под залог недвижимости, выпускают ценные бумаги, обеспеченные закладными и продают их другим инвесторам, обеспечивая тем самым воспроизводство ипотечного капитала. При этом в качестве одной из составляющих воспроизводства капитала является возврат кредитов заемщиком, что может происходить при участии страховых и трастовых компаний.

     В большинстве банков Украины пытаются реализовать классические ипотечные  варианты, которые сложились в  США и Германии. Кредиты за рубежом  выдаются сроком на 15-30 лет. В среднем  семье приходится отдавать 30% от всего дохода семьи. Нагрузка, конечно, существенная, но зато семья становится участником ипотечных программ: может оплатить 70% стоимости жилья, а то и больше. Потом подключается государство. В европейских странах, например, в Бельгии, оно, по сути, списывает половину этой суммы. Государство в этом случае много выигрывает. Во-первых, решается жилищная проблема: не надо решать вопросы с распределением муниципального жилья, а во-вторых, ипотечные деньги - это хорошие инвестиционные деньги. В то же время развернутая ипотека дает строительный бум. Китай уже давно очень активно использует ипотечные программы из-за уменьшения экономического роста.

     У американцев система имеет некоторые  особенности. Банки продают закладные  на квартиру, купленные по ипотеке. Потом на базе этих закладных агентства эмитируют вторичные ценные бумаги. Вырученные за ценные бумаги деньги возвращаются в банки, их опять вкладывают в ипотеку.

     У немцев система одноуровневая. Там  ипотечные банки - особые. Они занимаются другими банковскими операциями, но очень ограниченно. Банки сами выпускают вторичные ценные бумаги. Так они получают дополнительные деньги для реинвестирования в ипотеку. Также у немцев существует система ссуд в сберегательных кассах: люди, начинающие с нуля, как бы доказывают, что могут платить определенную сумму в месяц, накапливают в этих кассах деньги.

     Ипотечное кредитование может стать важнейшим  направлением финансовой деятельности, обеспечивающим рост экономики, развитие денежного рынка и капитализации  банков. Речь идет о достаточно крупных и долгосрочных (на 15-30 лет) кредитах под низкий процент. Даже в такой стране с мощной банковской системой, как США, коммерческие банки часто не в состоянии в должной мере удовлетворить спрос на этом рынке и ведущую роль на нем играют федеральные агентства - «Фредди Мэк» и «Френни Мэй», опирающиеся в первую очередь на бюджетные ресурсы. По своему статусу эти агентства относятся к предприятиям, спонсируемым государством, и они располагают активами в размере 1,6 трлн. долл. В настоящее время они имеют объем выданных кредитов более 2,5 трлн. долл. По своей экономической сути столь масштабные, долгосрочные и низкодоходные кредиты, чтобы начать работать, даже в развитых странах в первую очередь опираются на систему государственной поддержки. Значимость развития ипотеки для строительной отрасли в отдельности и экономики в целом считается очень высокой, а потому реализация ее требует использования серьезных рычагов.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     3 Прогноз развития ипотечного кредитования для зарубежных стран

     БОЛГАРИЯ. Рынок ипотечного кредитования в  Болгарии после практически 5 лет  динамичного роста серьезно пострадал  во время глобального финансового  кризиса и определенной коррекции  на рынке недвижимости в 2009 году. Большинство  банков Болгарии были вынуждены отказаться от ипотечных программ для нерезидентов - из-за сложностей с оценкой рисков относительно объекта залога, а также в связи с ростом неплатежей по кредитам. Небольшая группа банков, которая не остановила ипотечное кредитование, позволяла получить кредит в Болгарии на проекты, которые эти банки самостоятельно финансировали. Но список подобных предложений является очень ограниченным. Реагируя на сложности у кредитных организаций, альтернативные решения для российских покупателей предлагают застройщики, стремясь удовлетворить спрос на ипотечный кредит возможностью рассрочки платежей. Вместе с тем, весной 2010 года появились предпосылки для возобновления кредитования во 2-й половине 2010 года для иностранных покупателей недвижимости в Болгарии, что положительно повлияет на рост числа сделок в Болгарии в конце 2010 – начале 2011 года.

     ЧЕРНОГОРИЯ. Как в 2009, так и в 2010 году, в Черногории ипотечное кредитование для нерезидентов практически недоступно. Прогнозов  в отношении возобновления в 2010 году полноценной ипотеки для иностранцев – пока нет. При этом многие черногорские застройщики оперативно отреагировали на ситуацию в сфере ипотечного кредитования и предлагают покупателям выгодные программы покупки недвижимости в рассрочку.

     ГЕРМАНИЯ. Немецкие банки на текущий момент предлагают благоприятные возможности кредитования для российских покупателей недвижимости в Германии, как для собственного проживания, так и с точки зрения инвестиций в недвижимость. Ипотека для россиян в Германии характеризуется низкими ставками (например, ставка по фиксированному кредиту на 15 лет начинается от 4,15% годовых) и оперативным рассмотрением кредитного досье. Как следствие, в Германии созданы прекрасные условия для кредитования покупателей и инвесторов из России при возможности подтверждения своего дохода, а дополнительным преимуществом при одобрении кредита может быть наличие дохода на территории Германии. Это также относится и к инвестиционным объектам – например, к доходным домам и buy-to-let коммерческой недвижимости - такие предложения банки готовы кредитовать до 70% от оценочной стоимости.    

     КИПР. Кипр остается одним из самых привлекательных  европейских рынков кредитования, благодаря  гибким условиям и простоте получения  ипотечного кредита в том числе  для инвесторов из России и стран СНГ. Проекты крупных застройщиков Кипра банки охотно кредитуют до 70% - 80% от оценочной стоимости недвижимости, при этом предлагая специальные условия кредитования в различных валютах, в том числе в Швейцарских франках и Долларах США, со ставками от 3,5% годовых. Для объектов вторичного рынка можно говорить о размере кредитования до 60% от оценочной стоимости и под более высокий процент. Доступность для россиян ипотеки на Кипре, тесное взаимодействие кипрских застройщиков с местными банками, невысокие процентные ставки – все это в немалой степени способствовало значительному росту в 2010 году количества сделок россиян по покупке недвижимости на Кипре.

     ЧЕХИЯ. Ипотека в Чехии для россиян  связана с определенными ограничениями  правового и экономического характера. Ипотечное кредитование компаний и юридических лиц было достаточно распространено, но в связи с изменением законодательства в 2009 году в отношении регистрации сделок на иностранных покупателей-физических лиц, банки столкнулись со сложностями кредитования данной категории граждан. В то же время в связи с международными изменениями на финансовых рынках, банки усилили требования к объектам залога и заемщикам, а также ввели ряд ограничений для иностранных покупателей в части подтверждения дохода, предоставляемых документов и размеров собственного взноса. Тем не менее, получить ипотечный кредит в Чехии вполне возможно, особенно, если идет речь о переезде в Чехию на постоянное место жительства или в случае наличия источников дохода на территории страны.

     ТУРЦИЯ. Несмотря на достаточно высокие ставки по ипотеке (от 6.5%) в сравнении с  другими европейскими странами, ипотечные  программы турецких банков пользуются высоким спросом у россиян. В  немалой степени это происходит благодаря активной позиции, занимаемой турецкими застройщиками в предложении покупателям из России ипотечных программ местных банков. В штате крупных застройщиков есть выделенные ипотечные специалисты, которые берут на себя вопросы подготовки и оформления кредитов. Особенно популярным является использование ипотечного кредита при приобретении недвижимости в тех жилых комплексах, в которых реализована возможность получения гарантированного дохода от сдачи в аренду. Ведь для покупателя комбинация ипотеки и гарантированной ренты означает возможность приобретения недвижимости за 50% от базовой стоимости.

     ИСПАНИЯ. Испания является одним из самых  популярных рынков недвижимости у покупателей  из России. Ситуация с кредитованием  по сравнению с 2009 годом начинает меняться в лучшую сторону, но по-прежнему остается неоднозначной. С одной стороны, заемщиков привлекает низкая процентная ставка по кредитам, с другой стороны требования к объектам залога и к оценке заемщика существенно возросли. Также уменьшился размер возможного кредита. Практика 1-й половины 2010 года показала, что россиянам получить кредит более чем на 60% от оценочной стоимости - практически невозможно. Ставка по кредиту с плавающей процентной ставкой начинается от 2,75% годовых, а кредит с фиксированной ставкой, сроком на 15 лет предлагается под 4,2% годовых.

     США. Ипотечный рынок в США в 2008-2009 годах пострадал больше, чем какой-либо другой рынок в мире. Многие банки, предлагавшие ипотечные кредиты  в США, были вынуждены отказаться от ипотечных программ для иностранцев, другие - существенно сократили лимиты по размеру предоставляемого финансирования. Если в 2008 году кредит можно было получить на 60%-80% от оценочной стоимости недвижимости, то в 2010 эта сумма составляет не более 50-60% с существенными ограничениями. Ставки по ипотечным кредитам сейчас находятся на уровне 3,5% - 4,75% годовых, но важно отметить, что такие условия могут быть доступны только для заемщиков, легально проживающих на территории США более 2-х лет, имеющих сформированную положительную кредитную историю и источник дохода на территории США. Что же касается иностранных покупателей недвижимости в США, и в частности из России и стран СНГ, то на подобных условиях кредитование получить невозможно. В связи со сложностью оценки платежеспособности в отношении иностранных клиентов, банки предлагают программы кредитования с минимальным подтверждением доходов, компенсируя риски более высокими процентными ставками, которые в зависимости от срока кредитования находятся на уровне 6,0% – 7,5% годовых. Стоит также отметить, что существуют строгие ограничения на объекты залога, поэтому на текущий момент существующие ограничения не позволяют в полной мере использовать возможности международного кредитования во Флориде, Калифорнии, Неваде. В отношении объектов недвижимости в штате Нью-Йорк ситуация с кредитованием выглядит более привлекательной. Вместе с этим прослеживается тенденция возвращения программ кредитования без подтверждения дохода и для иностранных покупателей недвижимости, что дает основания прогнозировать улучшение условий кредитования в 4 квартале 2010 года – 1 квартале 2011 года.